Весна
После успешных января — февраля 2020 года, когда топовые игроки в сегменте комфорт+ и бизнес-класс фиксировали увеличение продаж на 10-15% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, наступил коронавирусный март и случился масштабный весенний локдаун.
Продажи жилья в новостройках обрушились на 80-90%, больше всего пострадало жилье эконом-сегмента. Застройщикам пришлось в сжатые сроки учиться жить и работать в новых реалиях, в том числе предлагать купить квартиру в новостройке онлайн.
Часть компаний предложили рынку антикризисные финансовые инструменты. К примеру, фиксированный курс гривны, который был заметно ниже официального: если в обменниках доллар стоил 28,5 грн, то купить квартиру в новостройке можно было за 25,5 грн/$. В ход пошли также отсроченные платежи по рассрочке, увеличенные дисконты при 100% оплате квартиры. Подобные антикризисные меры предлагали в своих проектах системные застройщики: группа компаний DIM, Интергал-Буд, КАН Девелопмент, Edelburg Development.
Позволить себе это могли далеко не все застройщики, а лишь те, которые имели достаточный финансовый ресурс и продолжали работы на площадках даже в период абсолютно отсутствующего спроса. Стало понятно, что модель перекрестного финансирования, лидирующая у многих девелоперов, себя изжила.
У каждого проекта должен быть свой банк денег, более того, девелопер должен рассчитывать на собственные финансовые возможности, а не надеяться только на деньги покупателя.
Ситуация с коронавирусом очень быстро показала, у кого устойчивая финансовая модель, а кто погряз в трясине безденежья из-за просевшего спроса. Это сразу же отразилось на динамике строительства.
Любопытно, что именно весной, помимо коронавируса, произошли два других значимых события для рынка недвижимости — провалившаяся впоследствии реформа ГАСИ и разговоры о запуске массовой доступной ипотеки под 10% годовых.
Лето
Лето 2020 года — время оттепели на рынке жилой недвижимости Украины. Вместе со снятием жестких ограничений и принятием ситуации с коронавирусом пришло более или менее понимание того, как разворачиваются события.
Отложенный спрос на рынке недвижимости начал помалу проявлять активность: покупатель возвращался, смотрел на динамику строительства, изучал предложения застройщиков, возобновлял более активное общение с менеджерами отделов продаж.
В этот период те девелоперы, которые продолжали строить, с каждой неделей уверенно восстанавливали большие объемы платежеспособного спроса, закрывая договоры купли-продажи.
Несколько банков предложили рынку кредиты на жилье под 10% годовых, а также разработали программы с еще более низкими ипотечными ставками на ограниченный период. На самом деле число ипотечных заемщиков не выросло, хотя брать стали больше. Но о по-настоящему массовой ипотеке говорить пока рано.
Дело в том, что сниженные ставки действуют ограниченный период времени — как правило, первый год или несколько лет, дальше ставка по ипотеке плавающая. При этом первоначальный взнос за квартиру все еще неподъемный для многих покупателей — 30-40% стоимости жилья. Да и требования к проверке официальных доходов у банков высокие: вы должны иметь официальный доход, который позволит обслуживать кредит на жилье.
Осень
Начало осени было очень удачным для системных и стабильных игроков, которые продолжали строить. В то же время именно в этот период рынок впервые вслух заговорил о масштабах проблемы, связанной с реформой Государственной архитектурно-строительной инспекции.
Дело в том, что случился коллапс с выдачей разрешений на строительство и сертификатов о вводе объектов в эксплуатацию. Это отметили практически все игроки рынка, с которыми общалось The Page.
Проблема не только в искусственном затягивании проверок и согласований — сразу несколько девелоперов заявили о том, что получали разного рода предложения решить свои проблемы за маленькое вознаграждение. Причем известные ранее на рынке расценки $5/кв. м выросли до $10-15/кв. м.
Вопрос с реформой ГАСИ до сих пор не закрыт — она все еще в разгаре, хотя руководство инспекции уже успели несколько раз поменять. А вот с разрешительными документами застройщикам все так же не везет, поэтому многие собственники квартир вынуждены дожидаться ввода объектов в эксплуатацию, чтобы получить официальное право собственности.
Отдельный эпизод осени — обострившаяся ситуация с банкротством крупного застройщика «Банк Аркада». В первую очередь речь идет о завершении строительства крупных ЖК «Патриотика» и «Эврика». Ситуация с инвесторами все еще в подвешенном состоянии, несмотря на проведенный ранее аудит проблемных объектов «Банка Аркада», согласно которому на их достройку требуется 7 млрд грн. Только непонятно, кто и за какие деньги будет достраивать проблемные объекты.
Получается, что рынок жилой недвижимости Украины забирает с собой в 2021 год как минимум три проблемы: вопрос ГАСИ, проблемы инвесторов «Банка Аркада» и последствия коронавируса, хотя последний пункт не самый существенный.
Из положительного — возросшие требования покупателей к качественным характеристикам новостроек и повышенное внимание к репутации застройщика, динамике строительства, портфелю предыдущих проектов.
Инвестор все больше смотрит на эргономику планировки квартир, благоустройство территории, повышенный функционал инфраструктуры и безопасность своей жизни.
https://thepage.ua
Комментарии