Как чувствует себя коммерческая недвижимость после карантина

08.06.2020 01:00
По прогнозам экспертов, экономика сможет вернуться к показателям 2019 года не раньше 2022-го. Как чувствует себя рынок недвижимости? Картинка: Как чувствует себя коммерческая недвижимостьУкраина постепенно выходит из карантина, но самое сложное еще впереди. Даже при условии улучшения ситуации с заболеваемостью и полной отмены ограничений по плану — восстановление экономического здоровья будет длительным и довольно болезненным.

По прогнозам экспертов, экономика сможет вернуться на показатели 2019 года не раньше 2022-го. Рынок недвижимости, в том числе и коммерческой, не станет исключением.

Статья по теме: Стоимость квартир на вторичке в Харькове снизилась на 5,32%

В пользу такого прогноза свидетельствует и опыт предыдущих кризисов — 2008 года и 2014−2015 годов. В обоих случаях алгоритм был одинаковым. Сначала происходило падение рынка на 30%, затем год цены держались и уже на следующий снова начинали расти.

Да, с пандемией и практически полным локдауном экономической деятельности из-за карантина человечество еще не сталкивалось. Однако здесь действуют те же законы упадка и роста, как и во время любых других экономических кризисов. Хотя, конечно, причины возникновения конкретного кризиса накладывают определенный отпечаток на глубину и скорость восстановления.

Что мы наблюдаем на рынке коммерческой недвижимости сейчас. Покупатели разделились на две категории — те, кто не хочет тратиться в условиях неопределенности, и те, кто наоборот массово скупает недвижимость.

При этом сам рынок пока сохранил почти статус-кво — спрос и предложение, диапазон цен находятся на докарантинном уровне, ранее достигнутые договоренности о купле-продаже выполняются. В то же время прямые продажи упали на 3−5%, а вот на Prozorro. Продажi все без изменений.

Рассмотрим отдельно сложившуюся ситуацию в каждом сегменте коммерческой недвижимости и чего ждать дальше.

Складская недвижимость. Кризис традиционно является периодом, когда кто-то теряет, а кто-то находит. Из-за роста онлайн-покупок вырос спрос на складские помещения. Они интересуют в первую очередь продовольственных и непродовольственных ритейлеров, а также фармацевтических дистрибьюторов.

Соглашения об аренде заключаются на 6−12 месяцев, ведь для всех игроков очевидно — после карантина офлайн-продажи отвоюют свои позиции. Если не полностью, то по крайней мере в значительной степени.

Офисная недвижимость. Из-за карантина и неопределенности дальнейшей ситуации удаленная работа стала вынужденным шагом для каждого бизнеса, где это технически возможно и целесообразно. Крупные компании с собственными офисами будут держать их до последнего. Это капитальное вложение и ценный ресурс, поэтому на рынок такая недвижимость попадет только в случае серьезных финансовых проблем компании-владельца.

Арендаторы офисных помещений на данный момент уже сделали все, чтобы вычеркнуть эту статью расходов из бюджета. Это подтверждает и появление значительного количества свежих объявлений о сдаче в аренду. В ближайшее время цены начнут снижаться, поэтому у тех, кто планирует снять офис, будет хорошая возможность найти нужное помещение по выгодной цене.

Если разорвать соглашение не удалось, большинство арендаторов и арендодателей уже нашли общий язык относительно уменьшения расходов. Договариваются или об отмене аренды, или по крайней мере о дисконте. Лучше что-то, чем ничего — в нынешних условиях новых арендаторов будет найти крайне трудно, и это очевидно.

В то же время коворкинги, ощутившие значительное падение после объявления карантина, могут через некоторое время после его окончания начать расти. Снять несколько мест в офисе такого типа для компаний будет гораздо дешевле, чем в бизнес-центре.

Непродовольственный ритейл и сфера услуг. Из-за пандемии коронавируса и введенного карантина больше всего пострадал непродовольственный ритейл и сфера услуг.

Городская власть Киева предоставила 50-процентную льготу для малого бизнеса на аренду коммунального имущества. Многие ТРЦ вообще отменили аренду, в частности, ТРЦ «Дрим Таун», ТРЦ Ocean Plaza и компания Dragon Capital Property Management, в портфель торговой недвижимости которой входят ТРЦ Алладин, Пирамида, Smart Plaza Obolon (Киев), Victoria Gardens (Львов) и SkyPark (Винница). Это значительное облегчение, но другие платежи, такие как налоги, коммунальные услуги — остались.

По данным опроса Colliers International (Ukraine), по состоянию на начало мая около 55% опрошенных ритейлеров закрыли все свои локации, в формате «точки выдачи» работают только около 13% респондентов. И только 7% опрошенных ритейлеров отметили, что объем товарооборота и количество покупок выросли или, по крайней мере, остались без изменений.

Еще более тяжелая ситуация у кафе, ресторанов, салонов красоты, барбершопов, парикмахерских, гостиниц, хостелов, непродовольственных магазинов — очень немногие собственники помещений пошли на уступки в вопросе аренды.

Принятые Верховной Радой для поддержки бизнеса меры слишком незначительны, чтобы как-то существенно повлиять на ситуацию. Мораторий на проведение налоговых проверок, освобождение от штрафов и пени по единому социальному взносу и мораторий на проверки по нему, отнесение пандемии коронавируса к форс-мажорным обстоятельствам, конечно, стоит благодарности. Но то, что могло бы действительно помочь бизнесу — это ипотечные, налоговые каникулы, отсрочки по уплате налогов и возможность перекредитироваться. Однако пока этого не сделано.

Уже очевидно, что не все смогут вернуться на рынок после окончания карантина. Поэтому предложение на рынке коммерческой недвижимости как продажи, так и аренды, увеличится. А низкий спрос, в свою очередь — приведет к падению стоимости. Однако это вопрос ближайших полугода-года, пока же цены держатся.

Коммунальная недвижимость (малая приватизация). Неожиданной для рынка коммерческой недвижимости стала ситуация с продажами коммунальной собственности через систему аукционов Prozorro. В апреле наблюдалось некоторое затишье, но в мае темпы возобновились. Если посмотреть на количество сделок покупки на Prozorro. Продажi, то она ничем не отличается от докарантинного периода.

Скорее всего, это связано с накопленными ожиданиями относительно малой приватизации. Часть бизнеса ждала эту недвижимость, зарезервировала под эти цели средства и планов пока не меняет.

Что дальше? Уже в ближайшее время можно ожидать снижения количества сделок по купле-продаже во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и коммерческой. Но это будет связано, скорее, с традиционной для рынка сезонностью, который проседает летом и снова активизируется с середины августа.

Риски и возможности кризиса. Часть покупателей активизировалась, рассчитывая потом заработать на разнице курсов при девальвации гривны, вероятность чего очень высока.

Риск здесь один — не заработать. К примеру, если Нацбанк будет искусственно удерживать курс, как он это неоднократно делал. С другой стороны, ресурсов на длительное проведение такой политики не хватит из-за экономического кризиса, сокращения экспорта и уже очевидной невозможности выполнить доходную часть госбюджета. В то же время в такой ситуации может быть трудно найти покупателей, при этом платить налоги за недвижимость и ее содержание все равно потребуется.

Но кризис — это хорошая возможность выгодно приобрести недвижимость в период снижения цен, на которую раньше не хватало средств.

Кризисы были, есть и будут. Это неотъемлемая часть как жизни целом, так и бизнеса в частности. Главное, насколько стабильный бизнес вы построили, готовы ли адаптироваться и действительно ли хотите успеха. Если на все три вопроса ответ «да», из кризиса вы выйдете только сильнее.

Денис Дроздов, специалист по продаже активов неплатежеспособных банков

nv.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти