Что ждет рынок загородной недвижимости в 2016 году

Рынок загородной недвижимости въехал в стагнацию раньше рынка городского жилья. По предварительным данным, в уходящем году количество сделок с домами и участками снизилось на треть по сравнению с прошлым, который также «урожаями» не радовал. Загородный рынок недвижимости в своем движении от кризиса к кризису примерно на год опережает городской, квартирный. Но именно эта тенденция вселяет надежду, что он окажется более динамичным и раньше пройдет дно. Как складывалась ситуация на загородном рынке в уходящем году, и где риэлторы видят возможные точки роста?

Кризис с опережением на год

Кризис 2009 года научил девелоперов и покупателей считать деньги. Тогда спрос на элитную загородную недвижимость упал почти до нуля, но уже с 2011 года начался бурный рост объемов предложения в демократичных сегментах. Поначалу это предложение без проблем поглощалось увеличивающимся спросом, побуждало девелоперов осваивать новые территории, а производителей и поставщиков стройматериалов – расширять производство.

В последние годы на рынок девелоперы коттеджных поселков вывели множество нетипичных форматов экономичного загородного жилья

Вместе с тем, уже к 2013 году загородный рынок, на год раньше городского, ощутил признаки стагнации. Выразились они в появлении множества экспериментальных экономичных форматов загородного жилья: миниатюрных таунхаусов, всевозможных сблокированных строений и даже квартир с участками. Из-за взрывного роста предложения к 2014 году сегмент коттеджных поселков оказался перегретым и затоваренным.

В то же время из бесед с риэторами мы можем сделать вывод, что в 2015 году вторичный рынок домов и участков уже спокойно лежал на дне. Цены предложений не падали, но дисконты при сделках порой достигали 30-40%. Похожая ситуация и в сегменте коттеджных поселков.

Коттеджные поселки: кто не успел, тот опоздал

«Уходящий год для коттеджных поселков выдался не слишком удачным, – подводит итоги Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо". – Если верить нашим данным  количество продаж участков снизилось на 30%, готовых домов – более чем в полтора раза по сравнению с прошлым годом».

Новые проекты в сегменте коттеджных поселков можно пересчитать по пальцам. Чаще всего в качестве премьер анонсируют хорошо забытое старое. По словам Виктора Коваленко в настоящее время в замороженном состоянии находятся около 160 проектов коттеджных поселков, треть из которых время от времени пытаются реанимировать и выдать за новые.

Как ни парадоксально, но сегмент элитной загородной недвижимости более устойчив – прежде всего, по той причине, что его активность в последние годы и так была «ниже плинтуса», девелоперы проявляли осмотрительность и масштабные проекты на рынок не выводили. В поселках с высокой концентрацией состоятельных домовладельцев близкие к девелоперам управляющие и подрядные организации зарабатывали, в основном оказывая всевозможные комплексные и некомплексные услуги (организация охраны, ландшафтные и отделочные работы, проектирование и строительство бань, гостевых домов и т. п.).

Хиты продаж: дачи и участки в садоводствах

«Продажи домов и участков в 2015 году шли неровно. Бурные всплески покупательского интереса сменялись глухим затишьем, – говорит Виктор Коваленко. – Причем активность покупателей зависела не столько от сложившейся в прошлые годы сезонности, сколько, видимо, от новостного фона. В целом можно определить снижение объемов продаж в этом году примерно на 50% по сравнению с прошлым годом». 

Девелоперы успешных проектов сосредоточились на решении управленческих вопросов

Можно ли купить дешевле?

По словам Виктора Коваленко, продавцы самых демократичных сегментов пока не готовы к торгам и снижают цены, только если на горизонте появился реальный покупатель.

В более дорогом сегменте дисконты нередко превышают 30-40% от заявленной цены. «Правда, в таких случаях скорее речь идет не о скидках, а об изначально завышенных ценах», – поясняет Виктор Коваленко.

Виктор Коваленко уверен, что в обозримой перспективе продавцов, готовых на серьезные уступки, станет больше: «В основном собственники реализуют то, что ранее уже запланировали. Но в связи с ухудшением экономической ситуации неминуемо будут появляться продавцы, которым нужны деньги на спасение бизнеса или обеспечение семьи. Вот они пойдут на реальное снижение цены».

Прогнозы

Что готовит грядущий год участникам рынка загородной недвижимости? По всей видимости, им придется учиться искать плюсы в минусах. С одной стороны, покупателям вторичных объектов некуда торопиться, а продавцам – отступать. С другой – из каталогов объявлений медленно, но верно вымываются самые ликвидные варианты – с хорошей транспортной доступностью и без проблем с коммуникациями.

Самые популярные объекты демократичного загородного сегмента – компактные дома с удобствами, но без излишеств

С коттеджными поселками дело обстоит сложнее. Что ждет данный сегмент? Переформатирование и расслоение проектов на успешные и те, которые не сложились? Но все это уже произошло. Девелоперы поселков, близких к завершающей фазе реализации, распродают остатки, а также пытаются зарабатывать на эксплуатации, обслуживании поселков и сдаче подвисших объектов в аренду. Другие проекты, из-за того, что девелоперы не рассчитали силы или столкнулись с неразрешимыми инфраструктурными проблемами, очевидно, пополнят сегмент неликвида. Правда, даже в таких поселках возможно появление островков благополучия. Например, когда на обломках «лежащего» массива формируются сообщества предприимчивых собственников, перехватывающих инициативу у девелоперов и готовых заняться развитием проекта по принципу «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

По мнению Сергея Мазенкова, генерального директора компании «Родные земли» , факторы, действующие на загородный рынок, можно условно разделить на имеющие устойчивое долгосрочное влияние и на конъюнктурные обстоятельства. К постоянно влияющим факторам относятся общая экономическая ситуация в стране, законодательное регулирование. Это, в частности, изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и связанное с этим увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев. Конъюнктурные обстоятельства, которые оказывают сегодня наибольшее влияние на первичный рынок, – это падение рубля и нервозность на финансовых рынках.


Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает изменение структуры спроса. Более востребованными форматами становятся те, что подходят в качестве основного жилья и находятся на высокой стадии готовности. Успехом пользовалось готовое жилье. «Так, участки с уже построенными коттеджами пользовались гораздо большей популярностью, чем участки с подрядом, и практически все были раскуплены», - подтверждает Константин Злобин, директор по развитию группы компаний «Астерра».

Вместе с тем Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, обратил внимание на то, что в связи с серьезной волатильностью валютного курса, на рынке загородной недвижимости наступил благоприятный момент для рублевых сделок. Только в элитном сегменте, который традиционно тяготел к долларам, с начала осени их количество увеличилось примерно на 30%.

По мнению Константина Злобина («Астерра»), вклад в увеличение продаж внесли акции и компенсации, которые предлагали застройщики. На коттеджном рынке многие компании предлагали бесплатное подключение газа, дополнительные мощности в подарок, рассрочки на год и более. В сегменте таунхаусов покупателям предлагали рассрочки и хорошие условия по ипотеке. И если у основных игроков рынка процентная ставка составляла 12%, то совместная работа девелоперов и банков «второго эшелона» привела к снижению процентной ставки до 10,5% и даже ниже.

Представители агентств недвижимости рассчитывают на оживление дачного сегмента к весне. Предпосылки для этого есть. Хотя бы по той причине, что отдых на зарубежных морских курортах, в отличие от дач в родных краях, стал для представителей среднего класса не самым доступным удовольствием.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com