Так как Минрегион провел несколько обсуждений, к которым приобщали и меня, я выскажу свое субъективное мнение по поводу этого законопроекта. Я попробую объяснить, почему он выгоден больше застройщикам, чем гражданам и государству, и при чем здесь законопроект 5655.
Законопроект 7198 жил интересной и бурной жизнью. Сначала в нем предполагалось два вполне логических способа компенсации – деньги или отстроенное жилье взамен разрушенного. И это классические концепции, опирающиеся на мировой опыт.
Но ко второму чтению в законопроекте появились совсем другие хромосомы и этот организм трансформировался во что-то принципиально новое:
- Владельцы разрушенных квартир получат цифровые жилищные сертификаты.
- Владельцы разрушенных частных домов получат выбор – сертификаты или средства на спецсчет для строительства нового дома на месте разрушенного.
- Для владельцев поврежденных домов (то есть подлежащих ремонту) орган местного самоуправления должен найти подрядчика, который выполнит ремонтные работы, и заплатить этому подрядчику. Причем как это будет работать в случае частного дома или малоквартирных домов представить сложно. Будет ли учитываться мнение собственника при выборе строительных материалов и конструкционных решений?
- Те, кто уже отремонтировал свое поврежденное жилье, ничего не получат.
- Использовать сертификат можно только в течение 5 лет со дня его выдачи. Также нельзя продать или подарить жилье, приобретенное с использованием жилищного сертификата, в течение 5 лет.
Почему законопроект 7198 плохой для гражданина?
Большинство граждан получат жилищные сертификаты, которые можно использовать только для покупки недвижимости, но не для ее ремонта или обустройства (иногда ремонт может стоить сопоставимо со стоимостью самой недвижимости).
У граждан нет возможности выбора способа компенсации или свободно распоряжаться компенсацией.
Не учитываются потребности внутриперемещенных граждан, которые уже приобрели жилой объект и нуждаются в улучшении приобретенного объекта, а не покупке нового.
Не учитываются потребности граждан, чье жилье было повреждено, но отремонтировано за свой счет до момента подачи заявления.
Не учитываются интересы граждан, которые выехали из Украины и не планируют возвращаться к завершению войны (для них восстановленное жилье после войны было бы лучше, чем жилой сертификат, который нужно использовать как можно быстрее).
Словом, в течение года войны граждане решали свои жилищные нужды, как могли, а теперь мы говорим им – бросайте все и покупайте жилье на рынке.
Почему законопроект 7198 выгоден застройщикам?
Для граждан, получивших жилищный сертификат, единственным способом воспользоваться компенсацией является приобретение недвижимости на рынке. Это будет стимулировать избыточный спрос на жилую недвижимость.
Граждане не смогут отчуждать приобретенную недвижимость в течение 5 лет и это позволит удерживать чрезмерный спрос в течение этого времени.
Невозможность отчуждать имущество в течение 5 лет позволит искусственно удерживать высокую стоимость недвижимости, ведь это влияет на баланс спроса/предложения на рынке.
Ограниченность срока действия жилищных сертификатов и обесценивание сертификата из-за инфляционных процессов будет подогревать рынок недвижимости. Граждане будут вынуждены соглашаться, в том числе, на невыгодные цены или условия на рынке, чтобы как можно быстрее использовать сертификат.
В результате застройщики получат искусственно раздутый и разогретый рынок жилой недвижимости с чрезмерным спросом не менее 5 лет (период, на который приобретенная за сертификаты недвижимость фактически изымается из рынка из-за запрета отчуждения). Это создаст пузырь на рынке недвижимости, что может иметь существенные риски.
В сочетании с законопроектом 5655 процесс строительства может стать масштабным и хаотичным. Есть впечатление, что 5655 создавался именно под 7198, или в единственном фарватере. Потому что сложно найти другую мотивацию для такого срочного перераспределения полномочий и установки частного градостроительного надзора на рынке строительства во время войны.
Почему законопроект 7198 не выгоден государству?
Государство и органы местного самоуправления не смогут провести восстановление городов, которые подверглись существенным разрушениям вместе с жилой застройкой, которая является неотъемлемой частью инфраструктуры города.
Денежные средства будут выделяться не на реальные потребности граждан и государства, а на стимулирование рынка жилой недвижимости.
Чрезмерный спрос на рынке недвижимости приведет к росту цен на строительные материалы и приведет к удорожанию всего восстановления.
Искусственный спрос на рынке жилой недвижимости приведет к тому, что большая часть жилья не будет востребована в будущем (а Украина и так была страной с избыточным жильем из-за негативной демографической тенденции и внутренней миграции в сторону столицы и областных центров);
Жилищные сертификаты не привязаны к определенному населенному пункту. Это приводит к невозможности спланировать развитие демографической ситуации разрушенных регионов (неизвестно сколько владельцев разрушенных домов изберут тот же населенный пункт/регион) и может способствовать внутренней миграции и созданию демографического кризиса в пострадавших от боевых действий регионах.
Не повторит ли опыт Бейрута большинство уничтоженных городов Донбасса и Луганщины?
Одним из самых успешных примеров восстановления является план Большого Лондона после Второй Мировой. Это план комплексного восстановления предприятий, жилья и инфраструктуры. И логика этого подхода заключается в том, что невозможно спланировать инфраструктуру города, если вы не можете спланировать демографическую картину, которая зависит от спроса на рабочую силу, созданную предприятиями.
План Большого Лондона предусматривал не просто физическое восстановление разрушенного, а релокацию предприятий, перепланировку городов и решение кучи довоенных проблем перенаселенного Лондона со слабой инфраструктурой, трущобами, смогом и дефицитом парков и скверов.
Одним из менее успешных примеров восстановления является Бейрут. Послевоенное восстановление которого было хаотическим и неспланированным. В итоге миллионы долларов были инвестированы в мозаику разных архитектурных построек, большая часть из которых так и осталась незаселенной. Этот полупустой город в Ливане нам говорит о том, что если у вас нет четкого плана восстановления разрушенного региона, то уже не столь важно сколько денег будет потрачено на его восстановление.
Выводы
Следовательно, 7198 имеет много стратегических рисков и для глобального восстановления страны и для граждан. И проблема в том, что запустив этот механизм, уже будет сложно существенно изменить его логику. Поэтому лучше несколько раз подумать, прежде чем принимать определенное решение.
Почему вместо жилищных сертификатов нельзя ввести спецсчет для строительства, покупки или ремонта жилья? Чтобы человек сам мог определить, как ему удовлетворить свои жилищные нужды. Почему нельзя оставить вариант восстановления по выбору гражданина для самых разрушенных городов. Если граждане готовы ждать и хотят вернуться в свой город после войны? Откуда взялась идея о жилищных сертификатах, ведущих только на рынок недвижимости здесь и сейчас? Почему законопроект так негибок для граждан?
Автор: Владимир Даценко
https://www.zagorodna.com
Комментарии