Читайте також:
Як отримати омріяну нерухомість за допомогою єОселя
Сьогодні будувати за допомогою банківського кредитування не так просто , як здається. Спочатку потрібно знайти банк , який погодиться кредитувати проект , а потім оцінити всі пропоновані їм умови - сума , відсоток , термін , застава , штрафні санкції.Більше шансів і більш- менш вигідним і можливим є отримання кредиту на закінчення будівництва або докредітованіе ( за умови готовності 50 % і більше) .
Ті нечисленні кредити, які видаються і розглядаються сьогодні , це короткострокові кредити (до 1-2 років) , спрямовані або на поповнення оборотних коштів або на купівлю основних засобів (наприклад обладнання). При цьому обов'язковою умовою є хороший альтернативний заставу , а також наявність власної діяльності як джерело доходу .
В цілому , ситуацію « скрашує » ще й принципова позиція політики низки банків - багато призупинили розвиток напрямку - інвестиційне кредитування , є банки , принципово відмовилися від такого спрямування - фінансування будівельних проектів - виходячи зі своєї корпоративної політики . Однак навіть ті , які можуть забезпечити кредитування , крім зазначеної вище зосередженості на короткострокових кредитах з усіма нюансами , виставляють і додаткові обмеження - сума кредитних коштів не більше $ 9 млн.
Тоді виникає резонне питання - « Чи вигідно будувати на таких умовах? » І відповідь приходить сам собою.
На сьогоднішній день ставки по кредитах досягають 22-26 %. У портфелях банків є кредити , які в розквіт будівельної галузі видавалися і під 30 % річних.
Для того , щоб безболісно будувати при кредиті під 30 % , або навіть під 22 % повинен бути дуже хороший обсяг продажів , аналогічний тому , який був в Україні до кризи. При кредиті під 30 % з урахуванням динаміки реалізації площ на сьогодні грошові потоки від усіх проданих площ йдуть не на розвиток проекту , а на погашення відсотків по кредиту.
З іншого боку , практика масового будівництва та кредитування з 2002 року « прищепила » компаніям тенденцію розвивати проект і повністю вести будівництво за рахунок позикових коштів , які часто складають до 90 % бюджету будівельного проекту. Дуже часто компанії приходили за кредитом банк із земельною ділянкою та ескізним проектом , без готовності самостійно фінансувати будівництво або з готовністю фінансувати лише розробку проектної документації та початковий «нульовий » етап будівництва. Левова частка фінансування проекту передбачалася за рахунок позикових коштів. За рахунок майбутніх активних продажів площ об'єкта ( в ідеалі , передбачалося з « нульового » етапу ) можна було вийти на перекриття кредиту . Картинка складається досить ідеалістична і утопічна , але , тим не менш , на сьогоднішній день не має вже нічого спільного з дійсністю.
Станом на 2013 рік великого обсягу продажів кв.м нерухомості - ні. Ті обсяги продажів , які закладалися в бізнес плани при оформленні кредитів в 2007-2008 роках , давно менша в рази .
Слідчо , в розрізі сьогоднішнього дня , сума кредитних коштів , щоб будувати і добудувати об'єкт , повинна бути більше , не достатня , а обсяг виплат по кредиту (з причини відсутності продажів ) зростає. Забудовник не в змозі дозволити собі платити такі великі відсотки за кредитами за відсутності динаміки розвитку проекту і продажів.
Причиною ж таких високих ставок , причин багато в тому числі і відсутність в банках достатньої кількості грошових коштів .
Крім того , рівень проблемних активів у банках станом на 2013 рік становить ~ 30-35 % і є аналогічним рівнем 2012 року. При цьому резерви банків для покриття ризиків становлять лише 40-45% від обсягу проблемних кредитів , що далеко не достатньо.
Виходить замкнуте коло - у банків немає можливості ні зменшити проблемні кредити (не так багато охочих , здатних купити у банку і реалізувати проблемний проект) ні збільшити резерви і оборотні кошти.
Найгіршим варіантом таких дій може стати зупинка проекту і « переведення його в розряд вічного недобудови ».
Крім того , варто відзначити ще ряд причин , які мають важливе вплив на бізнес клімат країни в цілому і на ринок нерухомості і політики фінансування інвестиційних проектів зокрема:
1 . Українські банки погашають заборгованість перед материнськими банками - повертають фінансування, отримане від компаній їх банківської групи - частина банківських груп замислюються про скорочення або згортання своєї діяльності та переформатування моделі роботи банку в Україні .
2 . Скорочуються і не ростуть кредитні портфелі міжнародних банків в їх дочірніх банках в Україні .
3 . Україна в світі оцінюється як ризикове держава , яку не сприймають у світі , як платформу для вигідних інвестицій . ( Міжнародне рейтингове агентство « Standard & Poor's » знизило рейтинг України за довгостроковими кредитними зобов'язаннями в іноземній і національній валюті на один щабель до рівня « B- » (« найвищою мірою спекулятивний ") з " негативним" прогнозом . Водночас короткострокові рейтинги України не переглядалися і підтверджені на рівні « В». Інше міжнародне агентство - « Moody's » - знизило суверенний рейтинг України до рівня « Caa1 » (« значний ризик » ) , попередивши про можливість подальшого зниження. Причинами цьому обидва агентства називають « дуже низьким рівнем валютних резервів » , складну економічну ситуацію в країні і погіршення відносин з Росією.
4 . Відтік коштів в деяких банкам стався через зміни європейських власників на українських . З цієї причини нові українські власники колишніх дочірніх структур європейських банків повертають кошти західним акціонерам. Догляд дисциплінованих і консервативних іноземців , які ( включаючи російські банки) з 2009 року внесли в статутний капітал своїх «дочірніх » українських структур ~ 35 млрд гривень стане серйозною втратою для всієї банківської системи , оскільки українські власники банків зовсім інакше інвестують в свій банківський бізнес. Ризики збільшуються , а банки все сильніше залежать від макроекономічної ситуації всередині країни і політичних розбіжностей з Росією і Європою.
5 . Україна є один зі світових лідерів за кількістю прострочених кредитів в портфелях банків . Восени 2012 -го рейтингове агентство « Fitch » оцінило рівень проблемної заборгованості, тобто необслуговуваних і реструктурованих кредитів , в 45-50 % від загального портфеля українських банків. Цьому є дві основні причини: надмірна кредитна експансія перед кризою і слабкий захист судовою системою кредиторів , при якій дії недобросовісних позичальників залишаються безкарними. Банки ж отримують не завжди ліквідна застава , відданий в рахунок непогашення кредиту і неповернення виданих раніше кредитних коштів.
6 . Банки на сьогодні не можуть відновити і забезпечити кредитування проектів в обсягах , які стали б стимуляторами росту економіки . А з початком зростання економіки , проблемні кредити компенсувалися б «хорошими ».
7 . Головним джерелом грошових ресурсів для банків на сьогодні стають кошти населення , частка яких у зобов'язаннях банківської системи збільшилася в порівнянні з 2012 роком з 37,5 до 38,1 %. Збільшення частки депозитів населення призвело зростанням депозитних ставок , які досягли 25-27 % річних. А оскільки девальваційні очікування все зберігаються на високому рівні , надалі населення навряд чи піде на зниження відсотків за вкладами. І знову замкнене коло - дорогі депозити і високі депозитні ставки - дорогі кредити і високі відсотки за кредитами.
Віктор Розпусний Генеральний директор ,
Build & Live Development
Building.ua
Коментарі