Дешево и сердито: обзор коттеджных городков эконом-класса под Киевом

Учитывая всем известные события на рынке недвижимости, вполне естественно, что привлекательность коттеджных городков эконом-класа увеличилась. Как кризис отразился на ценах домовладений в поселках «скромного» сегмента и насколько вырос интерес к ним – в статье Zagorodna.

В ожидании одноэтажной Америки
На рынке коттеджных поселков эконом-класса наблюдаются те же изменения, что и в других сегментах, считает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development. Во-первых, снизился объем продаж. Во-вторых, на 40% упали средние цены. В-третьих, многие проекты были заморожены. В-четвертых, практически прекратила свое существование ипотека: большинство банков отказались выдавать ипотечные кредиты вообще, а те, которые это делают, предлагают малопривлекательные условия с высокими ставками.

В то же время, классы «эконом» и «эконом +», по мнению эксперта, сейчас однозначно вызывают наибольший интерес и пользуются наибольшим спросом среди всех сегментов загородного рынка недвижимости. Но говорить о всплеске спроса будет большим преувеличением. Скорее, речь идет о постепенном росте. Правда, за кризисное время реальный спрос сократился не менее чем вдвое.

Кирилл Бондарь, директор по развитию компании «ДримХауз Украина», говорит, что в период активного строительства организованных коттеджных городков в 2000–2008 годах на рынок не вышел ни один проект, соответствующий классу «эконом». Ведь возведение загородных домов в Конча-Заспе и Вите-Почтовой осуществлялось состоятельными людьми, и только в сегментах «элит» и «бизнес». А вот в кризисное время начали появляться поселки, которые позиционируются в категории «бизнес», хотя на самом деле это эконом-класс.

Кризис породил спрос на недорогое и продуманное загородное жилье. Конечно, потенциальные покупатели не стоят в очереди, но спрос очевиден. Как только в радиусе 20–25 км от Киева появится проект, где будут предложены небольшие метражи коттеджей и небольшие земельные участки возле леса, покупатели значительно активизируются. «Так, компания «Новый Дом» возводит недалеко от Киева семь небольших поселков, где запроектированы дома площадью 20–30 кв. м по цене $15 000. Это и есть первые зачатки одноэтажной Америки», – говорит К. Бондарь.

Разбор понятий
Среди экспертов нет единого мнения по поводу определения конкретных характеристик поселков эконом-класса.

Например, К. Бондарь считает коттеджные городки низкой ценовой категории на 10–15 домовладений скорее хаотичной застройкой. По мнению эксперта, к эконом-сегменту нельзя отнести дома в поле в 40 км от Киева, к которым не проложены нормальные подъездные пути и не подведены инженерные коммуникации. Даже если цена таких объектов будет низкой (порядка $500 за кв. м), по своим параметрам они все равно не дотягивают до эконом-класса. По словам специалиста, для поселка эконом-категории необходимы единый архитектурный стиль, подведенные коммуникации, транспортная инфраструктура. В таких городках должны возводиться небольшие дома с продуманными планировками, но без компромисса по качеству. Стоимость коттеджей должна находиться в пределах $100 000–150 000. Как пример К. Бондарь приводит Green House. Девелопер на протяжении года безуспешно пытался продать 3 га земли посреди соснового леса в 30 км от Киева. Но потом он продумал грамотную концепцию поселка, решив возвести 25 домов. Результат не заставил себя ждать – как только запустился проект, было продано четыре коттеджа, еще два договора находятся на стадии подписания.

Владимир Колесов, директор поселка Family House, рассматривает свой городок как объект на стыке классов «бизнес» и «эконом +». Хотя по многим параметрам Family House можно причислить к эконом-категории, ежемесячная плата за обслуживание в $130 выходит за рамки данного класса.

По сведениям компании SV Development, сегодня в Киевской области на разной стадии реализации находятся 37 коттеджных поселков эконом-класса (10 350 домо­владений). Из них построено 5 городков (253 домо­владения), возводятся 22 поселка (5089 домовладений), в процессе проектирования 10 объектов (5008 домовладений).

На данный момент ведутся продажи в десяти коттеджных поселках эконом-сегмента: «Авиатор», «Две реки», «Иванково», «Лелечий Хутір», «Наше Містечко», «Новая Богдановка», «Скифский», «Ясні Зорі». Среди всех городков сегмента наибольшей активностью строительства отличаются Family House и «Скифский». Более «спокойные» – «Авиатор», «Иванково», «Лелечий Хутір», «Лесная сказка», «Місто Сонця» и «Наше Містечко».

Вопрос о том, каковы шансы завершения строительства в заявленные сроки, для многих поселков эконом-класса остается открытым.

Ценовая адекватность
По мнению В. Степенко, уже сейчас наблюдается ценовая стабилизация рынка недвижимости – падение стоимости домовладений практически остановилось.

Как отмечает К. Бондарь, качественные проекты были проданы в прошлом году по хорошей стоимости. Теперь же цены на загородную недвижимость по сути не меняются. В ближайшее время вряд ли стоит ожидать их роста. Также мало оправданны надежды на снижение цен, поскольку этому препятствуют объективные затраты на строительство. На самом деле себестоимость возведения жилья составляет порядка $650 за кв. м. Поэтому дальнейшее уменьшение стоимости домовладений делает строительство нерентабельным. В поселке Green Hills отказались от демпинга, потому цена жилья как для эконом-класса там достаточно высока – немногим более $1000 за кв. м. Учитывая то, что площадь дома составляет от 100 до 300 кв. м (а также 6–8 соток земли), то общая стоимость домовладения находится в диапазоне $170 000–350 000.

По словам К. Бондаря, общие бюджеты покупки за время кризиса упали. По наблюдениям В. Колесова, если раньше дом эконом-класса можно было приобрести за $300 000, то сейчас – за $150 000. Кроме того, ранее потребители ориентировались на стоимость квадратного метра дома и стоимость сотки земельного участка, а сейчас запрашивают общую цену домовладения. Ведь даже при стоимости квадратного метра в $600 покупка домовладения площадью 500 кв. м может оказаться достаточно дорогостоящей – $300 000 за домовладение.

Потенциальные покупатели с минимальным бюджетом могут ориентироваться на следующие поселки эконом-класса: «Иванково», «Новая Богдановка», «Скифский».

Самые низкие цены наблюдаются в «Новой Богдановке» – там предлагаются коттеджи от $88 000 до $208 000. Сравнительно невысока стоимость домов в «Иванково» ($90 000–187 000) и «Скифском» ($90 000–250 000).

https://www.zagorodna.com