Ключи с правом передачи

Более половины квартир в новостройках экономкласса Москвы сегодня предлагаются с дизайном от девелопера. Конечно, собственнику свежеотремонтированной недвижимости следует хорошо представлять, на что необходимо обратить внимание при осмотре готовой отделки в процессе приемки квартиры.

Утрясти формальности
Кажется, нет ничего проще, чем получить ключи от квартиры. Дом построен, ремонт закончен, покупатель перевозит вещи. Однако прежде собственник должен принять квартиру и подписать несколько документов. «Согласно ст. 8 214-ФЗ передача объекта долевого строительства девелопером и принятие его дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче», — рассказывает руководитель департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Сердечная. Впрочем, примерно тот же документ используется, если объект реализуется не по 214-ФЗ, а по другим схемам.

К моменту сдачи квартиры девелопер должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, свидетельствующее, что здание соответствует проектной документации, качество отвечает стандартам, работы выполнены в полном объеме. За домом к тому моменту уже закреплен почтовый адрес, БТИ произвело обмеры всех помещений. Если приобреталась квартира с отделкой, ремонтники должны полностью все завершить. Обычно перед сдачей квартиры покупателю застройщик проводит собственную приемку у подрядчика. Потом к процессу подключается управляющая компания, которая осуществляет все дальнейшие договоренности с владельцем: передает ему квартиру по акту и заключает договор об управлении.

Своими глазами
Перед подписанием акта о передаче собственник производит осмотр жилья, обращая внимание на соответствие выполненной отделки списку работ в договоре, а также на качество исполнения. «Приемка новостройки с отделкой — процедура намного более тонкая и сложная, чем прием бетонной коробки. Визуально качество черновых работ под чистовой отделкой оценить невозможно. Поэтому я рекомендую воспользоваться услугами специализированных компаний, которые помогут вам за 3-4 тыс. руб. За эти деньги вы получите независимую профессиональную оценку соответствия объемов работ зафиксированных в договоре реальному положению дел», — советует Сергей Грудолев, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер». Следует понимать, что приемка квартиры — ответственная юридическая процедура, и к ней не стоит относиться легкомысленно.

Эксперты рекомендуют осматривать квартиру в светлое время суток — при свете недочеты выявить гораздо проще. Кроме того, лучше прихватить с собой фонарик и фотоаппарат, чтобы иметь возможность приложить к дефектной ведомости фотодокументы. Обратите внимание, что уборка после ремонта входит в список обязательных услуг.

Ступенчато
Эксперты рекомендуют проводить осмотр в два этапа. Сначала исследуем поверхности (потолок, стены, пол), стыки, оцениваем подгонку деталей, качество наслоения. Полы должны быть горизонтальными (можно проверить уровнем), стены — вертикальными, не заваливаться (тоже проверяем уровнем или отвесом). Все окрашенные поверхности должны быть обработаны равномерно, без полос, пятен или подтеков. Не допускаются просвечивания нижних слоев краски, отслоения, неровности, морщинки, видимые крупинки краски, следы кисти или валика. Местные исправления, по требованиям СНиП, не должны быть заметны с расстояния трех метров. Полотнища обоев должны быть одного цвета и оттенка, с точной подгонкой рисунка. Отступления от кромки также не должны быть заметны с расстояния трех метров. Внимательно осмотрите пол, насколько он ровный, нет ли царапин и сколов. Особенное внимание уделите паркету и плитке. Здесь необходимо проверить каждый участок материала на предмет вздутий или шероховатостей. Оцените качество прибитых плинтусов, проверьте функционирование окон и дверей. Двери должны открываться легко, без скрипа. Недопустимо отсутствие фурнитуры (ручек) на оконных рамах. Подоконники и сливы у окон должны быть надежно закреплены.

Вторым этапом становится более детальное обследование, когда особое внимание уделяют приборам, проводке и сантехнике. При простукивании плитки не должно быть выявлено никаких пустот, особенно если речь идет о напольном покрытии. Швы между плитками должны быть аккуратно затерты и иметь одинаковую толщину. Отдельно оцените качество установки дверных коробок и полотен. Проверьте работу электросетей. Сделать это довольно легко, с помощью электроприбора, последовательно подключаемого к каждой розетке. Обратите внимание на заземление. Проверка заземления осуществляется при помощи тестера. Посредством того же прибора проверяются слаботочные сети (телефон, телевизионная антенна). Присмотритесь, как функционируют выключатели, поскольку во время отделочных работ в механизм могла попасть пыль. Розетки и выключатели должны быть закреплены и не вываливаться.

Для контроля систем водоснабжения, канализации и отопления осмотрите стояки, нет ли вокруг подтеков и луж. Приборы отопления должны быть надежно закреплены. Проверьте, чтобы панели выглядели подобающим образом, не были погнуты или поцарапаны. Проверьте работу всех кранов.

Последовательность осмотра

1. Проводим визуальное обследование потолка, пола, стен.
2. Оцениваем качество окрашенных поверхностей.
3. Исследуем пол.
4. Проверяем открывание-закрывание всех окон и дверей.
5. Осматриваем входную дверь.
6. Проверяем окна и все межкомнатные двери на наличие сколов и вмятин.
7. Открываем-закрываем окна на лоджии.
8. Осматриваем батареи.
9. Проверяем рабочее состояние электрики, щиток УЗО.
10. Проходим с электроприбором все розетки, выключатели.
11. Оцениваем состояние сантехники, открываем воду в стояке.
12. Проверяем работу вытяжки.
13. Звоним в квартирный звонок.

Процесс приемки
На осмотре, как правило, присутствует комиссия, состоящая из представителя застройщика или управляющей компании, сотрудника фирмы, производившей отделку (если девелопер оформил субподряд) и собственника квартиры. По факту составляется акт приемки-передачи в трех-четырех экземплярах, к которому прикладывается смотровой лист или дефектная ведомость. Покупателю нужно заявить обо всех выявленных недостатках и зафиксировать их в дефектной ведомости, они должны быть устранены в срок, оговоренный в договоре. При отсутствии документально подтвержденных недочетов последующие претензии по объему и качеству работ не рассматриваются. Срок может зависеть от вида недоделок и от того, насколько они существенны. Впрочем, встречаются другие варианты. Например, компания «Ведис» берет на устранение любых дефектов, независимо от их сложности, 60 дней. Этот срок указывается в договоре. Если застройщик отказывается фиксировать замечания необходимо написать претензию в произвольной форме и настаивать на проведении независимой экспертизы. Именно здесь окажется полезен сторонний специалист, который поможет оперативно среагировать и правильно составить документ, зафиксировав все недочеты.

Если претензия и смотровой лист составлены грамотно, приложены фотоматериалы, повторную приемку можно провести самостоятельно, обратив особое внимание на ранее выявленные недочеты. При отсутствии недостатков подписывается документ о передаче квартиры. В дальнейшем покупатель может заявить об обнаружении изъянов в течение установленного договором гарантийного срока, но это значительно сложнее. Застройщик вправе возложить исполнение обязанностей по устранению недоделок на третьих лиц (например, подрядную организацию, некачественно выполнившую работу). «Согласно п. 7 ст. 7 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они явились следствием нормального износа дома или его частей, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами», — добавляет Е. Сердечная.

 «Новый адрес»