Аналитика вторичного рынка недвижимости
Украина
08.06.2020
По прогнозам экспертов, экономика сможет вернуться на показатели 2019 года не раньше 2022-го. Рынок недвижимости, в том числе и коммерческой, не станет исключением.
В пользу такого прогноза свидетельствует и опыт предыдущих кризисов — 2008 года и 2014−2015 годов. В обоих случаях алгоритм был одинаковым. Сначала происходило падение рынка на 30%, затем год цены держались и уже на следующий снова начинали расти.
Да, с пандемией и практически полным локдауном экономической деятельности из-за карантина человечество еще не сталкивалось. Однако здесь действуют те же законы упадка и роста, как и во время любых других экономических кризисов. Хотя, конечно, причины возникновения конкретного кризиса накладывают определенный отпечаток на глубину и скорость восстановления.
Что мы наблюдаем на рынке коммерческой недвижимости сейчас. Покупатели разделились на две категории — те, кто не хочет тратиться в условиях неопределенности, и те, кто наоборот массово скупает недвижимость.
При этом сам рынок пока сохранил почти статус-кво — спрос и предложение, диапазон цен находятся на докарантинном уровне, ранее достигнутые договоренности о купле-продаже выполняются. В то же время прямые продажи упали на 3−5%, а вот на Prozorro. Продажi все без изменений.
Рассмотрим отдельно сложившуюся ситуацию в каждом сегменте коммерческой недвижимости и чего ждать дальше.
Складская недвижимость. Кризис традиционно является периодом, когда кто-то теряет, а кто-то находит. Из-за роста онлайн-покупок вырос спрос на складские помещения. Они интересуют в первую очередь продовольственных и непродовольственных ритейлеров, а также фармацевтических дистрибьюторов.
Соглашения об аренде заключаются на 6−12 месяцев, ведь для всех игроков очевидно — после карантина офлайн-продажи отвоюют свои позиции. Если не полностью, то по крайней мере в значительной степени.
Офисная недвижимость. Из-за карантина и неопределенности дальнейшей ситуации удаленная работа стала вынужденным шагом для каждого бизнеса, где это технически возможно и целесообразно. Крупные компании с собственными офисами будут держать их до последнего. Это капитальное вложение и ценный ресурс, поэтому на рынок такая недвижимость попадет только в случае серьезных финансовых проблем компании-владельца.
Арендаторы офисных помещений на данный момент уже сделали все, чтобы вычеркнуть эту статью расходов из бюджета. Это подтверждает и появление значительного количества свежих объявлений о сдаче в аренду. В ближайшее время цены начнут снижаться, поэтому у тех, кто планирует снять офис, будет хорошая возможность найти нужное помещение по выгодной цене.
Если разорвать соглашение не удалось, большинство арендаторов и арендодателей уже нашли общий язык относительно уменьшения расходов. Договариваются или об отмене аренды, или по крайней мере о дисконте. Лучше что-то, чем ничего — в нынешних условиях новых арендаторов будет найти крайне трудно, и это очевидно.
В то же время коворкинги, ощутившие значительное падение после объявления карантина, могут через некоторое время после его окончания начать расти. Снять несколько мест в офисе такого типа для компаний будет гораздо дешевле, чем в бизнес-центре.
Непродовольственный ритейл и сфера услуг. Из-за пандемии коронавируса и введенного карантина больше всего пострадал непродовольственный ритейл и сфера услуг.
Городская власть Киева предоставила 50-процентную льготу для малого бизнеса на аренду коммунального имущества. Многие ТРЦ вообще отменили аренду, в частности, ТРЦ «Дрим Таун», ТРЦ Ocean Plaza и компания Dragon Capital Property Management, в портфель торговой недвижимости которой входят ТРЦ Алладин, Пирамида, Smart Plaza Obolon (Киев), Victoria Gardens (Львов) и SkyPark (Винница). Это значительное облегчение, но другие платежи, такие как налоги, коммунальные услуги — остались.
По данным опроса Colliers International (Ukraine), по состоянию на начало мая около 55% опрошенных ритейлеров закрыли все свои локации, в формате «точки выдачи» работают только около 13% респондентов. И только 7% опрошенных ритейлеров отметили, что объем товарооборота и количество покупок выросли или, по крайней мере, остались без изменений.
Еще более тяжелая ситуация у кафе, ресторанов, салонов красоты, барбершопов, парикмахерских, гостиниц, хостелов, непродовольственных магазинов — очень немногие собственники помещений пошли на уступки в вопросе аренды.
Принятые Верховной Радой для поддержки бизнеса меры слишком незначительны, чтобы как-то существенно повлиять на ситуацию. Мораторий на проведение налоговых проверок, освобождение от штрафов и пени по единому социальному взносу и мораторий на проверки по нему, отнесение пандемии коронавируса к форс-мажорным обстоятельствам, конечно, стоит благодарности. Но то, что могло бы действительно помочь бизнесу — это ипотечные, налоговые каникулы, отсрочки по уплате налогов и возможность перекредитироваться. Однако пока этого не сделано.
Уже очевидно, что не все смогут вернуться на рынок после окончания карантина. Поэтому предложение на рынке коммерческой недвижимости как продажи, так и аренды, увеличится. А низкий спрос, в свою очередь — приведет к падению стоимости. Однако это вопрос ближайших полугода-года, пока же цены держатся.
Коммунальная недвижимость (малая приватизация). Неожиданной для рынка коммерческой недвижимости стала ситуация с продажами коммунальной собственности через систему аукционов Prozorro. В апреле наблюдалось некоторое затишье, но в мае темпы возобновились. Если посмотреть на количество сделок покупки на Prozorro. Продажi, то она ничем не отличается от докарантинного периода.
Скорее всего, это связано с накопленными ожиданиями относительно малой приватизации. Часть бизнеса ждала эту недвижимость, зарезервировала под эти цели средства и планов пока не меняет.
Что дальше? Уже в ближайшее время можно ожидать снижения количества сделок по купле-продаже во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и коммерческой. Но это будет связано, скорее, с традиционной для рынка сезонностью, который проседает летом и снова активизируется с середины августа.
Риски и возможности кризиса. Часть покупателей активизировалась, рассчитывая потом заработать на разнице курсов при девальвации гривны, вероятность чего очень высока.
Риск здесь один — не заработать. К примеру, если Нацбанк будет искусственно удерживать курс, как он это неоднократно делал. С другой стороны, ресурсов на длительное проведение такой политики не хватит из-за экономического кризиса, сокращения экспорта и уже очевидной невозможности выполнить доходную часть госбюджета. В то же время в такой ситуации может быть трудно найти покупателей, при этом платить налоги за недвижимость и ее содержание все равно потребуется.
Но кризис — это хорошая возможность выгодно приобрести недвижимость в период снижения цен, на которую раньше не хватало средств.
Кризисы были, есть и будут. Это неотъемлемая часть как жизни целом, так и бизнеса в частности. Главное, насколько стабильный бизнес вы построили, готовы ли адаптироваться и действительно ли хотите успеха. Если на все три вопроса ответ «да», из кризиса вы выйдете только сильнее.
Денис Дроздов, специалист по продаже активов неплатежеспособных банков
nv.ua
Комментарии