• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Замкнутый круг банковского кредитования

Читати статтю українською

Ипотека. Кредитование

Украина

11.01.2014

Замкнутый круг банковского кредитования фото
На сегодняшний день банки неохотно кредитуют инвестиционные проекты. Проекты на начальной стадии развития требующие кредитования сроком на 5-7 лет вообще не рассматриваются, по причине большой доли рисков и отсутствием, так называемых «длинных денег».
Читайте также: Условия кредитных программ для покупки жилья по ипотеке в Украине в 2020-м


Сегодня строить с помощью банковского кредитования не так просто, как кажется. Сначала нужно найти банк, который согласится кредитовать проект, а затем оценить все предлагаемые им условия – сумма, процент, срок, залог, штрафные санкции.

Больше шансов и более-менее выгодным и возможным является получение кредита на окончание строительства или докредитование (при условии готовности 50% и более).

Те немногочисленные кредиты, которые выдаются и рассматриваются сегодня, это краткосрочные кредиты (до 1-2 лет), направленные либо на пополнение оборотных средств либо на покупку основных средств (например оборудования). При этом обязательным условием является хороший альтернативный залог, а также наличие собственной деятельности в качестве источника дохода.

В целом, ситуацию «скрашивает» еще и принципиальная позиция политики ряда банков – многие приостановили развитие направления – инвестиционное кредитование, есть банки, принципиально отказавшиеся от такого направления – финансирование строительных проектов – исходя из своей корпоративной политики. Однако даже те, которые могут обеспечить кредитование, помимо указанной выше сосредоточенности на краткосрочных кредитах со всеми нюансами, выставляют и дополнительные ограничения – сумма кредитных средств не больше $9 млн.

Тогда возникает резонный вопрос – «Выгодно ли строить на таких условиях?» И ответ приходит сам собой.

На сегодняшний день ставки по кредитам достигают 22-26%. В портфелях банков есть кредиты, которые в расцвет строительной отрасли выдавались и под 30% годовых.

Для того, чтобы безболезненно строить при кредите под 30%, или даже под 22% должен быть очень хороший объем продаж, аналогичный тому, который был в Украине до кризиса. При кредите под 30% с учетом динамики реализации площадей на сегодня денежные потоки от всех проданных площадей идут не на развитие проекта, а на погашение процентов по кредиту.

С другой стороны, практика массового строительства и кредитования с 2002 года «привила» компаниям тенденцию развивать проект и полностью вести строительство за счет заемных средств, которые зачастую составляют до 90% бюджета строительного проекта. Очень часто компании приходили за кредитом банк с земельным участком и эскизным проектом, без готовности самостоятельно финансировать строительство или с готовностью финансировать только разработку проектной документации и начальный «нулевой» этап строительства. Львиная доля финансирования проекта предполагалась за счет заемных средств. За счет будущих активных продаж площадей объекта (в идеале, предполагалось с «нулевого» этапа) можно было выйти на перекрытие кредита. Картинка складывается довольно идеалистическая и утопическая, но, тем не менее, на сегодняшний день не имеющая уже ничего общего с действительностью.

По состоянию на 2013 год большого объема продаж кв.м недвижимости – нет. Те объемы продаж, которые закладывались в бизнес планы при оформлении кредитов в 2007-2008 годах, давно меньше в разы.

Следственно, в разрезе сегодняшнего дня, сумма кредитных средств, чтобы строить и достроить объект, должна быть больше, не достаточна, а объем выплат по кредиту (по причине отсутствия продаж) растет. Застройщик не в состоянии позволить себе платить такие большие проценты по кредитам при отсутствии динамики развития проекта и продаж.

Причиной же таких высоких ставок, причин много в том числе и отсутствие в банках достаточного количества денежных средств.

Кроме того, уровень проблемных активов в банках по состоянию на 2013 год составляет ~ 30-35% и является аналогичным уровню 2012 года. При этом резервы банков для покрытия рисков составляют лишь 40-45% от объема проблемных кредитов, что далеко не достаточно.

Получается замкнутый круг – у банков нет возможности ни уменьшить проблемные кредиты (не так много желающих, способных купить у банка и реализовать проблемный проект) ни увеличить резервы и оборотные средства.

Наихудшим вариантом таких действий может стать остановка проекта и «перевод его в разряд вечного недостроя».

Кроме того, стоит отметить еще ряд причин, которые имеют немаловажное влияние на бизнес климат страны в целом и на рынок недвижимости и политики финансирования инвестиционных проектов в частности:

1. Украинские банки погашают задолженность перед материнскими банками – возвращают финансирование, полученное от компаний их банковской группы – часть банковских групп задумываются о сокращения или сворачивания своей деятельности и переформатировании модели работы банка в Украине.

2. Сокращаются и не растут кредитные портфели международных банков в их дочерних банках в Украине.

3. Украина в мире оценивается как рисковое государство, которую не воспринимают в мире, как платформу для выгодных инвестиций. (Международное рейтинговое агентство «Standard&Poor's» снизило рейтинг Украины по долгосрочным кредитным обязательствам в иностранной и национальной валюте на одну ступень до уровня «B-» («в высшей степени спекулятивный») с «негативным» прогнозом. В то же время краткосрочные рейтинги Украины не пересматривались и подтверждены на уровне «В». Другое международное агентство – «Moody's» – понизило суверенный рейтинг Украины до уровня «Caa1» («значительный риск»), предупредив о возможности дальнейшего понижения. Причинами этому оба агентства называют «очень низким уровнем валютных резервов» , сложную экономическую ситуацию в стране и ухудшение отношений с Россией.

4. Отток средств в некоторых банкам произошел из-за смены европейских собственников на украинских. По этой причине новые украинские собственники бывших дочерних структур европейских банков возвращают средства западным акционерам. Уход дисциплинированных и консервативных иностранцев, которые (включая российские банки) с 2009 года внесли в уставной капитал своих «дочерних» украинских структур ~ 35 млрд гривен станет серьезной потерей для всей банковской системы, поскольку украинские собственники банков совсем иначе инвестируют в свой банковский бизнес. Риски увеличиваются, а банки все сильнее зависят от макроэкономической ситуации внутри страны и политических разногласий с Россией и Европой.

5. Украина является один из мировых лидеров по количеству просроченных кредитов в портфелях банков. Осенью 2012-го рейтинговое агентство «Fitch» оценило уровень проблемной задолженности, т. е. необслуживаемых и реструктурированных кредитов, в 45-50% от общего портфеля украинских банков. Этому есть две основные причины: чрезмерная кредитная экспансия перед кризисом и слабая защита судебной системой кредиторов, при которой действия недобросовестных заемщиков остаются безнаказанными. Банки же получают не всегда ликвидный залог, отданный в счет непогашения кредита и невозврат выданных ранее кредитных средств.

6. Банки на сегодня не могут возобновить и обеспечить кредитование проектов в объемах, которые стали бы стимуляторами роста экономики. А с началом роста экономики, проблемные кредиты компенсировались бы «хорошими».

7. Главным источником денежных ресурсов для банков на сегодня становятся средства населения, доля которых в обязательствах банковской системы увеличилась по сравнению с 2012 годом с 37,5 до 38,1%. Увеличение доли депозитов населения привело ростом депозитных ставок, которые достигли 25–27% годовых. А поскольку девальвационные ожидания все сохраняются на высоком уровне, в дальнейшем население вряд ли пойдет на снижение процентов по вкладам. И снова замкнутый круг – дорогие депозиты и высокие депозитные ставки – дорогие кредиты и высокие проценты по кредитам.
Виктор Распутный Генеральный директор,
Build & Live Development
Building.ua

Теги:

ипотека

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.

bigmir)net TOP 100 bigmir)net TOP 100