Спрос на офисы в Киеве растет, арендные ставки в ТРЦ Киева достигли потолка

10.01.2020 00:15
С ростом конкуренции обеспеченность Киева торговыми площадями вплотную приблизилась к городам Восточной Европы. Картинка: Итоги рынка коммерческой недвижимости Киева в 2019 годуДля рынка коммерческой недвижимости Киева 2019 год был активным. Спрос на наиболее привлекательные помещения рос, а с ним и арендные ставки. На рынок выходили новые объекты и качественное предложение росло. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua выяснил, какие основные тенденции были на рынке за последний год.

Офисная недвижимость: рост ставок и предложения

В 2019 году предложение офисных помещений в Киеве выросло на 53 тыс. 200 кв. м. Такие данные озвучили аналитики компании Colliers International (Украина).

Статья по теме: Эксперты отмечают сдержанное развитие рынка коммерческой недвижимости в Киеве

Среди новых офисных центров, которые построили в 2019 году эксперты назвали:
Maidan Plaza, на Майдане Независимости, 2м (в здании Дома профсоюзов) (8000 кв. м)
«Паладис», на ул. Сечевых Стрельцов, 23 (5600 кв. м)
«PALO ALTO» на ул. Старокиевская, 10 (4900 кв. м)
ОБ на ул. Гоголевская, 22-24, (10000 кв. м)
БЦ «Форум Амурский», на ул. Амурская, 6, (5700 кв. м)
БЦ Wave Tower, на проспекте Бандеры, 9-В (19000 кв. м).

Арендные ставки в 2019 году в самом дорогом сегменте составила 30 долл/кв. м/месяц.

«Арендные ставки демонстрируют незначительный рост предельных показателей между А и В классом относительно показателей 2018 года. Учитывая дефицит качественных офисных помещений, вакантные площади объектов с удачной локацией и концепцией быстро поглощаются рынком», – говорят эксперты Colliers International.

В 2019 году средний уровень вакантности в бизнес-центрах Киева составил 6,2%.

В Киеве и в целом в Украине растет спрос и предложение на гибкие офисы и коворкинги. На коворкинг и гибкие офисы приходится около 62000 кв. м в Киеве. Это примерно 3,2% от общего предложения качественных офисных помещений.

Лидеры рынка IWG plc (Regus, Spaces), Platforma, Creative, States, Creative Quarter – занимают около 62% рынка. Все упомянутые игроки рынка имеют больше одной локации и активно развиваются.

Кроме того, в мае 2019 года украинская сеть коворкингов Chasopys объявила о создании совместной компании с немецким оператором коворкинг rent24 для расширения бизнеса в Центральной и Восточной Европе. В течение следующих шести месяцев к открытию в Киеве заявлены еще 4 крупных локации: Platforma Fortuna (4500 кв. м), Creative States of Arsenal (4130 кв. м), Creative Quarter in Gulliver, Tower B (2800 кв. м), Kooperativ (4000 кв. м).

Торговая недвижимость: строительный бум и конкурентные угрозы

Рынок торговой недвижимости Киева переживает активную стадию развития. В столице строят новые крупные объекты и реконструируют старые.

По словам руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константина Олейника на рынке торговой недвижимости Киева наблюдались такие тенденции:

Рост конкурентных угроз. На разных стадиях реализации (строительство, подготовительные работы, концепция) в столице и ближайшем пригороде находятся 44 проекта совокупной GLA = 1 460 156 кв. м – количество торговых метров постоянно увеличивается;
Модернизация/редевелопмент/специализация/реконцепция – собственники ряда торговых центров («Караван», «Метроград», «Silver Breeze», «InSilver», «Квадрат Лукьяновка», «Городок», «Магеллан», «Мармелад», «Dream Town») уже приступили к комплексной модернизации, а некоторые девелоперы запланировали масштабные изменения.
Низкие реальные доходы и сокращение РТО (особенно в долларовом эквиваленте) – ежегодный рост услуг ЖКХ, семейных расходов (транспорт, связь, образование, медицина), инфляция, невысокие зарплаты населения и их ограниченный рост, лояльность к second-hand
Снижение РТО на 1 кв. м и маржи доходности ритейлеров за счет сокращения доходов населения, инфляции, увеличения конкурентного предложения и, соответственно, падения посещаемости
Сокращение количества сетей национального масштаба (Billa свернула региональную сеть, ProStore поглощают КОСМО, ряд – в поиске покупателя), товарных групп (мебель), операторов развлечений (ледовые арены, боулинги);
Избирательная позиция в планах развития сетевых торговых операторов, сдержанные прогнозы на обозримую перспективу, оптимизация ассортимента, формата, размера;
Постепенное снижение среднесуточной посещаемости в торговых центрах города из-за роста конкурентного предложения на фоне условно постоянной/сокращающейся численности населения и, соответственного, перераспределения потребительских потоков между торговыми объектами
Востребованность концептуальных объектов – проседание посещаемости характерно преимущественно для старых, морально устаревших, теряющих популярность объектов, с серьезными концептуальными недостатками
Приближение первичного насыщения рынка – открытие/комплексная реконструкция в даже одного крупноформатного торгового центра на фоне ограниченного ассортимента активных ритейлеров ощутимо влияет на показатель среднерыночной вакантности, затрудняет привлечение арендаторов;
Снижение ставок аренды и показателей экономической эффективности в условиях перспективы образования профицита торговых площадей – стремительно усугубляется работа морально устаревших, теряющих популярность объектов с серьезными концептуальными недостатками.

Что касается арендных ставок, то, по данным эксперта, ставки аренды для помещений торговой галереи площадью 50-200 кв. м в лучших объектах окружного и регионального формата восстановились до 24-70 долл/кв. м/мес (без НДС и ЭП) со средневзвешенным рыночным значением 35,4/кв. м/мес, а в морально-устаревших объектах – снижаются.

«С увеличением конкурентного предложения обеспеченность торгового предложения Киева вплотную приблизилась к городам Восточной Европы», – говорит Константин Олейник.

По мнению основателя Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольги Соловей, торговая недвижимость, достигла пика своего насыщения – по количеству и по объему. «В следующем году мы увидим тенденции к спаду арендной ставки, к снижению спроса на качественные торговые площади», – говорит она.

Какие ТРЦ в Киеве открылись в 2019 году
ТЦ «Smart Plaza Obolon» (GLA = 11765 кв. м),
«Оазис» (GLA = 7800 кв. м),
«Cherry Mall» (GLA = 12000 кв.м),
региональные «River Mall» (GLA = 62200 кв. м)
частично «Blockbuster Mall» (GLA = 135000 кв.м),
специализированный «Аракс» в Ходосовке (GLA = 10000 кв. м)
street-retail на ул. Г.Кирпы, 2 (GLA = 2500 кв. м).
После комплексной реконструкции открылся ТРЦ «Караван OUTLET» (GLA = 45300 кв. м).

По данным аналитиков Colliers International средний уровень вакантности в ТЦ Киева составил 4,4%.

Гостиничная недвижимость: не все так радужно


Гостиничная недвижимости в Киеве развивается довольно сдержано. В 2019 году заполняемость отелей уровня «5 звезд», по данным Colliers International, составила 44-46%, в отелях уровня 3-4 «звезды» – 55-65%.

По оценкам экспертов эти показатели недостаточны для прибыльности проектов, поэтому новые объекты почти не появляются.
В 2019 году после реконструкции был введен в эксплуатацию Riviera House по ул Сагайдачного, 15 (65 номеров) и второй корпус Amarant Hotel 3* (45 номеров).

По словам экспертов, цена номеров в Украине уже достигла европейского уровня, однако высокая заполняемость только в бизнес-дни – это вторник, среда и четверг. В остальное время отели пустуют, скидки и системы лояльности не помогают увеличивать наполняемость отелей.

Операторы и эксперты отельного рынка ожидали принятия закона о легализации казино (он был отклонен Верховной Радой), согласно которому часть игорных заведений могли разместиться именно при отелях не ниже уровня 5 «звезд». Таким требованиям на данный момент соответствуют только 5 отелей в Киеве и 3 по Украине. В случае легализации казино можно рассчитывать на рост туристического потока и доходов украинских отелей.

Ранее мы сообщали, что рынок офисной недвижимости Киева ожидает дефицит площадей.

100realty.ua


Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти