Який напрямок кращий при виборі заміської нерухомості?

Останнім часом Київ практично паралізований нескінченними пробками, а їдкий зміг відчувається навіть у скверах і парках. Не дивно, що кількість бажаючих проживати за межами столиці постійно збільшується.

З не меншою швидкістю в Київській області ростуть і котеджні містечка, причому у всіх географічних напрямках. І щоб прийняти єдино вірне рішення, яке з цих напрямків стане «рідним», необхідно детально вивчити переваги і недоліки кожного.

Критерії якості
Станом на 1 вересня 2010 року в базі порталу заміської нерухомості www.zagorodna.com в Україні налічується 563 котеджних містечка, в тому числі в Києві і області - 282 містечка. Це 96 по прибудованих містечок, 92 споруджуваних і 91 проектований містечко. Продажі ведуться в 60-ти містечках, розташованих в різних напрямках, - як можна помітити, вибір у покупця більш ніж широкий.

Визначати плюси і мінуси кожного напряму котеджного будівництва краще за чотирма головними критеріями. Перший - транспортний фактор - включає якість провідної до містечка дороги, а також зручність в'їзду / виїзду зі столиці. Другий - природний фактор - враховує мальовничість оточення, насиченість прилеглої території лісами, озерами, річками. Третій критерій - соціальний, тобто розглядається соціальна однорідність напрямку. Четвертим є наявність рекреаційно-розважальної інфраструктури (ресторанів, клубів, спортивно-оздоровчих центрів тощо).
До речі, про екологію. Її, безумовно, можна вважати п'ятим критерієм, однак, за даними ріелторів, покупець ще не в повній мірі приділяє увагу екофактору. У той же час чистота навколишнього середовища однозначно буде враховуватися ринком в найближчому майбутньому.

Котеджна класика ще в моді
Правий берег Києва як і раніше вважається пріоритетним для котеджного будівництва. Визначаючи перспективність напрямів, Віктор Коваленко - директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», виділив Обухівський, Житомирський і Одеський, Вишгородський напрямки виходячи з того, що це - правобережжя. Майже все ділове життя Києва зосереджена на правому березі, але проїхати туди безперешкодно з лівого (минаючи «пробки» на мостах) практично неможливо. На лівобережжі однозначно лідирує Бориспільський напрямок.
На думку директора з маркетингу SV Development Володимира Степенка, проведення у 2012 р. чемпіонату Європи з футболу в Україні позитивно вплине на транспортне сполучення Києва та області. Так, міська влада планує почати будівництво Великої окружної дороги, відповідно, довколишні під'їзні шляхи теж будуть поліпшуватися. Однак експерти ринку впевнені, що від цього структура попиту за напрямами (правий / лівий берег) кардинально не зміниться.

Обухівський напрямок
Обухівський напрямок можна умовно розділити на два піднапрями: Старообухівський і Новообухівська. Території першого розташовані вздовж Старообухівській траси (Столичного шосе): район бази «Динамо», державні дачі, Велика дамба, Козинський ландшафтний заказник, села Козин, Рудики, Плюти; а другого - вздовж Обухівської магістралі (Дніпропетровського шосе): селища Хотів, Лісники, Ходосівка, Підгірці, Романків, Великі Дмитровичі, Старі та Нові Безрадичі.
У Старообухівській піднапрямі вздовж дамби зведено багато елітних містечок - починаючи від «Золотих Воріт» в Конча-Заспі і закінчуючи селищем «Три ріки» неподалік від м. Українки. Більшість з них зведені на дамбі - «Альбатрос», «Срiбна Затока», «Днiпрова Хвиля», «Клим», «Собі», «Берегиня», а до лісової зони уздовж траси примикають «Романово», «Сосновий бір», « Плютово »,« Леонардо »,« Французький містечко »та інші.
Уздовж Новообухівській магістралі котеджних містечок ненабагато менше - «Зелений гай», «Лісники», «Александров Посад", Bosco Village, «Сонячна долина», тут також сконцентровані кілька ареалів стихійної, але престижної забудови в Лісниках, Романкове, Підгірцях, формується респектабельний масив і в Безрадичах.
Коником даного напряму є транспортний чинник. Завдяки зручним трасах до Печерська можна добратися за 15-20 хвилин, минаючи лише один світлофор - лівий поворот на просп. Науки. Але, на жаль, не все настільки ідеально. Так, що примикає до Старообухівській піднапрям дорога по Великій дамбі досить вузька і вже не витримує зростаючий потік «карет» для еліти: іноді в 8 ранку в напрямку Києва там виникає абсолютно реальна міська «пробка».
Природний чинник. Багатство природи і мальовничість цих місць приваблюють багатьох. Старообухівський піднапрям має вихід як безпосередньо до Дніпра, так і до його незліченних каналах - яхту можна пришвартувати прямо у свого котеджу. Тут знаходиться Козинський ландшафтний заказник площею близько 1000 га, а навколишні водойми давно уподобані шанувальниками рибної ловлі. Безсумнівним плюсом Новообухівська піднапрями, крім річок і озер, вважають горбисту місцевість, яка дає хороший огляд з вікон побудованих тут особняків.
Соціальний фактор котеджних селищ даного напряму є візиткою і орієнтиром для багатьох девелоперів. Тут живе велика частина української еліти - політики, чиновники, бізнесмени, а також багаті іноземці.
Інфраструктурний фактор. Коли починалося будівництво «Золотих Воріт» в Конча-Заспі, про інфраструктуру ніхто особливо не замислювався. Пізніше стали з'являтися об'єкти, істотно поліпшили якісні характеристики цього напрямку. Правда, девелопери деяких містечок вважають за краще зовсім не витрачати кошти на інфраструктуру, розраховуючи, що жителі будуть користуватися благами сусідніх селищ.
Проте в цілому інфраструктура Обухівського напрямку досить широка. У Конча-Заспі відкриті ресторани «Розгуляєво», «Купецький двір», «Динамо-Home», в містечку «Золоті Ворота» - «Підкова», а на греблі - «Нью Витребеньки». Біля с. Підгірці знаходяться ресторани «Край-Рай», «Три мушкетери», «Чумацький шлях», «Любов і голод», безліч міні-готелів. У Конча-Заспі розташований кінно-розважальний комплекс Royal Horse Club, готельний комплекс «Кантрі», база футбольного клубу «Динамо» і пейнтбол-клуб «Дикі Гуси». У с. Ходосівка є поні-клуб «Доміно», а в с. Чапаєвка - кінний клуб «Іноходець». Близько с. Креничі будується центр гірськолижного спорту.
У котеджних містечках поблизу Старообухівській траси девелопери теж активно розвивають інфраструктуру. Наприклад, організовують яхт-клуби в селищах, що мають вихід до великої води. Непогана інфраструктура передбачена в смт Козин - тут знаходяться готелі квартирного типу «Астарта-центр», «Сонячний шлях», «ТКВ», готель з рестораном «Візит», а також кілька престижних санаторних комплексів.
Іноді в пресі Обухівський напрямок ототожнюють з Обухівським районом. Але це не зовсім так - умовно виділені напрямки котеджного будівництва не завжди збігаються з територіально-адміністративними одиницями. Наприклад, землі Одеського, Житомирського, Варшавського (Гостомельського) і частини Обухівського напрямків охоплює велика територія Києво-Святошинського району.

Житомирський напрямок
Житомирський напрямок котеджного будівництва, як і Одеське, не має чітких кордонів. Крім селищ, що є сусідами з Житомирською трасою, сюди зараховують містечка, що знаходяться на значній відстані від неї. Причому ці селища також одно віддалені і від Одеської траси, тому їх приналежність до Житомирського або Одеському напрямку дуже умовна.
Містечка, що не вписуються в класичну схему напрямів, доцільніше розділити за піднапрями. Наприклад, у Києво-Святошинському районі через Софіївську Борщагівку, минаючи Білогородку і котеджне селище «Озерне» в с. Горбовичах, пролягає регіональна траса Київ-Бишів-Фастів, поблизу якої знаходяться села з активним котеджним будівництвом - Бобриця, Музичі, Княжичі та Жорнівка, трохи далі вздовж траси - Ясногородка та Осикове (вже Макарівський р-н). Майже паралельно, але південніше, йде автомагістраль Вишневе-Боярка-Забір'я, а ще південніше розміщена територіальна траса Крюківщина-Боярка.
Володимир Степенко вважає, що піднапрями варто виділяти, оскільки перспективність ділянки залежить не тільки від багатства природного оточення, наявності річок, озер, лісових масивів, а й від багатьох інших факторів, зокрема, якості під'їзних шляхів локального значення. Турбота про облаштування доріг може лягти на плечі забудовника, що істотно вплине на кінцевий фінансовий результат проекту. У цьому плані показовий приклад котеджного селища «Місто Сонця» (с. Крюківщина): оскільки до нього від Києва йде вузьке односмуговою шосе, девелопер (компанія «Інфініті») обіцяє частково фінансувати розширення дороги.
У Житомирському напрямку розробляється маса проектів котеджних селищ. Так в Києво-Святошинському районі реалізуються містечка «Петрушки», «Озерне», «Лісове», «Паритет-Сервіс» та інші. Далі в цьому напрямку будуються котеджні селища, які територіально розташовані в Макарівському районі: «Олiмпiк-Park», «Северинівка», «Лелечий Хутір», «Німецька Слобода» і «Калинове Містечко».
Транспортний фактор. Багатосмугове швидкісне Житомирське шосе знаходиться у хорошому стані, тому навіть із Макарівського району до Києва дістатися зовсім не важко. Шосе переходить в найбільшу столичну магістраль - просп. Перемоги, який, незважаючи на свою ширину, славиться ранковими «пробками» біля ст. м. «Житомирська» і «Святошино».
Природний чинник. У Житомирському напрямі практично відсутні великі водойми, в той же час воно насичене невеликими річками (насамперед Ірпінь, Буча) і озерами (у Забір'я, Бобриці, Петрушка, Горбовичах). Рівнинний рельєф обмежує мальовничість місцевості, проте тут є кілька лісових масивів.
Соціальний фактор. Щоб дістатися до багатьох містечках, необхідно проїхати через села, дороги в яких часто низької якості і мають багато незручних для водіїв поворотів і вигинів. На внутрішніх трасах нерідко шлях може бути перепинений домашньою худобою. Втім, котеджні містечка зводяться на околицях населених пунктів, і до них ведуть окремі під'їзні шляхи, що формує соціальну автономність, хоча до рівня Обухівського напрямку ще далеко.
Інфраструктурний фактор. З об'єктів інфраструктури в Житомирському напрямку розташовані спорткомплекс «Чайка» (с. Петропавлівська Борщагівка), розважальні комплекси і ресторани «Вечорницi Клаб», «Два бобри», «Мисливець-автогріль», а також страусина ферма з рестораном в с. Ясногородка.

Одеський напрямок
У Одеському напрямку котеджні містечка зводяться у двох районах - Києво-Святошинському та Васильківському. З уже сформованих містечок можна виділити лише «Денді» у Віті-Поштовій і облаштований масив у с. Хлепча Васильківського р-ну. Ближче до Києва споруджуються селища «Місто Сонця», «Затишний куточок» і «Садок Вишневий» (с. Крюківщина), а у Васильківському районі - «Маєток» (с. Іванковичі), «Скіфське» (с. Крячко) і «Озерний хутірець »(с. Здорівка).
Транспортний фактор. З одного боку, цей напрямок характеризується наявністю траси європейського рівня Київ-Одеса, тобто дістатися до кордону мегаполісу легко, але на шляху до центру каменем спотикання стає Московська площа, реконструкція якої триває.
Природний чинник. Мальовничість місцевості обумовлена великою кількістю лісів, великою кількістю річок (Стугна, Сіверка) і каскадами озер (біля сіл Круглик, Салтанівка, Хлепча і в околицях м. Василькова). Наприклад, котеджне селище «Озерний хутірець» з трьох сторін оточений водоймами.
Соціальний фактор. У цьому напрямку соціальну однорідність забезпечити навряд чи вдасться, так як до Одеської траси часто доводиться добиратися по путівцях.
Інфраструктура одеського напряму розвинена добре - це супермаркети «Нова Лінія», «МегаМакс» (смт Чабани), кінно-спортивні клуби «Антонов-Агро» (с. Круглик) і «Болівар» (с. Путрівка), готельний комплекс «Мисливський хутір »(32-й км Одеської траси). Щоправда, не у всіх котеджних містечках досить об'єктів інфраструктури. Наприклад, девелопер «Озерного хутірця» розраховує, що жителі будуть користуватися інфраструктурою м. Василькова.

Варшавське напрямок
Варшавське (Гостомельський) напрямок історично склалося як дачно-санаторний завдяки дачним масивам та будинкам в Ірпені, Бучі, та Ворзелі. У той же час централізованих котеджних селищ тут заявлено вкрай мало - «Ясні Зорі», «Сосновий край» та масив «Канадська село». При цьому смт Гостомель розвивається як логістичний центр: тут вже побудовано декілька складських комплексів, а в перспективі - спорудження великих об'єктів.
Транспортний фактор. На відміну від Житомирської або Одеської траси, Варшавське шосе - це вузька двосмугова дорога, обгони на якій досить проблематичні, в тому числі з-за численних вантажівок, що їдуть до злагодити. Вранці і ввечері на відрізку від м. Ірпінь до київського КПП рух вкрай утруднено.
Природний чинник. Варшавське напрямок славиться своїми хвойними лісами і гаями, є також озера і річки (Ірпінь, Буча), але його «перлина» - живописна Пуща-Водиця і її околиці.
Соціальний фактор. З одного боку, «Варшавка» має певної елітністю, завдяки Пуща-Водиці з престижними дачами, санаторієм і озерами, однак у напрямку м. Буча соціальна однорідність не зберігається.
Інфраструктурний фактор. Об'єкти інфраструктури в цьому напрямі зосереджені в Пуща-Водиці (готельний комплекс, пейнтбол-клуб «Стіф»), частково розвинені в м. Буча (сучасний центр активного відпочинку «Каскад»), м. Ірпінь (однойменний готель з рестораном) та с. Горенка (кінно-спортивний клуб «Родео-2»).
Однак Варшавське напрямок рясніє санаторними установами. І якщо в Бучі є тільки одне (санаторій «Дружний»), то в Ірпені їх вже чотири (санаторії «Ірпінь», «Лісовий», «Ясний», пансіонат з лікуванням «Дубки»). Найбільша кількість лікувальних установ знаходиться в смт Ворзель (санаторії «Україна», «Ворзель», «Зорька», «Сонячний», «Прапор», «Зірка» і «Кічеєве», пансіонат з лікуванням «Перемога»). Але в цілому рекреаційно-розважальний потенціал цього напряму ще не вичерпаний.

Вишгородський напрямок
Вишгородський напрямок можна умовно розділити на два піднапрями. Перше - власне Вишгородське - це території на правому березі Дніпра (м. Вишгород, с. Нові та Старі Петрівці, Лютіж). Друге піднапрям - Деснянське - знаходиться на лівому березі Київського водосховища і охоплює ряд сіл: Осещина, Хотянівка, Новосілки, Нижня Дубечня, Лебедівка та ін
До Вишгородського піднапряму відносяться котеджне селище «Дідовиця», «Новий сад», «Козина Спина» (м. Вишгород) та котеджна забудова на узбережжі Київського моря, а в Деснянському споруджуються містечка «Вишгородська Брама», «Боровик», «Ольжичі», «Європейське», «Авіатор», «Рів'єра Віллас» і «Затишний».
Транспортний фактор. Дороги в обох піднапрями мають лише регіональне значення, тому вони якісні тільки місцями. Наприклад, до м. Вишгород йде хороша дорога, а далі, до с. Димер, вона звужується і пролягає через села. 10 км до «Вишгородської Брами» - добротні, але залишилися 2 км до в'їзду в селище - незаасфальтіровани.
Природний чинник Вишгородського напряму, без сумніву, є його виграшною фішкою. Обидва піднапрями проходять уздовж берегів Київського моря, до того ж тут багато озер, річок та великих лісових масивів. Ці мальовничі місця ідеальні для риболовлі та полювання.
Соціальний фактор. Оскільки транспортні шляхи ведуть через села, то не можна говорити про соціальну однорідність напрямки.
Інфраструктурний фактор. На виїзді зі столиці знаходяться ресторани «Скатерть-Самобранка» і «Замок». На правому березі Київського моря розвинута рибальська інфраструктура, а великий лісовий масив на лівому дозволяє відмінно пополювати, наприклад, в мисливському господарстві біля с. Лебедівка.

Бориспільський напрямок
У Бориспільському напрямку також можна виділити два піднапрями: власне Бориспільський та Дніпровський. До першого відносяться населені пункти, розташовані уздовж траси до аеропорту (Мала і Велика Олександрівка, Чубинське, Гора), до другого - села в заплаві Дніпра (Гнідин, Вишеньки, Проців, Жовтневе і Кийлів).
У власне Бориспільському піднапрямі розвиненіший формат дачного будівництва, а в Дніпровському знаходиться багато котеджних містечок. Якщо не рахувати стихійну котеджну забудову Осокорків, то вниз за течією Дніпра розмістилися селища «Золоче», «Вишневе Мiстечко», «Золоче-клуб», «Заповiдній-1».
Транспортний фактор. У Бориспільському піднапрямі траса, що веде до міжнародного аеропорту, підтримується у відмінному стані. Але в найбільш перспективному для девелоперів Дніпровському піднапрямі (на ділянці від Осокорків до с. Вишеньки) дорога вузька і місцями неякісна.
Природний чинник. Якщо Бориспільське піднапрям характеризується бідністю природи і одноманітністю рівнинного рельєфу, то живописні береги Дніпра привертають сюди багато киян.
Соціальний фактор. У Дніпровському піднапрямі проїзд через села по розбитих дорогах неминучий. У той же час девелопери городків «Вишневе Мiстечко» і «Золоче» зводять в своїх проектах серйозні дитячі дошкільні та шкільні заклади, багатофункціональні комплекси, щоб у жителів не було потреби в частих виїздах до Києва.
Інфраструктура даного напряму досить широка. У Бориспільському піднапрямі це обумовлено близькістю до аеропорту, а в Дніпровському - відносною розвиненістю коттеджних селищ. Уздовж траси зведені ресторани «Козацький стан», «Тiфлiс» і «Любава», в с. Чубинське знаходяться кінно-спортивний клуб «Магнат» і пейнтбольний клуб «Гладіатор», а в с. Проців - «Стайня Олексія Бутенко».

Броварський напрям
Броварський напрям знову умовно ділиться на два піднапрями. Території уздовж траси на Чернігів - це власне Броварське піднапрям, тут, в 32-х км від Києва, будуються котеджні містечка «Нова Богданівка» та «Княжичі». Друге піднапрям можна назвати Остерським. Як і Деснянське, воно знаходиться в басейні річки Десна та включає в себе села, зосереджені на регіональній дорозі (Погреби, Зазим'я, Пухівка). Навколо цих мальовничих місць широко розвинена стихійна котеджна забудова.
Транспортний чинник тут двоякий. З одного боку до котеджного селища «Нова Богданівка» веде широка магістраль Київ-Чернігів. З іншого - звивиста регіональна дорога, що проходить через села. Але основною проблемою стає необхідність переїжджати на правий берег Києва через мости з постійними заторами.
Природний чинник Броварського напрями не можна назвати його козирем. Ландшафт тут одноманітний, переважно рівнинний, з невеликими лісовими масивами та водними артеріями (р. Трубіж). Деснянське піднапрям привабливо з точки зору краси пейзажу, але весняні розливи Десни роблять ці території уразливими.
Соціальний фактор. Дач тут небагато, в основному побудовані сучасні котеджі. Однак з-за близького сусідства з населеними пунктами соціальна однорідність котеджних масивів не витримана.
Інфраструктурний фактор. Рекреаційно-розважальна інфраструктура зосереджена в м. Бровари. Тут розташовані спортивно-кінні клуби «Фараон», «Фортуна» та «Сапсан», басейн «Купава», розважальний комплекс «Термінал», а також готельний комплекс «Спорт». Інфраструктура Деснянського піднапрями розвинена набагато менше - одним з небагатьох установ є таверна «Журавушка» в с. Пухівка.

Коментар експерта:

Віктор Коваленко, керівник порталу https://www.zagorodna.com/uk:
Найбільш перспективними вважаються ті напрямки, де є земельні ділянки для проектів котеджних селищ і існує попит на нерухомість із боку приватних інвесторів. До таких можна віднести Житомирський, Одеський, Бориспільський і Обухівський.
На даний момент найбільш розвинене Обухівський напрямок. Оскільки ряд нових містечок зараз знаходиться на стадії проектування, воно і далі буде залишатися пріоритетним. Незважаючи на досить велику кількість котеджних селищ, в даному напрямку є придатні для реалізації проектів містечок земельні ділянки, проте ціни на них часто завищені. Це і є основним чинником, що знижує інтенсивність розвитку ринку району в порівнянні, наприклад, з багатим вільні території Житомирським напрямком.
Я б відзначив хороші траси в Бориспільському, Житомирському та Одеському напрямках, а також непогану дорогу у Вишгородському. Єдиний напрям, на якому якість під'їзних шляхів залишається на низькому рівні, і, відповідно, там виникають постійні пробки, - це Варшавське. Але за великим рахунком, скрізь є дороги різної якості.

Віктор Коваленко
https://www.zagorodna.com/uk