Зонинг предотвратит возникновение спорных вопросов в строительстве

Актуальность комплексного подхода к освоению территорий неоспорима. Государство должно предоставить четкие правила застройки участникам рынка, и только тогда градостроительные отношения цивилизованными.
Для этого городу необходим зонинг, который исключит соседство параметров застройки, которые могут приводить к снижению качества среды, а также минимизирует процедуры, с помощью которых застройщик сможет узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок.

Как результат – правила игры на рынке станут прозрачными, и это активизирует работу украинских застройщиков и привлечет в страну иностранных инвесторов. Зонинг поможет планировать бизнес и снизит риски возникновения спорных и скандальных вопросов строительства. Понимание того, что можно строить на предложенном властями земельном участке, что будет расположено по соседству, поможет планировать бизнес и оптимизировать затраты.

Генплан не предназначен для регулирования параметров отдельных точечных объектов, для этого нужен зонинг. Генплан предоставляет план развития территорий на несколько лет вперед и определяет функциональное зонирование. Для незастроенных территорий появляется четкий план, что и где можно строить, где коммерческая недвижимость, где жилая, а где промышленная. Генплан фиксирует границы ландшафтно-парковых зон, определяет промышленные и коммунально-складские территории подлежащие перепрофилированию. Однако в сложившихся районах многофункциональной жилой и общественной застройки остаются незастроенными отдельные участки, застройку которых может регулировать только зонинг. Так, например, в центре города есть ограничение по высоте строительства, однако, как отсчитывать эту высоту на разных рельефных особенностях территории генплан не дает ответа, для этого нужен зонинг.

Чтобы уйти от практики точечной застройки и связанных с этим проблем, должен быть комплексный подход к освоению территорий с четким градостроительным планированием, увязанным с инженерной и социальной инфраструктурой. Для этого нужен зонинг территорий, который исключит соседство параметров застройки, которые могут приводить к снижению качества среды.

Точечная застройка оправдана на маленьких участках земли в историческом центре, когда, например, на месте развалившегося здания можно построить новое, идеально вписывающееся в архитектурный ансамбль. Плюсом точечной застройки является также ее гибкость, а также меньший объем инвестиций необходимый для реализации проекта, чем при комплексной застройке.

Если говорить о минусах комплексной застройки, то стоит отметить, что она требует существенных инвестиций из-за масштабов строительства. Такое строительство требует разработки концепции, которая не утратит свою актуальность на протяжении 10 и более лет. Тактические проектные решения должны быть максимально гибкими, при том, что стратегические проектные решения, не должны устареть, не смотря на изменения потребностей и спроса на рынке.

Важно на всех этапах проектировать с оглядкой на технологическую оптимизацию строительства принимаемых решений. Если при строительстве небольшого здания, отдельные технологические неудобства и сложности, практически всегда можно преодолеть с помощью повышенной требовательности и изобретательности, то при запуске нетехнологичных решений в серию, на площади сотен тысяч квадратных метров, это требует поистине героических усилий.

Необходимо также увязывание проектных решений с градостроительными транспортными и инженерными факторами. Нужно четко понимать, как тысячи новых жителей или офисных работников смогут удобно добираться до своих домов на всех этапах строительства. Также, магистральные направления городских инженерных сетей, планируемые этапы их модернизации могут кардинально «поправить» намерения инвесторов и архитекторов.

Но все перечисленное нельзя назвать «минусами» это в большей мере сложности, поскольку в итоге реализация проектов комплексной застройки создает новое качество среды, новый стиль комфортной городской жизни. Так, если говорить о комплексной застройке жилых районов, то можно решить такие проблемы: создать новую среду с благоустроенным парком, новыми детскими садами и школами, ресторанами, магазинами, фитнес-центром с открытыми теннисными кортами и другими спортплощадками, и наконец – хорошей архитектурой.

Поддерживаемая в порядке грамотно построенная городская среда – то, что формирует новый для нас, комфортный стиль городской жизни, которому мы так завидуем, оказываясь в европейских городах.
Александр Попов, директор, Архиматика
Building.ua