Ціни на київському ринку житла знову прогнулися

Ціни на київському ринку житла знову, як і навесні 2009 року, прогнулися до рівня грудня 2005-го і продовжують плавно знижуватися. Однак адекватні цінники виставлені лише на частину об'єктів нерухомості, а бази рекламних видань в значній мірі забиті інформаційним сміттям, в якому ціни суттєво завищені в порівнянні з ринковими, тобто тими, по яких і відбуваються нечисленні (у порівнянні з «добульбашкові» часом) угоди.

Друге дно на ринку житла

Навесні поточного року на столичному ринку житла відбулися дуже цікаві події, які чомусь широко не висвітлювалися в ЗМІ. Ціни в більшості сегментів житлової нерухомості просіли на 5-10 і більше відсотків, що для ринку житла, звичайно ж, вважається значним зниженням.

Проаналізуємо рівень цін по одному зі столичних районів Лівого берега, втім, наближеного до станції метро і вважається у потенційних покупців досить престижним. Аналогічні тенденції, безумовно, притаманні всім іншим районам Києва.

Отже, однокімнатні квартири (площею близько 30 кв. М) в будинках 70-х років радянського періоду в межах 15-20-хвилинної пішої доступності від метро, ​​нижній ціновий поріг на які на початку року становив близько 56 тис. у.о., зараз стартують від 51 тис. у.о. «Далекобійні» варіанти на околицях району, та ще й у «хруща» на незручних поверхах впали з усереднених 48 до 42 тис. у.о.

«Радмін», площею трохи більше 40 кв. м. (квартири в досить добротних цегляних відомчих будинках також 70-80-х років будівництва), що складаються з однієї кімнати, подешевшали з 90 до 80 тис. у.о. (З торгом). Таке ж житло в новобудові поруч на стадії здачі в експлуатацію пропонується за 75 тис., але вже за 52 кв. м. Взимку за таку квартиру просили 80 тис. у.о.

43-45-метрові двушки «сверхекономкласса» в панельних і цегляних старих будинках, які, тим не менш розташовані порівняно недалеко від станції метрополітену від 70 тис. у.о., хоча ще півроку тому мінімальна вартість такої квартири без ремонту становила не менше 75 тис. у.о.

За 84-метрову видову двушку в будинку, будівництво якого знаходиться на завершальній стадії, з вас запросять 105 тис. у.о., хоча ще кілька місяців тому квартира в цій же секції цього ж будинку на схожих поверхах пропонувалася не менше ніж за 140 - 150 тис. у.о.

У ще одному вже заселеному будинку з претензією на елітність, із супутньою інфраструктурою на перших поверхах (сервісні служби, банки, кафешки і т.п.), з мармуром, гранітом і ексклюзивними меблями в шикарному вестибюлі, буквально за крок від метро десятки двокімнатних квартир влітку поточного року намагаються продати за 165 тис. у.о., при тому, що цінова планка за двушки в цьому будинку ще навесні нижче 220-230 тис. у.о. (А за квартири з ремонтом ще дорожче) не опускалася.

Хаос триває

Отже, зусилля гравців надути новий міхур в той час коли старий ще не здувся, закінчилися фіаско, ринок нерухомості Києва торкнувся другого дна (перше дно сталося в лютому 2009-го року).

Чи буде третє? Поки що питання залишається відкритим.

Друге дно має свої особливості. По-перше, вхідний квиток на ринок нерухомості столиці, тобто самі убиті малометражні квартири (як правило, готельки) на околицях міста, в даний час залишається більш дорогим у порівнянні з цінами першого обвалу; 25-30 тис. американських грошових знаків тепер недостатньо для такої покупки. Нехай і не набагато, на кілька тисяч доларів, але поточні ціни в цьому сегменті перевищують ціни початку 2009 року. Пояснюється це тим, що покупці воліють брати що-небудь гірше, аби без кредиту.

По-друге, ціни на житло так званого економ-класу, куди можна віднести «хрущі», панельні чешки і їх цегляні побратими, а також і трохи більш якісне житло у відомчих радянських багатоповерхівках пішли туди, звідки прийшли, тобто повернулися на дно часів початку економічної кризи в Україні. При цьому характерно, що в проміжку між першим і другим обвалом ціни на хрущовки і чешки підтягувалися вгору порівняно незначно - на десятку американських доларів, а от ціни на «радміну» загулівалі вгору за ці два роки деколи і на полтинник тих же грошей.

По-третє, сталося те, про що ми попереджали читачів: безбожно загнані нагору ціни на так зване житло для більш-менш забезпечених громадян - сталінки на Липках і в інших престижних районах, новобудови бізнес-класу біля різних станцій метро і аналогічне житло. Постраждало воно, іншими словами, обвалилося набагато сильніше квартир у більш дешевому сегменті.

Що характерно, ціни на ці види житла впали вже навіть нижче рівня цін першого дна і продовжують стрімко знижуватися далі.

Приміром, 52-метрові «сталінки» на вул. Інститутській, за які ще на початку поточного року просили не менш 220-230 тис. дол, в даний час вище 190 практично не виставляються, але якщо підняти телефонну трубку і зателефонувати, ціна чарівним чином може впасти і до 175 тис. Схоже, що і це не межа.

Деякі двушки на нульовому циклі в новобудовах біля станції метро Лівобережна за пару-трійку весняних місяців схудли і зовсім на 30-40 тис. дол Схожа ситуація спостерігається і в інших районах міста.

Розрив у десятки тисяч доларів за квартири в одному і тому ж будинку, на одному і тому ж поверсі, в одному і тому ж стані будівельної обробки свідчить про цілковиту хаосі на українському ринку житла.

Чи лопнув міхур остаточно?

На ринку нерухомості Києва склалася абсолютно непрогнозована ситуація. Різновекторні фактори тягнуть ринок і вгору і вниз, і хто кого переважить, з упевненістю сказати поки що складно.

Ажіотажу на ринку квартир не буде ще довго. Іпотека - двигун ринку «заглох і не заводиться». Портфелі банків набиті проблемною заборгованістю. Масовий потенційний позичальник не отримує у нас щомісяця по дві-три тисячі євро «в білу» і не вірить у стабільність свого доходу на 20 років вперед, як у розвинених країнах світу. Довгих грошей в системі також на спостерігається - максимум річні депозитні вклади, поряд з якими чимало вкладників досі розміщають гроші на строк від семи днів до одного місяця. А тому іпотеки під 10%, при якій не страшно брати кредит на покупку житла у нас поки що не передбачається.

Вадим Башта «Дзеркало тижня»