Дешево та сердито: огляд котеджних містечок економ-класу під Києвом

З огляду на всім відомі події на ринку нерухомості, цілком природно, що привабливість котеджних містечок економ-класу збільшилася. Як криза відбилася на цінах домоволодінь в селищах «скромного» сегменту і наскільки зріс інтерес до них - у статті Zagorodna.

В очікуванні одноповерхової Америки
На ринку котеджних селищ економ-класу спостерігаються ті ж зміни, що і в інших сегментах, вважає Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії SV Development. По-перше, знизився обсяг продажів. По-друге, на 40% впали середні ціни. По-третє, багато хто проекти були заморожені. По-четверте, практично припинила своє існування іпотека: більшість банків відмовилися видавати іпотечні кредити взагалі, а ті, які це роблять, пропонують малопривабливі умови з високими ставками.

У той же час, класи «економ» і «економ +», на думку експерта, зараз однозначно викликають найбільший інтерес і користуються найбільшим попитом серед всіх сегментів заміського ринку нерухомості. Але говорити про сплеск попиту буде великим перебільшенням. Швидше, мова йде про поступове зростання. Правда, за кризовий час реальний попит скоротився не менш як удвічі.

Кирило Бондар, директор з розвитку компанії «ДрімХауз Україна», говорить, що в період активного будівництва організованих котеджних містечок у 2000-2008 роках на ринок не вийшов жоден проект, що відповідає класу «економ». Адже зведення заміських будинків у Конча-Заспі і Віті-Поштовій здійснювалося заможними людьми, і тільки в сегментах «еліт» і «бізнес». А от у кризовий час почали з'являтися селища, які позиціонуються в категорії «бізнес», хоча насправді це економ-клас.

Криза породила попит на недороге і продумане заміське житло. Звичайно, потенційні покупці не стоять у черзі, але попит очевидний. Як тільки в радіусі 20-25 км від Києва з'явиться проект, де будуть запропоновані невеликі метражі котеджів і невеликі земельні ділянки біля лісу, покупці значно активізуються. «Так, компанія« Новий Дім »зводить недалеко від Києва сім невеликих селищ, де запроектовані будинку площею 20-30 кв. м за ціною $ 15 000. Це і є перші зачатки одноповерхової Америки », - каже К. Бондар.

Розбір понять
Серед експертів немає єдиної думки з приводу визначення конкретних характеристик селищ економ-класу.

Наприклад, К. Бондар вважає котеджні містечка низької цінової категорії на 10-15 домоволодінь швидше хаотичною забудовою. На думку експерта, до економ-сегменту не можна віднести будинку в полі за 40 км від Києва, до яких не прокладені нормальні під'їзні шляхи і не підведені інженерні комунікації. Навіть якщо ціна таких об'єктів буде низькою (близько $ 500 за кв. М), за своїми параметрами вони все одно не дотягують до економ-класу. За словами фахівця, для селища економ-категорії необхідні єдиний архітектурний стиль, підведені комунікації, транспортна інфраструктура. У таких містечках повинні зводитися невеликі будинки з продуманими плануваннями, але без компромісу з якості. Вартість котеджів має бути в межах $ 100 000-150 000. Як приклад К. Бондар призводить Green House. Девелопер протягом року безуспішно намагався продати 3 га землі посеред соснового лісу в 30 км від Києва. Але потім він продумав грамотну концепцію селища, вирішивши звести 25 будинків. Результат не змусив себе чекати - як тільки запустився проект, було продано чотири котеджі, ще два договори перебувають на стадії підписання.

Володимир Колесов, директор селища Family House, розглядає своє містечко як об'єкт на стику класів «бізнес» та «економ +». Хоча за багатьма параметрами Family House можна зарахувати до економ-категорії, щомісячна плата за обслуговування в $ 130 виходить за рамки даного класу.

За відомостями компанії SV Development, сьогодні в Київській області на різній стадії реалізації перебувають 37 котеджних селищ економ-класу (10 350 домоволодінь). З них побудовано 5 містечок (253 домоволодіння), зводяться 22 селища (5089 домоволодінь), в процесі проектування 10 об'єктів (5008 домоволодінь).

На даний момент ведуться продажі в десяти котеджних селищах економ-сегмента: «Авіатор», «Дві річки», «Іванково», «Лелечий Хутір», «Наше Містечко», «Нова Богданівка», «Скіфський», «ясні Зорі». Серед всіх містечок сегмента найбільшою активністю будівництва відрізняються Family House і «Скіфський». Більш «спокійні» - «Авіатор», «Іванково», «Лелечий Хутір», «Лісова казка», «Місто Сонця» та «Наше Містечка».

Питання про те, які шанси завершення будівництва в заявлені терміни, для багатьох селищ економ-класу залишається відкритим.

Цінова адекватність
На думку В. Степенко, вже зараз спостерігається цінова стабілізація ринку нерухомості - падіння вартості домоволодінь практично зупинилося.

Як зазначає К. Бондар, якісні проекти були продані в минулому році за гарною вартості. Тепер же ціни на заміську нерухомість по суті не змінюються. Найближчим часом навряд чи варто очікувати їх зростання. Також мало виправдані надії на зниження цін, оскільки цьому перешкоджають об'єктивні витрати на будівництво. Насправді собівартість зведення житла становить порядку $ 650 за кв. м. Тому подальше зменшення вартості домоволодіння робить будівництво нерентабельним. У селищі Green Hills відмовилися від демпінгу, тому ціна житла як для економ-класу там досить висока - трохи більше $ 1000 за кв. м. З огляду на те, що площа будинку складає від 100 до 300 кв. м (а також 6-8 соток землі), то загальна вартість домоволодіння знаходиться в діапазоні $ 170 000-350 000.

За словами К. Бондаря, загальні бюджети покупки за час кризи впали. За спостереженнями В. Колесова, якщо раніше будинок економ-класу можна було придбати за $ 300 000, то зараз - за $ 150 000. Крім того, раніше споживачі орієнтувалися на вартість квадратного метра будинку і вартість сотки земельної ділянки, а зараз запитують загальну ціну домоволодіння. Адже навіть при вартості квадратного метра в $ 600 покупка домоволодіння площею 500 кв. м може виявитися досить дорогої - $ 300 000 за домоволодіння.

Потенційні покупці з мінімальним бюджетом можуть орієнтуватися на наступні селища економ-класу: «Іванково», «Нова Богданівка», «Скіфський».

Найнижчі ціни спостерігаються в «Новій Богданівці» - там пропонуються котеджі від $ 88 000 до $ 208 000. Порівняно невисока вартість будинків в «Іванково» ($ 90 000-187 000) і «Скіфській» ($ 90 000-250 000).

https://www.zagorodna.com/uk