Ринок нерухомості в неглибокій разморозке

У Санкт-Петербурзі чим більше громадяни несуть грошей на депозити, тим менше їх дістається забудовникам. І тим менш охоче вони залазять в іпотеку.

Все-таки петербуржці дуже консервативні. І обережні, - зітхає Олена Землянцева, начальник управління по роботі з підприємствами Північно-Західного банку СбербанкаРФ. - Тому іпотека відновлюється не так швидко, як хотілося б. Зате частка прострочених кредитів тут нижче, ніж у Москві і навіть ніж у середньому по Росії «.

Навесні банк видавав по 600-700 млн руб. на місяць, із запуском акції «В десятку!» (10% - ставка, 10% - перший внесок і 10 років - термін кредитування) наприкінці липня вийшов на щомісячний мільярд. Іпотека реанімується, банкіри все більш охоче кредитують будівельників, тільки у Ощадбанку в Петербурзі в першому півріччі схвалені заявки на 7,5 млрд руб., На розгляді - ще на 8 млрд руб.

Ринок поступово розморожується. Чи надовго? За весняним сплеском активності пішов якщо не спад, то принаймні «стадія плато».

Стратегічний зигзаг
Федеральне Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК) влітку підвищило прогноз на 2010 р. У АІЖК вважають, що в 2010 р. банки видадуть 320-360 млрд руб. кредитів. Колишній прогноз, зроблений на початку року, - 280-320 млрд руб.

Прем'єр-міністр Володимир Путін на нараді з житлового будівництва, яке пройшло в Підмосков'ї відразу після пожеж, повідомив, що зараз іпотеку (з урахуванням материнського капіталу, посібників та ін.) Можуть взяти 17% росіян. А через чотири роки цей показник повинен складати 25%.

Проте паралельно експерти АІЖК провели дослідження, опитавши громадян в 150 населених пунктах Росії. У них вийшла трохи інша картинка: приблизно 13% росіян потроху збирають на житло і розраховують поліпшити свої житлові умови протягом п'яти років. Але тільки третина з них (отже, близько 4%) готові вдатися до іпотечного кредитування. А протягом найближчого року вирішувати свої житлові проблеми будуть всього 2%. Навіть якщо референти прем'єра не наплутали з цифрами і 17% сімей дійсно можуть взяти іпотеку, це не означає, що вони дійсно стануть це робити.

У тому ж дослідженні АІЖК є й інші цікаві відомості. З кінця минулого року, коли таке опитування проводився вперше, послідовно зменшується кількість людей, незадоволених своїм житлом. В кінці 2009 р. 38% респондентів заявляли, що не відчувають необхідності в придбанні житла, в I кварталі 2010 р. - вже 52%, в II кварталі - 61%. Це не означає, що такими жвавими темпами громадяни вирішили свої проблеми. Соціологи впевнені: після кризи люди більш тверезо і виважено оцінюють свої можливості. І коригують потреби.

Олександр Аузан, професор Московського державного університету, голова Інституту національного проекту "Суспільний договір", говорить, що горизонтом планування в 10 років має в своєму розпорядженні не більше 2% росіян. Ця цифра практично збігається з часткою активних учасників ринку житлової нерухомості. У Петербурзі маркетологи говорять про 3-4% сімей як про потенційних покупців; можливо, в Москві цей показник дещо вищий. За даними аналітиків банку Unicredit, менше 2% працюючих росіян можуть придбати свою першу квартиру за допомогою іпотеки.

У Росії накопичується фінансова подушка безпеки. Згідно з опитуванням, проведеним АІЖК, 39% росіян відкладають кошти на чорний день.

За прогнозом Агентства зі страхування внесків (АСВ), приріст вкладів громадян в російських банках в 2010 р. складе 1,9-2,2 трлн руб. (Плюс 25,5-29,5%). В кінці року на депозитах фізичних осіб виявиться 9,35-9,65 трлн руб. (У 2008 р. приріст склав 14,7%, в 2009 р. - 26,8%). На темпи зростання коштів на рахунках не впливають навіть низькі ставки (6-8%). Аналітики вважають, що в кінці року реальні ставки по депозитах населення (з урахуванням інфляції) можуть стати негативними.

Одна з головних причин окрім невпевненості в майбутньому благополуччі - відсутність альтернативних фінансових інструментів: ні акції, ні паї інвестиційних фондів більше довіри у населення не викликають. Раніше до числа таких інструментів входила і нерухомість, яка - пам'ятаєте? - Завжди в ціні. Лукавий автор рекламного слогана не уточнив, в якій саме ціні.

Потенційні покупці житла стали обережніше і обачнішими. Можливо, в Петербурзі це проявляється помітніше.

