Міняємо плани: як узаконити перепланування

Ще не всі власники житла усвідомлюють, що перепланування квартири - справа відповідальна і не тільки їх особиста. Квартира - частина будинку, в якому живуть інші люди, і потрібно враховувати їх інтереси. А головне, потрібно пам'ятати про норми безпеки, адже, наприклад, скління і утеплення балкона збільшує навантаження на фасад і конструктив будівлі, що може привести до розтріскування фасадів і навіть обвалення балкона. Нещасний випадок, що стався нещодавно на північному сході столиці, коли у старому будинку звалилися балкони з п'ятого по перший поверх, підтверджує актуальність проблеми.

Що можна, а що не можна

Перепланування квартири - справа деколи навіть вимушене. З її допомогою можна забезпечити поліпшення житлових умов, наприклад, виділити окрему кімнату для дитини. Не у всіх адже є засоби для покупки нової, більш просторої квартири, а перепланування обійдеться в набагато більш скромну суму.

Але необхідно пам'ятати про те, що будь-які переробки повинні носити законний статус. Власники квартири з неузгодженою переплануванням ризикують зіткнутися із серйозними проблемами. Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «Інком», нагадує, що з таким житлом неможливо здійснювати операції: продавати, обмінювати, дарувати чи оформляти в спадщину. «Перекроєна» квартиру неможливо використовувати і в якості застави за банківськими кредитами.

Узгоджувальної підлягають не тільки знос і зведення перегородок, перенесення, розширення або закладення дверних прорізів і інших елементів житлового приміщення, але й засклення балконів, і зміна положення радіаторів опалення, інших інженерних комунікацій. На щастя, влада скасувала хоча б погодження установки зовнішніх блоків кондиціонерів.

Точний перелік робіт, які категорично заборонено виробляти, можна отримати в Мосжилинспекции. Там прописано, що не можна зносити несучі стіни, сиру зону виносити на житлове приміщення, відрізати повітроводи, демонтувати систему вентиляції, переносити газові стояки.

«Існує два види перепланувань, які законно узгодити ні за яких обставин не вдасться. По-перше, це перенесення «мокрих точок», тобто переміщення санвузла з однієї частини квартири в іншу. Крім того, не можна тягнути труби від одного стояка до іншого, - розповідає Дмитро Таганов. - По-друге, незаконним вважається знесення капітальних стін. Більш того, це може бути і досить небезпечно: є ризик постраждати не тільки мешканцям квартири, але і їхнім сусідам. Максимум, що ви можете зробити, - це прорубати в капітальній стіні дверний проріз, однак і таке перепланування узгодити буде дуже непросто ».

Деякі види перепланувань офіційно не заборонені, але дозволу на них все одно не видають. Наприклад, в жодному документі не зазначено, що не можна об'єднувати кімнату або кухню з лоджією або виносити радіатори опалення на балкон (лоджію). «Ми не беремося погоджувати злиття кімнати і лоджії, - розповідає Віталій Виноградський, фахівець московської компанії« ДізайнПроектСтрой ». - За законом це не заборонено, але по факту узгодити неможливо ». Тому що в цьому випадку порушується теплотехнічний розрахунок всього будинку. Температура в холодній зоні повинна залишатися хоча б на 3-5 градусів нижча, ніж у житловій кімнаті.

Ви запитаєте: а що щодо скління балконів? Адже вони засклені майже «поголовно», а погоджував їх мало хто. «З усією певністю можна сказати, що в старих будинках абсолютна більшість балконів були засклені без дозволу, - коментує Алла Вишневська. - Мода на скління балконів і лоджій виникла давно. І хоча різні способи і матеріали, використовувані при склінні одного житлового будинку, точно не прикрашають його фасад, випадки, коли власникам доводилося їх демонтувати, невідомі ». Але закон такий є, і ситуація може змінитися. Дезам, які обслуговують старі будинки, зараз точно не до балконів, але основний тренд наших днів - повсюдне створення ТСЖ, і коли мешканці будинку стануть повноправними його господарями, можливо, вони стануть більш уважно ставитися до технічного стану будинку, його зовнішнього вигляду та діяльності сусідів . А от у нових будинках, де створені ТСЖ або керуючі компанії, засклити балкон без дозволу проектній організації вже не вдасться.

Скільки коштує узгодити

Алла Вишневська, керуючий партнер офісу «Університет» холдингу «Міель», розповіла, що існує два способи узаконити перепланування: на основі ескізу і на основі проекту. Отримання дозволу на перепланування на основі ескізу - найбільш проста і часто використовується форма, яка не вимагає залучення проектних або наукових інститутів. Державний орган протягом 45 днів розглядає заявку та приймає рішення. І в разі позитивного висновку видає розпорядження, де встановлюються терміни для виконання зазначених робіт, як правило, не більше 4 місяців.

Обов'язковою умовою для початку ремонтних робіт є укладання договору про технічний нагляд з ДЕЗом, ТСЖ або керуючою компанією. Після закінчення ремонту комісія Мосжилинспекции виїжджає на об'єкт, і при дотриманні всіх приписів і вимог підписується тристоронній акт виконаних робіт. Останній крок - БТІ, яке виробляє виміри та видає новий план квартири в так званих «чорних» лініях.

При цьому держмито БТІ в середньому складає 2-3 тис. руб. Технічний нагляд Деза коштує від 9 до 17 тис. руб. Сама процедура узгодження з Мосжилинспекции вважається безкоштовною. Таким чином, за сумою ескізна форма не витратна, але досить трудомістка.

Погодження на основі проекту - більш складний і дорогий процес, який може зайняти від 5-6 місяців до року і обійтися в середньому в 250-300 тис. крб. «Якщо ви плануєте заощадити власний час і звернутися в спеціальну організацію, що спеціалізується на оформленні перепланувань, то готуйтеся платити і комісійні, - попереджає Дмитро Таганов. - У середньому узгодження простий перепланування в таких компаніях вам обійдеться в 30-40 тис. крб., Разом з розробкою проекту - близько 70 тис., в особливих випадках (коли справа стосується капітальних і несучих конструкцій) аж до 90-100 тис. руб .

Платіть штраф і поверніть все як було
За ідеєю, незаконне перепланування тягне за собою штрафи з боку Мосжилинспекции. Так, за самовільно засклений балкон передбачена адміністративна відповідальність у вигляді штрафу в розмірі 2-2,5 тис. руб. «Для багатьох людей 2,5 тис. руб. штрафу - невелика втрата для сімейного бюджету. Але в будь-якому випадку, по-перше, виникає конфліктна ситуація, яка турбує, забирає час і нерви, а по-друге, крім штрафу залишиться припис: або узаконити, або демонтувати, третього не дано », - говорить Алла Вишневська. «У гіршому випадку, власнику загрожує судовий розгляд і заходів аж до виселення», - додає Дмитро Таганов.

Ось приклад з практики холдингу «Міель», коли справа дійшла до суду і власників квартири одного з сталінських будинків на Ленінському проспекті зобов'язали демонтувати встановлені без узгодження кондиціонери і відновити фасад. У даному випадку голова ТСЖ і мешканці будинку зайняли непримиренну позицію і довели справу до переможного кінця, свідчить Алла Вишневська.

У цілому можна відзначити, що за останні 3-4 роки влада почала більш суворо підходити до питань, пов'язаних з переплануванням. Правила стають суворішими. Зокрема, якщо будинок має дерев'яні перекриття, то технічний висновок квартири можна отримати тільки в державному інституті КиївжитлоНДІпроекті. Крім того, якщо на сьогодні у власника такої квартири є можливість її продати з обтяженням «неузаконена перепланування» і перекласти обов'язок зробити необхідні дії протягом 6 місяців на покупця, то не виключено, що в майбутньому реєстрація таких угод може стати скрутною.

sob.ru/issue4981.html