Як карантин змінив ринок української нерухомості

01.06.2020 00:30
Карантин призвів до падіння попиту на орендовані квартири в столиці і зростання популярності приміських будинків. Тепер оренда дач під Києвом обходиться дорожче за відпочинок в Єгипті, пише журнал НВ. Картинка: Як карантин змінив ринок української нерухомостіНа початку травня киянці Ользі Богдановській, дизайнеру, пощастило: після декількох тижнів пошуків її сім'ї вдалося орендувати заміський будинок всього за 30 км від столиці — в Любимівці Києво-Святошинського району.

«Нам дістався не якийсь там літній будиночок, а повноцінний двоповерховий котедж з усіма зручностями», — не приховує свого задоволення співрозмовниця НВ.

Стаття по темі: Активність на ринку житлової нерухомості України зросла

У Богдановської немаленька родина — чоловік і двоє дітей. І після початку карантину їм стало тісно у двокімнатній квартирі на Нивках. Перспектива ж з'їздити на море цього літа виглядає туманною. Тому сімейство вирішило відразу на п’ять місяців переїхати за місто, і вони знайшли непоганий варіант за $800 на місяць.

Будинок їм здала сім'я підприємців — власників малого бізнесу: у тих знизився дохід і вирішили вперше здати своє майно в оренду, а самі перебралися в київську квартиру.

Зараз таких історій у столиці багато. Карантин і бажання уникнути скупчення людей спонукали багатьох заможних мешканців 3,7-мільйонного міста тимчасово змінити місце проживання. Бровари, Осещина, Хотянівка, селища на Житомирському та Обухівському напрямках — туди кинулися кияни, що шукають заміського затишку. Цей рух істотно оживив ринок оренди дач і котеджів у регіоні.

Ціни на оренду заміських будинків підскочили приблизно вдвічі. При цьому попит є на все: і на нові садиби, і на старі споруди з невисоким рівнем комфорту.

А ось у столиці зворотна тенденція: вартість квартир, що здаються в найм, падає, і орендодавці на ньому поступаються наймачам.

Дорого і ще дорожче


«Якщо вирішите зараз орендувати будинок під Києвом — це практично нездійсненне завдання», — нарікає Дмитро Корчев, директор агентства нерухомості Брок-Ріелті. «Зараз оголошень про здавання будинків я взагалі не бачу, — говорить експерт. — А якщо вони з’являються, та ще й за адекватною ціною, то їх орендують дуже швидко». Були випадки, коли потенційні наймачі влаштовували аукціон за право провести літні канікули на дачі, в процесі якого підвищували вартість оренди.

Власники будинків радянського будівництва, які ще торік здавали їх по $250−300 на місяць, у квітні змогли без проблем знайти клієнтів, готових платити $500−600. Затребуваними виявилися навіть старі будівлі зі зручностями «на вулиці» і невеликою ділянкою.

Будинки, які не застали радянські часи та з великою територією, здаються набагато дорожче — від $1 тис. на місяць. Але навіть за двомісячну середню київську зарплату знайти відповідний варіант не так-то просто.

Зараз рієлтори пропонують в оренду кілька будинків по $2,5−3 тис. на місяць, а й за таку ціну не завжди вдається знайти добротне житло. Оголошення про оренду може пропонувати «новий котедж з усіма умовами на березі річки в районі Осокорків», який на перевірку виявляється двоповерховим будинком з радянськими меблями й за кілометр від води.

«Ми стикалися з ситуаціями, коли власники будинків готові йти на поступки і встановлювати більш адекватні ціни, але рієлтори їх всіляко відмовляють від цього кроку. Посередники хочуть більше заробити, розмір гонорару у них залежить від орендної плати», — розповідає киянка Богдановська.

Якщо вирішите зараз орендувати будинок під Києвом — це практично нездійсненне завдання, — Дмитро Корчев, директор агентства нерухомості Брок-Ріелті.
Деякі столичні жителі, розчарувавшись у місцевих орендодавцях, орендують будинку в Одесі і навколо неї.

Попит на житло біля моря і правда величезний, а пік припав на березень, говорить Олексій Красотов, рієлтор агентства нерухомості Олександр-N.

Одесити виявилися скромнішими за киян і підвищили ціни всього на 30% — оренда нормального будинку поблизу моря тут обійдеться від $1 тис. «Винаймають житло не тільки в місті, а й у передмісті. Це нова тенденція», — говорить Красотов.

А ось у промислових містах-мільйонниках заміського житла в оренду здається менше. «У Харкові прийнято продавати будинки, але не здавати їх в оренду. Пропозиція невелика», — говорить Євген Овчинников, співвласник компанії Lux Estate.

Козирі орендарів


Якщо коронакриза прискорила зростання попиту на заміські будинки, то на ринок оренди квартир вона, навпаки, здійснила знижувальний тиск.

Житло у Києві й інших містах-мільйонниках орендували з початку карантину не надто охоче. У березні та квітні тільки в столиці здавалося приблизно по 2,5 тис. апартаментів на добу, розповідає Сергій Степенко, керуючий партнер консалтингової компанії SV Development. Але в цьому році кількість угод скоротилася на 90% у порівнянні з такими ж місяцями минулого року, уточнює він. Потенційні квартиранти позбулися роботи і потягнулися на малу батьківщину.

«Багато українців вирушили на час карантину додому. Переважно працівники в сфері малого та середнього бізнесу, а їх близько 6−7% серед всіх опитаних, позбулися роботи. Деяких відправили у відпустку за свій рахунок», — говорить Юлія Дрожжина, керівник експертно-аналітичного відділу кадрового порталу grc.ua (раніше — компанії HeadHunter).

Безробіття в Києві та інших великих містах — ключовий фактор падіння попиту на оренду квартир з боку приїжджих працівників. Про його зростання говорять показники інтернет-сайтів для пошуку вакансій. Наприклад, у березні на grc.ua кількість резюме від потенційних претендентів зросла на 58−60% у порівнянні з попереднім місяцем, а в травні — ще на 10% у порівнянні з березнем.

Масово звільняти квартири стали студенти київських університетів і інститутів. Корчев, експерт Брок-Ріелті, каже, що в березні один його клієнт — власник квартири у Феофанії, який здавав її за 10 тис. грн на місяць студентці, залишився без орендаря. Він навіть запропонував батькам дівчини платити третину вартості доти, поки не почнуться заняття. Але ті відмовилися. А здати зараз за 10 тис. грн житло неможливо — аналогічні апартаменти по сусідству готові віддати за 7−8 тис. грн на місяць. Така ж картина і в регіонах.

Багато власників житла знизили орендну плату на час карантину, розповідає Красотов з агентства Олександр-N. «Наприклад, одиничку орендували за 7 тис. грн на місяць, але два місяці орендар сплачував за неї 5 тис. грн. Тепер плата повертається до докарантинної», — говорить він.

У Києві пропозиція поки що перевищує попит у кілька разів і власники житла готові до демпінгу. У період карантину найдешевша квартира на околиці столиці була здана за 4,5 тис. грн на місяць, тоді як ще пів року тому знайти житло за 6 тис. грн було великою удачею. Як правило, за таку суму виставляли одинички площею 25 кв. м у новобудовах на Софіївській Борщагівці.

На спеціалізованих форумах власники квартир скаржаться, що орендарі диктують свої умови і вони змушені іноді погоджуватися. Наприклад, двійка в Солом’янському районі площею 50 кв. м з непоганим ремонтом і всіма необхідними меблями після першого перегляду подешевшала з 15 тис. до 12 тис. грн на місяць. Одиничку в новобудові в районі Вітряних гір вдалося здати тільки за 7 тис., тоді як ще кілька місяців тому її власник розраховував отримати не менше 10 тис. грн на місяць.

Причому орендну плату все частіше фіксують на рік — типовий договір про винаймання житла, як правило, обов’язково містить такий пункт.

Відходить у минуле й вимога обов’язкового внесення застави в розмірі місячної плати на старті — тепер власники житла дозволяють вносити її протягом декількох місяців.

При цьому велика частина рантьє намагається надати потенційним орендарям знижку в кілька тисяч гривень на два-три місяці, лише потім підвищуючи ціну.

«Зараз найкращий час для оренди житла: орендодавці, як ніколи, готові на знижки, — нагадує Овчинников з Lux Estate. — Наприклад, однокімнатні квартири за 20−30 тис. грн на місяць готові здавати зі знижкою 20−30%».

Орендний ринок, який тільки в Києві оцінюється в 10 тис. квартир, по-колишньому працює переважно в тіні: левова частка квартир у столиці здається нелегально. Офіційно, кажуть рієлтори, свої договори реєструє не більше 5% власників житла. Більшість не хоче стикатися зі звітністю для податкової адміністрації й платити 18% податку на доходи фізосіб і військовий збір 1,5% з суми оренди, оскільки вони збільшують вартість найму.

Рантьє, як правило, страхуються договором, у якому прописують термін оренди, розмір плати та умови розірвання угоди, а також беруть заставну суму. Але на ділі ні орендар, ні орендодавець юридично не захищені, а до судових розглядів справа доходить у виняткових випадках. Найпопулярніший, як виявилося, метод — це формування чорного списку орендарів і орендодавців на закритих форумах.

Крива карантинної політики

Власники квартир сподіваються, що гірші для них часи позаду. «Останні два тижні спостерігається пожвавлення [попиту]», — говорить Красотов. До Києва вже потягнулися іногородні заробітчани, а там і черга студентів настане.

Рієлтори теж чекають осені та пожвавлення ринку оренди, розраховуючи повернути собі основний заробіток, адже продаж квартир на вторинному ринку знижується вже півтора року.

Зараз правила гри на ринку диктують орендарі: здати квартиру в Києві стало складно, — Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.
Якщо все піде за оптимістичним для власників квартир сценарієм, ціни на оренду протягом року виростуть на 20%.

А ось сегмент дач вирушить у протилежному напрямі. Посткарантинне відкриття кордонів може зіграти злий жарт з власниками заміських будинків, які орендують заможні люди: уряд обіцяє відновити авіаперевезення з середини червня, про що заявив міністр інфраструктури Владислав Криклій.

«[Багатьом заможним співвітчизникам] набагато цікавіше, наприклад, відпочивати на березі Середземного моря, ніж під Києвом», — говорить Овчинников. Він вважає, що від 20% до 40% від загальної кількості елітних будинків, за які ще два місяці тому йшла справжня війна, спорожніють. І повернуться колишні ціни.

Повернеться до колишніх показників і столиця. «Зараз правила гри на ринку диктують орендарі: здати квартиру стало складно, — резюмує Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю. —В кінці липня — серпні попит виросте, і ситуація може докорінно змінитися».

nv.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти