Забудовники завищують ціни на квартири

Прем'єр-міністр нарешті погодився з думкою більшості українців про те, що забудовники завищують ціни на квартири. І доручив чиновникам знайти і покарати винних. Втім, про них вже давно відомо і без всяких розслідувань - це як раз самі ненаситні будівельники і такі ж держслужбовці.

Прем'єр Микола Азаров нарешті підрахував, що українські забудовники, як і раніше завищують ціни на споруджувані ними квартири. Тому він доручив міжвідомчій групі на чолі з віце-прем'єром Віктором Тихоновим розібратися з ціноутворенням у будівельній галузі з усього комплексу складових, починаючи від землевідведення, пише Ugmk.info.

«Треба переломити ситуацію в будівництві», - заявив Азаров і зазначив, що будівельні організації завищують собівартість робіт і таким чином обмежують попит. А спад попиту не дає ресурсів для продовження будівництва - виходить замкнене коло. «Тому я доручаю міністру регіонального розвитку і будівництва Яцубі, Держкомзему, регіональним адміністраціям під загальним керівництвом віце-прем'єр-міністра Тихонова безкомпромісно розібратися з ціноутворенням у будівництві, з вартістю землі і перешкодами щодо землевідведення під будівництво», - сказав прем'єр.

Будівельно-монтажна таємниця
За даними Мінрегіонбуду, опосередкована вартість будівництва в Київському регіоні становить 4,8 тис. грн. за кв. м, у містах-мільйонниках - близько 4 тис. грн. за кв. м. «Але це цифри нічого не мають спільного з собівартістю при комерційному будівництві. Цей показник розроблений для держзамовлень », - роз'яснює заступник міністра Дмитро Ісаєнко. За його словами, щоб отримати середню ринкову собівартість, потрібно додати до цієї суми ще близько 25%. Щоправда, столичні гравці ринку вважають, що треба трохи більше - близько $ 1 тис. на кожний кв. м.

Слід зазначити, що ціноутворення в будівництві - це таємниця за сімома печатками, до якої невтаємничені не допускаються в принципі. А якщо й допускаються, то розібратися в спеціалізованих термінологіях практично неможливо. Спрощено можна розділити собівартість будівництва житла на будівельно-монтажні роботи (СМР) і інші витрати. За словами гендиректора компанії «ТММ» Миколи Толмачова витрати на БМР, тобто витрати, пов'язані виключно з будівництвом будівлі, в структурі собівартості займають близько 70%.

Під іншими витратами (30%) мається на увазі прокладка інфраструктури, залагодження проблем із землевідведенням, відрахування на користь міста та ін Так, у відрахуваннях значаться: 10% від кошторисної вартості об'єкта - пайову участь у розвитку інфраструктури міста (відраховується грошима) і близько 5% від загальної житлової площі (відраховує квартирами).

Чимало проблем у будівельників з прокладкою інфраструктури. Компанії-монополісти «Київгаз» і «Київводоканал» в технічних умовах, які видають забудовникам, не скромничають. Підключитися до існуючих мереж можна тільки за великим знайомством. В інших випадках мережі вважаються і без того перевантажені, тому будівельникам рекомендується продовжити нові. Свого часу Василь Можар, будучи президентом ХК «Київміськбуд», скаржився, що при плануванні будівництва чергових 100 тис. кв. м житла на Позняках зіткнувся з проблемою підключення їх до електрики.

Але що там «Київміськбуд» - сам міністр регіонального розвитку і будівництва Володимир Яцуба в процесі зведення в Кончі-Заспі свого будинку площею 600 кв. м захотів прибрати з-під вікон знеструмлений стовп. «З мене зажадали заплатити 70 тис. грн!», - Обурюється він і додає, що кожна структура в Києві має масу можливостей для поборів. Він вже попросив будівельників збирати факти із затримання видачі документів і інших зловживань. Як тільки процес збору доказів завершиться, Яцуба планує одразу ж звернутися до генпрокуратури.

Землевідвідна проблеми
Землю забудовник може одержати декількома способами: через аукціон, за результатами рішення місцевої ради і придбавши корпоративні права на вторинному ринку. За словами президента асоціації «Земельний союз України» Андрія Кошиля, аукціони є найбільш прозорим механізмом купівлі наділів і дає чітке уявлення про ціноутворення. Але процес їх нормативно-правового регулювання ще не завершений, тому місцеві ради побоюються їх проводити. «У правоохоронних органів залишається лазівка, щоб пред'явити претензії», - розповідає він.

Щоб отримати наділ через місцева рада, необхідно пройти дві сесії і обійти купу кабінетів. Експертам важко сказати, які кроки в першу чергу потрібно вжити для полегшення цієї процедури, тому що бюрократична машина в цьому випадку працює на максимальному навантаженні. Наприклад, управління Держкомзему у Запорізькій області в серпні видало наказ, який зобов'язує «стопроцентне добровільне проходження» землевпорядної експертизи. Сама процедура є не стільки дорогої, скільки зайвої, тому що законом чітко встановлено, що її проходять тільки у випадках встановлення меж між населеним пунктами, земель спецпризначення і пр.

Тому часто забудовники намагаються не зв'язуватися з депутатами і віддають перевагу вторинному ринку. Але й тут не все так добре. За словами юристів, знайти чистий з юридичної точки зору ділянку (особливо в столиці) практично неможливо: де-то жителі довколишніх будинків противляться забудові, десь - заповідна зона, де-то у наділу два власники. Безпроблемні землі з гарним місцем розташування продаються дуже дорого, що позначається на остаточний кошторис.

Існує ще варіант побудувати житло на відомчих землях, але тоді власникові ділянки потрібно буде заплатити квартирами 10-20%, а іноді і 30% від загальної житлової площі проекту. «В ідеалі, Київрада на підставі генплану повинен виставляти земельні ділянки на продаж з чітким вказівок параметрів, що там має бути побудовано», - говорить Кошиль. Щоб досягти такого, потрібно не тільки послабити апетити чиновників, внести зміни в існуюче законодавство, а й закінчити земельний кадастр, який розробляється вже років сім.

Апетити будівельників
Д. Ісаєнко визнає, що проблеми у забудовників є, але не вважає їх причинами зупинки будівельної галузі. «Щоб ринок запрацював, потрібні гроші», - упевнений він. На його думку, спрощення дозвільної документації сприяє активізації ринку, але меншою мірою, ніж хороший інвестор.

Слід зазначити, що не тільки побори чиновників стимулюють зростання собівартості - винні й самі забудовники. Так, один їх столичних девелоперів згадує, як до кризи велися будівельні роботи. «Раніше бетон потрібно було замовляти за три тижні. У призначений день бетономішалка приїжджає, а будівельникам вона поки що не потрібна. Ну не встигли вони дійти до потрібно етапи. Що робити? Не буде ж машина цілодобово заважати бетон і чекати робітників. Зазвичай бетон просто виливався на узбіччя і замовлявся новий », - розповідає він.

Додаткові витрати забудовників турбували мало: ціна житла зростала щодня. Найчастіше будівельники навіть не підозрювали, якою буде остаточна собівартість. Більш того, багато хто з гравців розвивали свій бізнес за принципом піраміди: залучені для будівництва будинку гроші вкладалися в покупку земельних ділянок або направлялися на розвиток інших проектів.

Звичайно, криза навчила їхній ощадливості й акуратності, але менталітет не змінився. Не буде український будівельник на відміну від західних колег працювати за 3% річних. Йому і кризові 15% малі. Саме через непомірного апетиту забудовників і їх безвідповідальності безліч будинків до цих пір не добудовані. І банкіри, які кредитували ці об'єкти, не знають, що робити із заставними квартирами в недобудовах. Фінансисти отримали гарний урок і ще не скоро погодяться кредитувати будівельну галузь. І висновки міжвідомчої комісії, якими б вони не були, навряд чи їх переконають.
Ugmk.info.