Дешево и сердито





10.09.2010 14:00
Анализ рынка недвижимости | Дешево и сердито Учитывая всем известные события на рынке недвижимости, вполне естественно, что привлекательность коттеджных городков эконом-класа увеличилась. Как кризис отразился на ценах домовладений в поселках «скромного» сегмента и насколько вырос интерес к ним – в статье Building.

В ожидании одноэтажной Америки
На рынке коттеджных поселков эконом?класса наблюдаются те же изменения, что и в других сегментах, считает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. Во?первых, снизился объем продаж. Во?вторых, на 40% упали средние цены. В?третьих, многие проекты были заморожены. В?четвертых, практически прекратила свое существование ипотека: большинство банков отказались выдавать ипотечные кредиты вообще, а те, которые это делают, предлагают малопривлекательные условия с высокими ставками.

В то же время, классы «эконом» и «эконом +», по мнению эксперта, сейчас однозначно вызывают наибольший интерес и пользуются наибольшим спросом среди всех сегментов загородного рынка недвижимости. Но говорить о всплеске спроса будет большим преувеличением. Скорее, речь идет о постепенном росте. Правда, за кризисное время реальный спрос сократился не менее чем вдвое.

Кирилл Бондарь, директор по развитию компании «ДримХауз Украина», говорит, что в период активного строительства организованных коттеджных городков в 2000–2008 годах на рынок не вышел ни один проект, соответствующий классу «эконом». Ведь возведение загородных домов в Конча?Заспе и Вите?Почтовой осуществлялось состоятельными людьми, и только в сегментах «элит» и «бизнес». А вот в кризисное время начали появляться поселки, которые позиционируются в категории «бизнес», хотя на самом деле это эконом?класс.

Кризис породил спрос на недорогое и продуманное загородное жилье. Конечно, потенциальные покупатели не стоят в очереди, но спрос очевиден. Как только в радиусе 20–25 км от Киева появится проект, где будут предложены небольшие метражи коттеджей и небольшие земельные участки возле леса, покупатели значительно активизируются. «Так, компания «Новый Дом» возводит недалеко от Киева семь небольших поселков, где запроектированы дома площадью 20–30 кв. м по цене $15 000. Это и есть первые зачатки одноэтажной Америки», – говорит К. Бондарь.

Разбор понятий
Среди экспертов нет единого мнения по поводу определения конкретных характеристик поселков эконом?класса.

Например, К. Бондарь считает коттеджные городки низкой ценовой категории на 10–15 домовладений скорее хаотичной застройкой. По мнению эксперта, к эконом-сегменту нельзя отнести дома в поле в 40 км от Киева, к которым не проложены нормальные подъездные пути и не подведены инженерные коммуникации. Даже если цена таких объектов будет низкой (порядка $500 за кв. м), по своим параметрам они все равно не дотягивают до эконом?класса. По словам специалиста, для поселка эконом?категории необходимы единый архитектурный стиль, подведенные коммуникации, транспортная инфраструктура. В таких городках должны возводиться небольшие дома с продуманными планировками, но без компромисса по качеству. Стоимость коттеджей должна находиться в пределах $100 000–150 000. Как пример К. Бондарь приводит Green House. Девелопер на протяжении года безуспешно пытался продать 3 га земли посреди соснового леса в 30 км от Киева. Но потом он продумал грамотную концепцию поселка, решив возвести 25 домов. Результат не заставил себя ждать – как только запустился проект, было продано четыре коттеджа, еще два договора находятся на стадии подписания.

Владимир Колесов, директор поселка Family House, рассматривает свой городок как объект на стыке классов «бизнес» и «эконом +». Хотя по многим параметрам Family House можно причислить к эконом?категории, ежемесячная плата за обслуживание в $130 выходит за рамки данного класса.

По сведениям компании SV Development, сегодня в Киевской области на разной стадии реализации находятся 37 коттеджных поселков эконом?класса (10 350 домо­владений). Из них построено 5 городков (253 домо­владения), возводятся 22 поселка (5089 домовладений), в процессе проектирования 10 объектов (5008 домовладений).

На данный момент ведутся продажи в десяти коттеджных поселках эконом?сегмента: «Авиатор», «Две реки», «Иванково», «Лелечий Хутір», «Наше Містечко», «Новая Богдановка», «Скифский», «Ясні Зорі». Среди всех городков сегмента наибольшей активностью строительства отличаются Family House и «Скифский». Более «спокойные» – «Авиатор», «Иванково», «Лелечий Хутір», «Лесная сказка», «Місто Сонця» и «Наше Містечко».

Вопрос о том, каковы шансы завершения строительства в заявленные сроки, для многих поселков эконом?класса остается открытым.

Ценовая адекватность
По мнению В. Степенко, уже сейчас наблюдается ценовая стабилизация рынка недвижимости – падение стоимости домовладений практически остановилось.

Как отмечает К. Бондарь, качественные проекты были проданы в прошлом году по хорошей стоимости. Теперь же цены на загородную недвижимость по сути не меняются. В ближайшее время вряд ли стоит ожидать их роста. Также мало оправданны надежды на снижение цен, поскольку этому препятствуют объективные затраты на строительство. На самом деле себестоимость возведения жилья составляет порядка $650 за кв. м. Поэтому дальнейшее уменьшение стоимости домовладений делает строительство нерентабельным. В поселке Green Hills отказались от демпинга, потому цена жилья как для эконом?класса там достаточно высока – немногим более $1000 за кв. м. Учитывая то, что площадь дома составляет от 100 до 300 кв. м (а также 6–8 соток земли), то общая стоимость домовладения находится в диапазоне $170 000–350 000.

По словам К. Бондаря, общие бюджеты покупки за время кризиса упали. По наблюдениям В. Колесова, если раньше дом эконом?класса можно было приобрести за $300 000, то сейчас – за $150 000. Кроме того, ранее потребители ориентировались на стоимость квадратного метра дома и стоимость сотки земельного участка, а сейчас запрашивают общую цену домовладения. Ведь даже при стоимости квадратного метра в $600 покупка домовладения площадью 500 кв. м может оказаться достаточно дорогостоящей – $300 000 за домовладение.

Потенциальные покупатели с минимальным бюджетом могут ориентироваться на следующие поселки эконом?класса: «Иванково», «Новая Богдановка», «Скифский».

Самые низкие цены наблюдаются в «Новой Богдановке» – там предлагаются коттеджи от $88 000 до $208 000. Сравнительно невысока стоимость домов в «Иванково» ($90 000–187 000) и «Скифском» ($90 000–250 000).
building.ua
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти