Застройщики завышают цены на квартиры

12.10.2010 16:35
Статьи о недвижимости | Застройщики завышают цены на квартиры Премьер-министр наконец-то согласился с мнением большинства украинцев о том, что застройщики завышают цены на квартиры. И поручил чиновникам найти и наказать виновных. Впрочем, о них уже давно известно и без всяких расследований – это как раз сами ненасытные строители и такие же госслужащие.

Премьер Николай Азаров наконец-то подсчитал, что украинские застройщики по-прежнему завышают цены на возводимые ими квартиры. Поэтому он поручил межведомственной группе во главе с вице-премьером Виктором Тихоновым разобраться с ценообразованием в строительной отрасли по всему комплексу составляющих, начиная от землеотвода, пишет Ugmk.info.

«Надо переломить ситуацию в строительстве», - заявил Азаров и отметил, что строительные организации завышают себестоимость работ и таким образом ограничивают спрос. А спад спроса не дает ресурсов для продолжения строительства – получается замкнутый круг. «Поэтому я поручаю министру регионального развития и строительства Яцубе, Госкомзему, региональным администрациям под общим руководством вице-премьер-министра Тихонова бескомпромиссно разобраться с ценообразованием в строительстве, со стоимостью земли и преградами по землеотводу под строительство», – заключил премьер.

Строительно-монтажная тайна
По данным Минрегионстроя, опосредованная стоимость строительства в Киевском регионе составляет 4,8 тыс. грн. за кв. м, в городах-миллионниках – около 4 тыс. грн. за кв. м. «Но это цифры ничего не имеют общего с себестоимостью при коммерческом строительстве. Этот показатель разработан для госзаказов», — разъясняет замминистра Дмитрий Исаенко. По его словам, чтоб получить среднюю рыночную себестоимость, нужно добавить к этой сумме еще около 25%. Правда, столичные игроки рынка считают, что нужно немного больше – около $1 тыс. на каждый кв. м.

Следует отметить, что ценообразование в строительстве – это тайна за семью печатями, к которой непосвященные не допускаются в принципе. А если и допускаются, то разобраться в специализированных терминологиях практически невозможно. Упрощенно можно разделить себестоимость строительства жилья на строительно-монтажные работы (СМР) и остальные расходы. По словам гендиректора компании «ТММ» Николая Толмачева затраты на СМР, т. е. затраты, связанные исключительно со строительством здания, в структуре себестоимости занимают около 70%.

Под остальными расходами (30%) подразумевается прокладка инфраструктуры, улаживания проблем с землеотводами, отчисления в пользу города и пр. Так, в отчислениях значатся: 10% от сметной стоимости объекта — паевое участие в развитии инфраструктуры города (отчисляется деньгами) и около 5% от общей жилой площади (отчисляет квартирами).

Немало проблем у строителей с прокладкой инфраструктуры. Компании-монополисты «Киевгаз» и «Киевводоканал» в технических условиях, которые выдают застройщикам, не скромничают. Подключиться к существующим сетям можно только по большому знакомству. В остальных случаях сети считаются и без того перегруженными, поэтому строителям рекомендуется продолжить новые. В свое время Василий Можар, будучи президентом ХК «Киевгорстрой», жаловался, что при планировании строительства очередных 100 тыс. кв. м жилья на Позняках столкнулся с проблемой подключения их к электричеству.

Но что там «Киевгорстрой» – сам министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба в процессе возведения в Конче-Заспе своего дома площадью 600 кв. м захотел убрать из-под окон обесточенный столб. «С меня потребовали заплатить 70 тыс. грн!», — возмущается он и добавляет, что каждая структура в Киеве имеет массу возможностей для поборов. Он уже попросил строителей собирать факты по задержанию выдачи документов и прочих злоупотреблений. Как только процесс сбора доказательств завершится, Яцуба планирует сразу же обратиться в генпрокуратуру.

Землеотводные проблемы

Землю застройщик может получить несколькими способами: через аукцион, по результатам решения местного совета и приобретя корпоративные права на вторичном рынке. По словам президента ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, аукционы являются самым прозрачным механизмом покупки наделов и дает четкое представления о ценообразовании. Но процесс их нормативно-правового регулирования еще не завершен, поэтому местные советы опасаются их проводить. «У правоохранительных органов остается лазейка, чтобы предъявить претензии», — рассказывает он.

Чтобы получить надел через местный совет, необходимо пройти две сессии и обойти кучу кабинетов. Эксперты затрудняются сказать, какие шаги в первую очередь нужно предпринять для облегчения этой процедуры, потому что бюрократическая машина в этом случае работает на максимальной нагрузке. Например, управление Госкомзема в Запорожской области в августе издало приказ, обязывающий «стопроцентное добровольное прохождение» землеустроительной экспертизы. Сама процедура является не столько дорогостоящей, сколько лишней, потому что законом четко установлено, что ее проходят только в случаях установления границ между населенным пунктами, земель спецназначения и пр.

Поэтому зачастую застройщики стараются не связываться с депутатами и предпочитают вторичный рынок. Но и здесь не все так хорошо. По словам юристов, найти чистый с юридической точки зрения участок (особенно в столице) практически невозможно: где-то жители близлежащих домов противятся застройке, где-то – заповедная зона, где-то у надела два собственника. Беспроблемные земли с хорошим месторасположением продаются очень дорого, что сказывается на окончательной смете.

Существует еще вариант построить жилье на ведомственных землях, но тогда владельцу участка нужно будет заплатить квартирами 10-20%, а иногда и 30% от общей жилой площади проекта. «В идеале, Киевсовет на основании генплана должен выставлять земельные участки на продажу с четким указаниям параметров, что там должно быть построено», — говорит А. Кошиль. Чтобы достигнуть такого, нужно не только ослабить аппетиты чиновников, внести изменения в существующее законодательство, но и закончить земельный кадастр, который разрабатывается уже лет семь.

Аппетиты строителей
Д. Исаенко признает, что проблемы у застройщиков есть, но не считает их причинами остановки строительной отрасли. «Чтобы рынок заработал, нужны деньги», — уверен он. По его мнению, упрощения разрешительной документации способствует активизации рынка, но в меньшей степени, чем хороший инвестор.

Следует отметить, что не только поборы чиновников стимулируют рост себестоимости – виноваты и сами застройщики. Так, один их столичных девелоперов вспоминает, как до кризиса велись строительные работы. «Раньше бетон нужно было заказывать за три недели. В назначенный день бетономешалка приезжает, а строителям она пока еще не нужна. Ну не успели они дойти до нужно этапа. Что делать? Не будет же машина сутками мешать бетон и ждать рабочих. Обычно бетон просто выливался на обочину и заказывался новый», — рассказывает он.

Дополнительные затраты застройщиков беспокоили мало: цена жилья росла каждый день. Зачастую строители даже не подозревали, какой будет окончательная себестоимость. Более того, многие из игроков развивали свой бизнес по принципу пирамиды: привлеченные для строительства дома деньги вкладывались в покупку земельных участков или направлялись на развитие других проектов.

Конечно, кризис научил их расчетливости и аккуратности, но менталитет не изменился. Не будет украинский строитель в отличие от западных коллег работать за 3% годовых. Ему и кризисные 15% малы. Именно из-за непомерного аппетита застройщиков и их безответственности множество домов до сих пор не достроены. И банкиры, которые кредитовали эти объекты, не знают, что делать с залоговыми квартирами в недостроях. Финансисты получили хороший урок и еще не скоро согласятся кредитовать строительную отрасль. И выводы межведомственной комиссии, какими бы они ни были, вряд ли их переубедят.
Ugmk.info.

Теги к контенту: жилье строительство
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти