Есть ли у рынка украинской недвижимости иммунитет к вирусу?

05.04.2020 00:30
За последние 13 лет рынок недвижимости пережил два стрессовых периода: в 2008—2009 и в 2014—2015 годах. Первый период сопровождался глобальным финансовым кризисом и сильно подрезал крылья застройщикам, которые в период роста рынка 2006−2007 года, казалось, потеряли связь с реальностью. Второй стрессовый период, связанный с революцией, войной и девальвацией гривни, прошел значительно легче благодаря низкой закредитованности рынка по сравнению с 2008 годом. Картинка: Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA DevelopmentНе завися от привлеченных средств и имея достаточную маржинальность, рынок скорректировался по цене и быстро выздоровел. Более того, на фоне резкого роста курса доллара в 2014—2015 годах и «банкопада», недвижимость стала популярной альтернативой сохранения средств. В отдельные месяцы продажи били рекорды: вместо того, чтобы бежать в обменники, люди покупали квартиры. Застройщики, понимания сложность ситуации, использовали девальвацию для наращивания оборота. Благо, маржинальность позволяла.

Последние четыре года рынок недвижимости находится в паритете спроса-предложения, что подтверждается ростом цены не выше уровня инфляции. За это время застройщики научились выстраивать стратегии развития своего бизнеса, опираясь, в основном, на ресурсы, привлекаемые от покупателей. Такая модель развития рынка не давала ему «перегреться» и выйти на порог системного кризиса перепроизводства, о котором время от времени упоминали разные эксперты.

Статья по теме: Квартиры в новостройках дорогих сегментов дорожают активнее, чем в бюджетных

Активность покупателей определяла две вещи: скорость строительства ранее заложенных домов и запуск новых проектов. При этом в Украине в целом, и в Киеве в частности сохранялся стратегический дефицит жилья: в столице на 1 жителя приходится чуть больше 21 кв. м, что значительно меньше, чем в европейских столицах. К тому же, значительная часть существующего жилого фонда морально и физически устарела. Люди не хотят жить в таких домах и ищут возможность улучшить свои жилищные условия на первичном рынке.

И тут пришел вирус

На днях, общаясь с одним интересным клиентом, я услышал от него фразу: «Не знаю, какие реальные последствия будут от коронавируса, но могу точно сказать, что у него хороший PR-менеджер». Я на 100% с этим согласен. Мы еще не ощутили реальных последствий от эпидемии в Украине, но информационное поле уже влияет на людей. Последнюю неделю мы наблюдаем, как одна часть наших соотечественников закупает стратегические запасы продовольствия на всякий случай, вторая часть — валюту.

Но это волнение — я бы не назвал его паникой — носит временный характер. Надо признать: его длительность напрямую зависит от количества инфоповодов, которые будут появляться в информационном пространстве. И это будет влиять на готовность совершать крупные покупки в краткосрочной перспективе.

Как ситуация отразилась на рынке жилья

Давайте рассмотрим этот вопрос через призму категорий покупателей, которые есть на рынке.

Дельцы, привыкшие разделять риски и на них зарабатывать, на фоне курсовых качелей начинают активнее искать недооцененные варианты с минимальными рисками. Поэтому в структуре продаж временно увеличивается спрос на максимально ликвидные однокомнатные квартиры. В выигрыше надежные застройщики, у которых зафиксированы цены в гривне.

Клиенты, которые покупают квартиру для себя и должны решить этот вопрос до определенной даты, также не будут откладывать покупку, потому что это доставит им больше дискомфорта, чем переживания от курса/вируса/нефти/дефолта. Им нужна квартира, и они ее купят.

Клиенты, которые хотели купить первое собственное жилье, не имея на руках всей суммы и получая гривневый доход — это преимущественно молодые самостоятельные профессионалы или молодые семьи — скорее всего, на время приостановят поиски. Для них покупка квартиры — стресс, на который накладывается переживание по поводу вируса и опасения растущего курса. Они думают, что не справятся с долларовой рассрочкой от застройщика, и отложат покупку до прекращения волнений, связанных с вирусом, и стабилизации курса.

Волатильность курса для нас не является чем-то новым. Мы жили в ней последние несколько лет. При этом 2019 год показал, что доллар, надежно спрятанный под диван, тоже может обесцениться. Люди еще не забыли, как покупали доллар по 26−27 грн, а потом он подешевел до 24, и это удерживает их от того, чтобы бежать в обменник и усиливать валютную панику.

2019 был хорошим годом для привлечения гривневых депозитов. Сегодня люди с нетерпением ждут их окончания. Многие сразу же пойдут инвестировать свободные средства в жилье. Судя по запросам нестандартных графиков погашения рассрочки, поступающим ко мне в последние дни, эта категория клиентов уже приняла свое решение.

Люди стремятся вкладывать в то, что не обесценится в связи с курсовыми колебаниями.

Но карантин все-таки «подрежет» деловую активность. В ближайшие недели для многих бизнесов встанет вопрос, как компенсировать последствия от карантинных мероприятий. Уже сегодня сложности испытывают сферы, связанные с массовым пребыванием клиентов в одном месте. Это реальный сектор экономики, и если в нем станет меньше денег, то последствия будут ощущать все. Это значит, что рынок недвижимости ждет усиленная борьба за клиента.

Клиент, в свою очередь, будет искать на рынке продукт, соответствующий ряду критериев:

— высокое качество — у такого продукта меньше всего шансов обесцениться;

— наиболее выгодные условия, в частности, рассрочка с фиксацией в гривне;

— надежность застройщика и объекта.

Коронавирус не вечен, и летом его воздействие, по прогнозам экспертов, сведется к минимуму. Но останутся экономические последствия, внутристрановые риски, которые продолжат влиять на курс доллара и рынок.

В значительной степени ситуация будет зависеть от того, как сложатся наши взаимоотношения с международными финансовыми организациями и сможет ли страна получить внешние кредиты. Отсутствие последних может снова взвинтить курс. Отдельный вопрос: как мы сможем пережить карантинный режим, какие шаги по поддержке населения и бизнеса страна сможет не просто декларировать, а реально реализовать. Например, США уже объявили налоговые каникулы для населения на 3 месяца. Хороший пример, я считаю.

Что при этом будет с рынком недвижимости?

Покупатель с рынка не уйдет — Украина привыкла жить при дорогом долларе, видела революции и живет в состоянии войны. Но при каждом новом витке курса мы наблюдаем две тенденции. Часть покупателей демонстрирует временное снижение готовности совершать крупные покупки. Другая часть, наоборот, стремится нивелировать риски роста курса покупкой активов за гривну.

Какую недвижимость покупать точно не стоит?

Больше всего в условиях текущего кризиса пострадает морально и физически устаревшая недвижимость на вторичном рынке — хрущевки и типовые советские панельки. Технический износ зданий будет способствовать снижению цен и спроса на них в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В условиях перераспределения спроса и фиксации застройщиками цен в гривне покупать такую недвижимость вообще нет смысла.

Не самая благоприятная ситуация складывается и для объектов эконом-класса на первичном рынке. Их себестоимость ниже, чем объектов класса комфорт, но и цена продажи тоже значительно ниже. Низкая маржинальность — показатель отсутствия запаса на случай корректировки цен, а это существенно повышает риск задержек сроков строительства.

Оптимальное соотношение ликвидности и возможной ценовой коррекции на сегодня — объекты недвижимости комфорт- и бизнес-класса. Они не так дорого стоят, как объекты премиум-класса, но достаточно маржинальны, чтобы гарантировано быть достроенными.

Рынок недвижимости был, есть и будет. Постепенно он приспособится к функционированию в условиях карантина. Главное — мыть руки, следить за гигиеной и сохранять спокойствие.

Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development

nv.ua/

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти