Спрос и продажи
Карантин внес существенные коррективы не только в планы покупателей и застройщиков, но еще и в сезонность рынка недвижимости. Если до недавнего времени считалось, что для летнего периода больше характерно покупательское затишье, но в виду того, что в этом году «выпало» чуть более 2-х месяцев, застройщики готовятся не к сезону отпусков, а в прямом и переносном смысле — к жаркой поре.По итогам июня можно говорить, что такие ожидания не беспочвенны. Так, по сравнению с маем, в июне продажи в сегментах эконом-класса и элитного жилья выросли на 3−5%, в объектах бизнес-класса — на 5−7%, в домах комфорт-класса — на 8−10%, в объектах новых форматов — в среднем на 12%.
После ослабления карантина и оживления рынка, уже можно проецировать/прогнозировать картину на июль-сентябрь. Не секрет, что ситуация на рынке во многом будет зависеть от курса национальной валюты и заезженной экономической стабильности. Если, как минимум, ситуация будет схожей с той, что сложилась на сейчас, то в ближайшие 2 месяца рост продаж может продолжиться в среднем на 5−6% в объектах эконом и комфорт-класса и на 8−10% в ЖК новых форматов.
По моим оценкам, в этом году стандартной паузы в продажах, как это происходит зачастую в июле — первой половине августа, не произойдет. А пик продаж в 2020 году наступит в сентябре-октябре.
Что покупают
Я уже обращала внимание на то, что сейчас наибольшей популярностью пользуются объекты новых форматов, на которых сконцентрировано около 70% существующего спроса. И это не удивительно. Ведь около 1/3 всех строящихся ЖК как раз относятся к категории объектов новых форматов: это, прежде всего, объекты формата «город в городе», многофункциональные ЖК, объекты эко-формата и live-work-play.
Не смотря на стартовую цену, которая на 15−20% выше, чем, например, в объектах эконом-класса и ряда ЖК комфорт-класса, главной причиной популярности объектов новых форматов стоит считать высокую ликвидность вложений — до 50% с начала строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию.
Новый формат жилья — это, прежде всего, особый акцент на объектах создаваемой инфраструктуры: встроенные детские сады и ТРЦ, фитнес-центры и кафе, коворкинги и прочее. При этом в создании инфраструктурного комплекса главное внимание уделено грамотной концепции привлечения арендаторов: наблюдается постепенный отказ девелоперов от продажи коммерческих помещений и создание эксплуатирующей компании по принципу ТРЦ, которая берет на себя функцию привлечения арендаторов.
Также важными характеристиками таких объектов стоит считать свободные от автотранспорта дворы, охраняемая территория, собственные лаунж-зоны, мини-парки, спортивные площадки. Кроме этого, часть объектов строится вблизи естественных и созданных рекреационных зон, в некоторых застройщик берет на себя их реконструкцию/благоустройство.
Можно говорить, что рынок переживает существенное переформатирование предложения. В виду возросших требований покупателей к качеству строительства и создаваемых объектов внутренней инфраструктуры, девелоперы все чаще переориентируются на строительство именно объектов новых форматов.
Еще в начале 2019 года количество таких объектов составляло не более 20%, а уже к середине 2020 года их количество увеличилось до 30−35% от всего объема строящихся ЖК. Могу предположить, что после того, как утихнут все «ковидные» и экономические перипетии, в перспективе 2−3 лет количество таких объектов увеличится до 40%, а объекты новых форматов станут доминирующими на первичном рынке: большинство из запланированных к строительству в 2022—2023 гг. объектов комфорт-класса перейдут в категорию жилья новых форматов.
Как на рынке отразится ситуация с объектами АКБ «Аркада»
Хочу обратить особое внимание на то, что в контексте проблем, возникших с инвесторами объектов Укрбуда и АКБ Аркада, немаловажным аспектом при выборе объекта инвестирования является надежность застройщиков и наличие неоспариваемой разрешительной документации.
За последние 2 месяца покупатель стал более внимательно подходить к вопросу, как велось строительство во время активной фазы карантина, были ли остановки и с чем они были связаны. Кроме этого, инвесторы все больше интересуются реноме застройщика, его финансовой базы, чтобы вести строительство вне зависимости от уровня продаж.
Но наиболее важным для инвестора является наличие всех документов, подтверждающих законность будущего жилого комплекса. Все прекрасно понимают, что любые нестыковки в имеющихся у застройщика документах, как то, например, несоответствие строящегося объекта целевому назначению земельного участка и связанное с этим активное противодействие строительству со стороны местных жителей, существенно повышают риск покупки квартиры в таком ЖК. Среди покупателей все меньше тех, кто, реагируя на привлекательную цену, отважится покупать у других «Аркад», «Укрбудов» и «Элита-Центр».
По сравнению с маем, в июне продажи в сегментах эконом-класса и элитного жилья выросли на 3−5%, в объектах бизнес-класса — на 5−7%, в домах комфорт-класса — на 8−10%, в объектах новых форматов — в среднем на 12%
Хочу заметить, что после прошлогоднего краха Укрбуда у части инвесторов выработался если не иммунитет, то своя логика при выборе объекта инвестирования. Осторожность сейчас — это не опасения, а трезвый расчет и получение всей необходимой информации. Ясно одно: что если инвестор не получает всех ответов на свои вопросы, то ему легче найти беспроблемный объект, благо таких на рынке сейчас достаточное количество.
Деньги на стройку, законность, качество и соответствие объекта потребностям покупателя, имидж застройщика, цена и условия приобретения — вот 5 главных критериев при выборе квартиры в том или ином ЖК.
Что с ценами
За последние 2 месяца цены на первичном рынке Киева не претерпели существенных изменений. Только в нескольких строящихся объектах стоимость квадратного метра была увеличена в среднем на 3−5%, но данное увеличение связано скорее с переходом строительства объекта на новый этап, а не колоссальным ростом продаж. Это маркетинговая стратегия, продуманная задолго до «ковида».
На сегодняшний день одномоментное повышение цен в связи с переходом на новый этап строительства не превышает 5%, а количество таких объектов в июне, как я уже сказала, не велико. Именно поэтому средние цены по итогам месяца стабильны — средний рост не превышает 0,5−1%.
Кроме этого, стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ также достаточно стабильна. Стоимость строительства находится на уровне февраля-марта. Напомню, что с марта по май падение спроса на материалы, используемые в строительстве жилых комплексов, составило 40−70%. А по итогам 6 месяцев 2020 года стоимость бетона, раствора, кирпича, арматуры, утеплителя, газоблока осталась практически без изменений, с незначительными колебаниями цен в пределах 1−1,5%.
Снижение строительной активности, а также стабилизация курса на отметке 26,5−27 грн/доллар, привели к тому, что ожидаемого подорожания строительных материалов не произошло. Вместе с тем стоимость строительно-монтажных работ на большинстве строящихся объектов несколько снизилась: от 3% до 10% в зависимости от класса объекта, качества используемых стройматериалов и сложности строительства. Таким образом, на рынке сложилась максимально благоприятная конъюнктура для покупателя: себестоимость строительства остается стабильной, и как следствие — стабильные цены на квартиры.
И подытожу: до сентября-октября стоимость квартир на первичном рынке жилья вряд ли претерпит существенных изменений. Но, конечно же, при условии все той же экономической стабильности в стране. И без нового витка пандемии.
Анжелика Саакян, директор по маркетингу проекта «Polaris Home&Plaza»
nv.ua
Комментарии