Багато нового
В даний час на пітерському ринку присутня приблизно 2,8 млн кв. м житла в новобудовах. У I кварталі 2010 р. будівельники запустили 196 800 кв. м нових проектів, в II - 449 200 кв. м. Реалізація: I квартал - 430 000 кв. м, II - 488 000 кв. м. Це рекордний обсяг з початку кризи. Усього за перше півріччя покупці придбали 920 000 кв. м нового житла.

Нові проекти є практично в усіх серйозних забудовників. У той же час більшість будівельних компаній несуть певну кредитне навантаження, і планові обсяги продажів їм потрібні насамперед для того, щоб обслуговувати взяті кредити. Забудовники не можуть притримувати товар і створювати штучний дефіцит для роздування цін.

А при запуску нових проектів змушені або позиціонувати їх «трохи нижче за ринок», або знаходити нестандартні ходи для обгрунтування ціни. У компанії «Ен-Сі-Сі нерухомість» («дочка» скандинавського концерну NCC) у проекті «Шведська крона» це енергоефективність та зелене будівництво. У «Сетл груп» - створення комфортного, облаштованій середовища. Холдинг RBI починає використовувати схему trade-in: залік є у клієнта квартири, яку компанія обіцяє продати за 90 днів. Але «в сегменті економ-головним критерієм вибору була і залишається ціна», говорить директор з маркетингу компанії «Лідер груп» Віталій Виноградов.

За словами комерційного директора ГДСК Катерини Немченко, на початку весни компанія укладала 6-7 угод у день, зараз - 9-10. У липні на 23% зросли продажі новобудов компанії ЛЕК (їх продає «Стройтрест СПб»), в серпні, незважаючи на сезонне затишшя, активність покупців не знизилася. З 1 вересня ЛЕК в плановому порядку підвищила ціни. Але аналітики оцінюють цей крок швидше як демонстративний. Для того щоб змінити тренд і почати гру на підвищення, поки недостатньо підстав. Ризик, що покупець передумає і піде, залишається високим. Обмежений обсяг попиту - головний регулятор, що утримує ціни.

Але і подальшого зниження цін навряд чи можна чекати. Витрати будівельників не зменшуються, ціни на ділянки під забудову високі. Директор з інвестиційного розвитку «ЮІТ Лентек» Олексій Далматов відзначає, що грамотно упакованих ділянок - з готовою містобудівною документацією, зрозумілими перспективами з інженерної та соціальної інфраструктури - як і раніше мало. І земельна складова в ціні квадратного метра істотна: від $ 150 до $ 300.

Крім того, дорожчають будматеріали, праця робітників. Випереджаючи інфляцію, зростають тарифи монополістів. З позитивних явищ можна відзначити хіба що зниження вартості грошей. Сергій Євдокимов, директор управління інвестиційного кредитування Північно-Західного банку Ощадбанку РФ, зазначає:

«Зараз позичковий портфель банку скорочується - компанії-позичальники гасять кредити швидше, ніж банк встигає видавати нові. Однак з початку року банком вже схвалені заявки будівельних компаній на 7,5 млрд руб. Ставки для корпоративних позичальників, які працюють у сегменті житлового будівництва, знизилися з 18-19% (на початку року) до 12-13% ». До речі, за рівнем простроченої заборгованості будівельна галузь виглядає краще за інших.

Підтримка знизу
З інерцією ринку добре знайомі ріелтори. Якщо панує тенденція до плавного зниження вартості житла, то для форсованої продажу, коли власник зв'язаний певними термінами (як забудовник - кредитом), доводиться падати нижче ринку. Термінові продажу формують новий рівень пропозиції. Навіть зростання купівельної активності на рівень цін поки помітного впливу не надає.

До речі, і на вторинному ринку в Петербурзі в II кварталі був зафіксований істотний - більш ніж на 50% - зростання числа операцій. У Москві, за офіційними даними, зростання склало 34%. У цілому по Росії, за даними Росреестра, за перше півріччя відзначено зростання кількості угод з житлом - на 33%.

На думку виконавчого директора «Юрінфо-нерухомості» Миколи Лаврова, сталося ось що: «У березні - квітні в очікуванні зростання цін на нерухомість потенційні покупці кинулися внесення застави за обране житло. А угоди купівлі-продажу саме випали на травень - червень. Але значного зростання цін не відбулося, і попит впав до січневого показника ». У III кварталі Лавров очікує скорочення кількості угод.

Аналітики вважають, що принаймні до кінця року ситуація на ринку житла буде розвиватися спокійно, без різких стрибків і відхилень. Для журналістів у такою помірною картинці радості мало: про що писати, власне? Зате для консервативних і обережних петербурзьких покупців - в самий раз.
www.zagorodna.com