Игорь Черненко основатель Investment Development Property (IDP)
Осень и весна — лучшие периоды для рынка недвижимости, потому что в это время существенно возрастает спрос. Так было в довоенные времена. В феврале прошлого года все изменилось. Потенциальные покупатели отложили «жилищный вопрос», инвесторы также взяли паузу. Прошлый год был самым сложным периодом для девелоперского бизнеса за время Независимости Украины. Однако в этом году ситуация существенно улучшилась.
Что ожидает рынок недвижимости?
Худшие времена позади
Покупатели обращаются в отделы продаж и покупают квартиры — и это хорошие новости. В прошлом году, как подсчитали аналитики ЛУН, продажи недвижимости в Украине снизились, по сравнению с 2021-м, в среднем в 8−12 раз. Ситуация по стране достаточно неравномерная — чем дальше от линии фронта, тем лучше. В 2022 году в Киеве и области продажи сократились в 20 раз, в Одессе — в 30 раз, во Львове — в 5 раз, а в Ивано-Франковске и других, более западных регионах — всего лишь в три раза.
В этом году — ситуация лучше, особенно это заметно в Киеве, который считается самым защищенным городом от ракет и дронов благодаря современным системам ПВО. Поэтому обстрелы уже не так пугают потенциальных покупателей, как это было еще в прошлом году. Квартиры покупают те, кто планировал стать владельцем апартаментов еще до полномасштабного российского вторжения, однако откладывал это решение на потом. Конечно, такие клиенты интересуются квартирами в домах, которые находятся на финальной стадии строительства. Профессиональных инвесторов — которые покупали квартиры на начальных стадиях строительства и зарабатывали на их перепродажах и сдаче в аренду, сейчас очень мало.
Спрос меняется
Еще до начала большой войны, когда рынок развивался активно, покупатели нередко «прыгали чуть выше головы». Если средств, например, хватало на неплохую квартиру эконом-класса, то они пытались поселиться в жилом комплексе бизнес-класса. И это логично, потому что квартиры — это большая инвестиция и редко кто может покупать их каждый год. Обычно недостаток средств компенсировали за счет рассрочки или банковского кредита.
Сейчас ситуация другая. Покупатели внимательнее рассчитывают собственные средства и покупают то, что по карману. Спросом пользуется жилье на первичном рынке с ремонтом. Рассрочки платежей сейчас тоже популярны.
Новых проектов мало
Рынок недвижимости постепенно восстанавливается. По данным ЛУН, до начала полномасштабного российского вторжения в Украине строилось 1 296 жилых комплексов. И если летом прошлого года только на 55% из них возобновились работы, то в этом году — на 75%. Отделы продаж открыли уже 82% ЖК, хотя в прошлом году их было существенно меньше — 62%.
Новые проекты есть. Но, по информации ЛУН, их сейчас немного — около 200. Больше всего — во Львовской области, Киеве и пригороде, Тернопольской, Закарпатской и Ивано-Франковской. Обычно это новые очереди уже существующих ЖК. Браться за новое строительство сейчас могут только новые компании, которые накопили средства до большой войны и готовы вкладывать их в свое развитие.
Цены будут расти
Жилье после начала большой войны подорожало — девелоперы привязали стоимость квартир к курсу доллара. Гривня несколько усилилась, поэтому цены за год существенно не изменились — сейчас средняя стоимость жилья на первичном рынке составляет 45 тысяч гривень за квадратный метр. В долларе они выросли где-то на 10−15%.
И, к сожалению, девелоперы будут вынуждены их поднимать. Себестоимость строительства растет: дорожает электроэнергия, логистика, продолжается инфляция. Девелоперским компаниям приходится повышать зарплаты строителям, которых уже не хватает. Поэтому рост цен на 10−15% этой осенью выглядит реальным.
Рынок ожидает бум
Никто не знает, когда закончится война. Однако уже сейчас понятно, что спрос на жилье будет расти, а вот предложений будет мало. И это, естественно, будет толкать цены вверх.
Построить новые жилые комплексы за месяц или два не получится. В среднем реализация нового проекта занимает два-три года, в комплексах должны быть созданы современные бомбоубежища. Это наши новые реалии. Поэтому тот, кто готов к изменениям и первым сможет предложить покупателям интересные варианты жилья — выиграет.
Комментарии