Цены на киевском рынке жилья опять прогнулись

Цены на киевском рынке жилья опять, как и весной 2009 года, прогнулись до уровня декабря 2005-го и продолжают плавно снижаться. Однако адекватные ценники выставлены лишь на часть объектов недвижимости, а базы рекламных изданий в значительной степени забиты информационным мусором, в котором цены существенно завышены по сравнению с рыночными, т.е. теми, по которым и происходят немногочисленные (по сравнению с «допузырными» временами) сделки.

Второе дно на рынке жилья

Весной текущего года на столичном рынке жилья произошли весьма интересные события, которые почему-то широко не освещались в СМИ. Цены в большинстве сегментов жилой недвижимости просели на 5—10 и более процентов, что для рынка жилья, конечно же, считается значительным понижением.

Проанализируем уровень цен по одному из столичных районов Левого берега, впрочем, приближенного к станции метро и считающегося у потенциальных покупателей достаточно престижным. Аналогичные тенденции, безусловно, присущи всем остальным районам Киева.

Итак, однокомнатные квартиры (площадью около 30 кв. м) в домах 70-х годов советского периода в пределах 15—20-минутной пешей доступности от метро, нижний ценовой порог на которые в начале года составлял около 56 тыс. у.е., сейчас стартуют от 51 тыс. у.е. «Дальнобойные» варианты на околицах района, да еще и в «хрущах» на неудобных этажах упали с усредненных 48 до 42 тыс. у.е.

«Совмины», площадью чуть более 40 кв. м. (квартиры в достаточно добротных кирпичных ведомственных домах также 70—80-х годов постройки), состоящие из одной комнаты, подешевели с 90 до 80 тыс. у.е. (с торгом). Такое же жилье в новостройке рядом на стадии сдачи в эксплуатацию предлагается за 75 тыс., но уже за 52 кв. м. Зимой за такую квартиру просили 80 тыс. у.е.

43—45-метровые двушки «сверхэкономкласса» в панельных и кирпичных старых домах, которые, тем не менее расположены сравнительно недалеко от станции метрополитена от 70 тыс. у.е., хотя еще полгода назад минимальная стоимость такой квартиры без ремонта составляла не менее 75 тыс. у.е.

За 84-метровую видовую двушку в доме, строительство которого находится на завершающей стадии, с вас запросят 105 тыс. у.е., хотя еще несколькими месяцами ранее квартира в этой же секции этого же дома на схожих этажах предлагалась не менее чем за 140—150 тыс. у.е.

В еще одном уже заселенном доме с претензией на элитность, с сопутствующей инфраструктурой на первых этажах (сервисные службы, банки, кафешки и т.п.), с мрамором, гранитом и эксклюзивной мебелью в шикарном вестибюле, буквально в шаге от метро десятки двухкомнатных квартир летом текущего года пытаются продать по 165 тыс. у.е., при том, что ценовая планка за двушки в этом доме еще весной ниже 220—230 тыс. у.е. (а за квартиры с ремонтом еще дороже) не опускалась.

Хаос продолжается

Итак, усилия игроков надуть новый пузырь в то время когда старый еще не сдулся, окончились фиаско, рынок недвижимости Киева коснулся второго дна (первое дно случилось в феврале 2009-го года).

Будет ли третье? Пока что вопрос остается открытым.

Второе дно имеет свои особенности. Во-первых, входной билет на рынок недвижимости столицы, т.е. самые убитые малометражные квартиры (как правило, гостинки) на окраинах города, в настоящее время остается более дорогим по сравнению с ценами первого обвала; 25—30 тыс. американских денежных знаков теперь недостаточно для такой покупки. Пусть и не намного, на несколько тысяч долларов, но текущие цены в этом сегменте превышают цены начала 2009 года. Объясняется это тем, что покупатели предпочитают брать что-нибудь похуже, лишь бы без кредита.

Во-вторых, цены на жилье так называемого экономкласса, куда можно отнести «хрущи», панельные чешки и их кирпичные собратья, а также и чуть более качественное жилье в ведомственных советских многоэтажках пошли туда, откуда пришли, т.е. вернулись на дно времен начала экономического кризиса в Украине. При этом характерно, что в промежутке между первым и вторым обвалом цены на хрущевки и чешки подтягивались вверх сравнительно незначительно — на десятку американских долларов, а вот цены на «совмины» загуливали вверх за эти два года порою и на полтинник тех же денег.

В-третьих, случилось то, о чем мы предупреждали читателей: безбожно загнаны вверх цены на так называемое жилье для более-менее обеспеченных граждан — сталинки на Липках и в других престижных районах, новостройки бизнес-класса возле разных станций метро и аналогичное жилье. Пострадало оно, иными словами, обвалилось намного сильнее квартир в более дешевом сегменте.

Что характерно, цены на эти виды жилья упали уже даже ниже уровня цен первого дна и продолжают стремительно снижаться далее.

К примеру, 52-метровые «сталинки» на ул. Институтской, за которые еще в начале текущего года просили не менее 220—230 тыс. долл., в настоящее время выше 190 практически не выставляются, но если поднять телефонную трубку и позвонить, цена волшебным образом может упасть и до 175 тыс. Похоже, что и это не предел.

Некоторые двушки на нулевом цикле в новостройках возле станции метро Левобережная за пару-тройку весенних месяцев похудели и вовсе на 30—40 тыс. долл. Похожая ситуация наблюдается и в других районах города.

Разрыв в десятки тысяч долларов за квартиры в одном и том же доме, на одном и том же этаже, в одном и том же состоянии строительной отделки свиде­тельст­вует о полнейшем хаосе на украинском рынке жилья.

Лопнул ли пузырь окончательно?

На рынке недвижимости Киева сложилась абсолютно непрогнозируемая ситуация. Разновекторные факторы тянут рынок и вверх и вниз, и кто кого перевесит, с уверенностью сказать пока что сложно.

Ажиотажа на рынке квартир не будет еще долго. Ипотека — двигатель рынка «заглох и не заводится». Портфели банков набиты проблемной задолженностью. Массовый потенциальный заемщик не получает у нас ежемесячно по две—три тысячи евро «в белую» и не верит в стабильность своего дохода на 20 лет вперед, как в развитых странах мира. Длинных денег в системе также на наблюдается — максимум годовые депозитные вклады, наряду с которыми немало вкладчиков до сих пор размещают деньги на срок от семи дней до одного месяца. А потому ипотеки под 10%, при которой не страшно брать кредит на покупку жилья у нас пока что не предвидится.

Вадим Башта «Зеркало недели»