Меняем планы: как узаконить перепланировку

Еще не все собственники жилья осознают, что перепланировка квартиры – дело ответственное и не только их личное. Квартира – часть дома, в котором живут другие люди, и нужно учитывать их интересы. А главное, нужно помнить о нормах безопасности, ведь, например, остекление и утепление балкона увеличивает нагрузку на фасад и конструктив здания, что может привести к растрескиванию фасадов и даже обрушению балкона. Несчастный случай, произошедший недавно на северо-востоке столицы, когда в старом доме рухнули балконы с пятого по первый этаж, подтверждает актуальность проблемы.

Что можно, а что нельзя

Перепланировка квартиры – дело порой даже вынужденное. С ее помощью можно обеспечить улучшение жилищных условий, например, выделить отдельную комнату для ребенка. Не у всех ведь имеются средства для покупки новой, более просторной квартиры, а перепланировка обойдется в гораздо более скромную сумму.

Но необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьезными проблемами. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», напоминает, что с таким жильем невозможно совершать сделки: продавать, обменивать, дарить или оформлять в наследство. «Перекроенную» квартиру невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.

Согласованию подлежат не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но и остекление балконов, и изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций. По счастью, власти отменили хотя бы согласование установки наружных блоков кондиционеров.

Точный перечень работ, которые категорически запрещено производить, можно получить в Мосжилинспекции. Там прописано, что нельзя сносить несущие стены, сырую зону выносить на жилое помещение, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки.

«Существует два вида перепланировок, которые законно согласовать ни при каких обстоятельствах не удастся. Во-первых, это перенос «мокрых точек», то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую. Кроме того, нельзя тянуть трубы от одного стояка к другому, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Во-вторых, незаконным считается снос капитальных стен. Более того, это может быть и довольно опасно: есть риск пострадать не только жильцам квартиры, но и их соседям. Максимум, что вы можете сделать, – это прорубить в капитальной стене дверной проем, однако и такую перепланировку согласовать будет весьма непросто».

Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию). «Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает Виталий Виноградский, специалист московской компании «ДизайнПроектСтрой». – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно». Потому что в этом случае нарушается теплотехнический расчет всего дома. Температура в холодной зоне должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов ниже, чем в жилой комнате.

Вы спросите: а что насчет остекления балконов? Ведь они остеклены почти «поголовно», а согласовывал их мало кто. «Со всей определенностью можно сказать, что в старых домах абсолютное большинство балконов были остеклены без разрешения, – комментирует Алла Вишневская. – Мода на остекление балконов и лоджий возникла давно. И хотя разные способы и материалы, используемые при остеклении одного жилого дома, точно не украшают его фасад, случаи, когда собственникам приходилось их демонтировать, неизвестны». Но закон такой есть, и ситуация может измениться. ДЕЗам, которые обслуживают старые дома, сейчас точно не до балконов, но основной тренд наших дней – повсеместное создание ТСЖ, и когда жильцы дома станут полноправными его хозяевами, возможно, они станут более внимательно относиться к техническому состоянию дома, его внешнему виду и деятельности соседей. А вот в новых домах, где созданы ТСЖ или управляющие компании, застеклить балкон без разрешения проектной организации уже не удастся.

Сколько стоит согласовать

Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «Миэль», рассказала, что существует два способа узаконить перепланировку: на основе эскиза и на основе проекта. Получение разрешения на перепланировку на основе эскиза – наиболее простая и часто используемая форма, которая не требует привлечения проектных или научных институтов. Государственный орган в течение 45 дней рассматривает заявку и принимает решение. И в случае положительного заключения выдает распоряжение, где устанавливаются сроки для выполнения указанных работ, как правило, не более 4 месяцев.

Обязательным условием для начала ремонтных работ является заключение договора о техническом надзоре с ДЕЗом, ТСЖ или управляющей компанией. После окончания ремонта комиссия Мосжилинспекции выезжает на объект, и при соблюдении всех предписаний и требований подписывается трехсторонний акт выполненных работ. Последний шаг – БТИ, которое производит замеры и выдает новый план квартиры в так называемых «черных» линиях.

При этом госпошлина БТИ в среднем составляет 2-3 тыс. руб. Технический надзор ДЕЗа стоит от 9 до 17 тыс. руб. Сама процедура согласования с Мосжилинспекцией считается бесплатной. Таким образом, по сумме эскизная форма не затратная, но достаточно трудоемкая.

Согласование на основе проекта – более сложный и дорогой процесс, который может занять от 5-6 месяцев до года и обойтись в среднем в 250-300 тыс. руб. «Если вы планируете сэкономить собственное время и обратиться в специальную организацию, специализирующуюся на оформлении перепланировок, то готовьтесь платить и комиссионные, – предупреждает Дмитрий Таганов. – В среднем согласование простой перепланировки в таких компаниях вам обойдется в 30-40 тыс. руб., вместе с разработкой проекта – порядка 70 тыс., в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) вплоть до 90-100 тыс. руб.

Платите штраф и верните все как было
По идее, незаконная перепланировка влечет за собой штрафы со стороны Мосжилинспекции. Так, за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. руб. «Для многих людей 2,5 тыс. руб. штрафа – небольшая потеря для семейного бюджета. Но в любом случае, во-первых, возникает конфликтная ситуация, которая беспокоит, отнимает время и нервы, а во-вторых, кроме штрафа останется предписание: либо узаконить, либо демонтировать, третьего не дано», – говорит Алла Вишневская. «В худшем случае, собственнику грозит судебное разбирательство и меры вплоть до выселения», – добавляет Дмитрий Таганов.

Вот пример из практики холдинга «Миэль», когда дело дошло до суда и собственников квартиры одного из сталинских домов на Ленинском проспекте обязали демонтировать установленные без согласования кондиционеры и восстановить фасад. В данном случае председатель ТСЖ и жильцы дома заняли непримиримую позицию и довели дело до победного конца, свидетельствует Алла Вишневская.

В целом можно отметить, что за последние 3-4 года власти начали более строго подходить к вопросам, связанным с перепланировкой. Правила становятся строже. В частности, если дом имеет деревянные перекрытия, то техническое заключение квартиры можно получить только в государственном институте Мосжилниипроект. Кроме того, если на сегодня у собственника такой квартиры есть возможность ее продать с обременением «неузаконенная перепланировка» и переложить обязанность произвести необходимые действия в течение 6 месяцев на покупателя, то не исключено, что в будущем регистрация таких сделок может стать затруднительной.

sob.ru/issue4981.html