Застройщик: надо ли его менять?

Новостройки, случается, сдаются не в срок. Говоря точнее, редко какой новый объект завершается сегодня в заявленное время, опоздания на первичном рынке уже стали вещью самой заурядной. В большинстве случаев покупатели, прекрасно все понимая, мирятся с отсрочками и терпеливо ждут. Но, бывает, начинают действовать — и в крайнем случае требуют сменить девелопера.

Этапы брожения
Строительство — дело вообще не слишком быстрое. По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средние сроки возведения панельных зданий от начала подготовительных работ до заселения составляют полтора года. У монолитных домов (эта технология в принципе рассчитана на более долгое время) период постройки еще продолжительнее — 2-2,5 года.

Утверждать, что до какого-то определенного момента покупатели терпят, а потом сразу начинают выражать недовольство, было бы неверно. Здесь много зависит от психологии, то есть резонов, по сути, иррациональных. «Вопросы и негативные реакции у дольщиков начинаются вне зависимости от этапа строительства — если люди видят (или им кажется), что работы остановились, — говорит Георгий Мирзоянц, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости». — Наслышанные о долгостроях, люди могут начать проявлять «бдительность» даже на стадии котлована».

Процесс обычно начинается с того, что клиенты постоянно обращаются в офис девелопера с одними и теми же вопросами: почему процесс застопорился, когда планируется все завершить. При этом, естественно, покупатели знакомятся друг с другом, обсуждают свои проблемы. Из них сами собой выдвигаются активисты, возникают различные инициативные группы. Обращения к застройщику становятся письменными и коллективными. Начинают составляться иски в суд (благо, современное строительное законодательство, в первую очередь знаменитый 214-ФЗ, дают для этого много оснований). Идут обращения в органы власти. И последняя стадия — до которой, слава богу, доходит не так уж часто, — открытое противостояние со всем окружающим миром: массовые протестные акции, перекрытие дорог и прочее.

Поменять-то можно, да стоит ли?
Покупатели часто винят во всем только застройщика, и по-человечески понять их можно. Именно эта компания собирала деньги и обещала построить квартиры к такому-то сроку, вроде бы она однозначно и является причиной бед. Девелопер резонно возражает: работает он не в вакууме, существуют внешние обстоятельства, часто срывы сроков носят характер форс-мажора. «В процессе строительства всегда участвует администрация, и зачастую причиной затягивания становятся неподписанные чиновниками документы, — отмечает Г. Мирзоянц. — Кроме этого, власти часто добавляют к уже согласованным дополнительные обременения: проложить дороги, заменить коммуникации, возвести новые социальные учреждения. А все это — лишние расходы, тормозящие работы». Если неприятие покупателями своего девелопера стало совсем велико, последнего можно поменять. Законодательно этот вопрос практически не отрегулирован, но понятно, что организованная группа имеет достаточно мощные рычаги давления на власть, а кто и где будет строить, решают в конечном итоге местные администрации. Так что отобрать земельный участок у данного застройщика вполне можно. Однако нужно четко понимать, что в процессе пострадают все стороны. И покупатели квартир в том числе.

Главная проблема — денежная. Средства, которые были заплачены клиентами, скорее всего, не вернутся — они уже выведены в оффшор или направлены на затыкание бюджетных дыр на других объектах. Дом будет достроен новым девелопером? Безусловно, только не бесплатно. Власти наверняка помогут «спасателю» тем, что повесят на него поменьше различных социальных обязательств, но для того, чтобы все дольщики получили обещанные квартиры, этого будет мало. Так что выход один: из пострадавших создается ТСЖ, которому и приходится обеспечивать финансирование объекта, попросту говоря, собирать со своих членов новые деньги. На этой почве, кстати, часто возникают различные дрязги: одни покупатели доплатить соглашаются, другие отказываются. Получается, что первые достроили дом для всех, они требуют от вторых компенсировать расходы, те отвечают, что денег у них нет…

Троянские кони
Девелоперы, столкнувшиеся на своих объектах с деятельностью мощных инициативных групп, часто обвиняли их активистов в том, что они руководствуются отнюдь не заботой о нуждах покупателей, а просто-напросто лоббируют бизнес-интересы других строительных фирм. «Зачастую в таких группах оказываются люди, не имеющие к дольщикам никакого отношения и преследующие свою корысть, — говорит по этому поводу Г. Мирзоянц. — Прислушиваясь ко всем сторонам, дольщику важно разобраться, какую задачу он решает: получить свою квартиру в надлежащий срок или побороться за чьи-то посторонние интересы».

Разумеется, подобного рода упреки часто возникают в ходе конфликтов и не всегда справедливы. Но вот пара любопытных примеров. Некий девелопер строил дом в Балашихе, и возле площадки кто-то разместил рекламный щит с логотипом компании и текстом «Мы отнимаем у ваших детей детский сад». Помимо прочего такая акция требует немалых денежных средств — вряд ли они есть у частных лиц. В другом случае от имени застройщика в Интернете был создан фальшивый сайт, на котором сообщались неверные факты о ходе работ и финансовом состоянии организации, причем все это якобы от имени генерального директора (фамилия использовалась настоящего директора, фотография тоже).

Глубоко вдохнуть и не торопиться
Этот нехитрый прием книжки по психологии советуют применять тогда, когда вы взволнованы, а решение предстоит принять важное. Так же поступаем и в подобных случаях. Конечно, иногда смена девелопера необходима — если работы на площадке совершенно остановились, а компания готовится к банкротству. Но если застройщик просто опаздывает, но при этом продолжает действовать, да еще и проявляет стремление к сотрудничеству с клиентами, разумнее подождать. От излишне резких движений точно никому лучше не будет.

www.zagorodna.com