Об этом рассказала NV Оксана Остапчук, руководитель сектора развития продаж OLX Недвижимость.
Вопрос успешных инвестиций в воюющей стране достаточно относительный. Однако украинцы, у которых есть возможность, хотят не просто сохранить свои сбережения, но и приумножить их.
Раньше люди часто инвестировали в жилую недвижимость, преимущественно в первичный рынок, покупая квартиры на стадии планирования или начального строительства. В период ввода в эксплуатацию, квартира, приобретенная на начальном этапе строительства, стоила дороже. А если добавить ремонтные работы, то ее можно было продать с неплохой наценкой или начать сдавать в аренду. Такой тип инвестиций в недвижимость был едва ли не самым популярным среди украинцев.
Те, кто готовы сейчас инвестировать, вкладывают средства в жилую недвижимость, которая полностью готова или находится на финальной стадии строительства. Менее рискованно выглядят вложения во вторичный рынок, однако доходность такого жилья под вопросом. Так как при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо оплатить полную стоимость жилья, налоги, при необходимости вложить в ремонт и только потом сдавать квартиру в аренду — такой вариант имеет очень долгий период окупаемости.
В случае продажи жилья со вторичного рынка необходимо ждать пока именно ваш тип недвижимости вырастет в цене и подобрать удачный момент, чтобы продать квартиру и максимально заработать при этом. На цену могут повлиять такие факторы как конъюнктура рынка, развитие инфраструктуры в этой локации, этажность, наличие дополнительных обязательных сейчас «благ», таких как укрытие, отсутствие поблизости военных объектов или объектов критической инфраструктуры.
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то такая практика достаточно редкая для украинцев, хотя именно этот формат инвестиций может быть выгодным. В Украине уже появляются паевые инвестиционные фонды по аналогии США, где малые и средние инвесторы могут стать совладельцами зданий, которые будет арендовать бизнес. Для Украины это новый формат, поэтому перед тем как вкладывать средства в такой тип недвижимости, необходимо детально изучать вопрос.
Вложения в недвижимость всегда имели определенный перечень угроз, сейчас самая большая из них — это боевые действия в стране. Нельзя точно спрогнозировать ситуацию на фронте, или то, какие города или районы могут стать следующей целью россиян. В любой момент жилье, в которое инвестировали — может быть уничтожено. Следующая угроза вложений в первичную недвижимость, это сдача дома в эксплуатацию с опозданием на длительное, иногда неопределенно длительное время или превращение ЖК в долгострой.
Перед тем, как вкладывать средства в жилье с первичного рынка, важно понимать, за какие средства строится дом: за средства вкладчиков, инвесторов или собственными средствами застройщика. Эта информация говорит о том, как на процесс строительства будут влиять дальнейшие события в стране и другие внешние факторы.
При выборе варианта жилья для инвестиций на который будет спрос с точки зрения аренды, и продажи следует обращать внимание на следующее: текущую инфраструктуру и будущий план ее развития. К примеру, распространенным вариантом в столице является покупка жилья вблизи станций метро, которые строят и планируют открыть через несколько лет. Так, высоким спросом до начала полномасштабной войны пользовались жилые комплексы вблизи одного из районов Киева — Виноградарь. Учитывая, что метро планировали открыть в течение нескольких следующих лет — это была хорошая инвестиция, ведь вместе с открытием метрополитена стоимость жилья должна была бы весомо увеличиться.
Важным фактором сейчас и в течение следующих лет будет оставаться наличие хранилища в доме или поблизости, а также квартиры на средних или низких этажах, которые считаются более безопасными.
Для инвестиции в недвижимость в Украине наиболее привлекательными выглядят западные области, поскольку там люди чувствуют себя относительно безопаснее, из-за удаленности территорий, где ведутся боевые действия. Именно во Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской областях быстрее всего восстановился рынок недвижимости и строительство новостроек. А это значит, что объектов, в которые можно вложить деньги, в этих областях больше.
Есть гипотеза, что даже после победы и начала восстановления, западные области все равно останутся интересными для многих потенциальных покупателей, к тому же большая часть людей из других регионов, которые сейчас там арендует жилье — задумается о покупке собственной квартиры или дома.
Тенденция, когда люди отдают предпочтение меньшим и спокойным городам в противовес украинским мегаполисам, прочно закрепилась в обществе. Сейчас на платформе OLX Недвижимость мы наблюдаем повышенный спрос (больше довоенного) как к городам на Западе Украины (Закарпатская, Ивано-Франковская, Тернопольская, Хмельницкая области), так и в Центре страны (Винницкая, Полтавская, Черкасская, Кировоградская области).
По данным OLX, в топе городов по количеству предложений продажи первичного жилья по состоянию на апрель 2023 года находятся: Киев (более 12 тысяч объявлений, медианная стоимость жилья составляет 3 млн грн), Одесса (количество объявлений о продаже первичной недвижимости почти такое же как и в столице и составляет чуть более 12 тысяч, медианная стоимость — 1,8 млн грн), Ивано-Франковск (9 тысяч объявлений, медианная цена 1,4 млн грн), Львов (6 300 объявлений, медианная цена — 3 млн грн), Харьков (почти 5,5 тыс. объявлений, медианная стоимость 1,5 млн грн).
Учитывая количество людей, выехавших за границу, трудно понять, вернутся ли все они обратно домой, будут ли готовы выбрать большой город для дальнейшей жизни. В этом заключается сложность прогнозирования, можно ли будет быстро продать или сдать в аренду квартиру.
Перед покупкой жилья, чтобы избежать рисков, важно проанализировать и изучить все данные и документы от застройщика или владельца. В таком случае хорошим вариантом будет обратиться за консультацией к юристам, которые имеют соответствующую специализацию и доступы к различным реестрам и могут помочь избежать рисков с покупкой жилья. Промониторить застройщика можно и самостоятельно, самое легкое и первое с чего начать — это проверить самому в интернете в открытых источниках репутацию застройщика, почитать о нем отзывы, посмотреть сколько в среднем строятся его объекты и насколько вовремя сдаются.
При инвестировании во вторичный рынок, где продавцом является физическое лицо, обязательными этапами являются: проверка информации в Едином реестре должников, проверка недвижимости на арест в Едином государственном реестре судебных решений. В Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество можно просмотреть сведения о правах на недвижимое имущество, их обременения, а также об объектах и субъектах этих прав. Внимание следует обратить также на то, не прописан ли никто в квартире и нет ли задолженностей по коммунальным платежам.
Если главная цель инвестиции — это сдавать после покупки жилье в аренду, то на платформе OLX можно воспользоваться калькулятором и рассчитать стоимость аренды квартиры и дома, чтобы узнать за какой срок можно будет вернуть вложенные средства и начать зарабатывать на недвижимости.
Как и любые инвестиции, вложения в недвижимость позволяют сохранить сбережения, нивелировать риски поднятия курса, инфляции и в перспективе приумножить средства. Спрос на рынке недвижимости в Украине активно возвращается к уровню довоенного, уже работают госпрограммы, такие как еОселя, позволяющие покупать квартиры в ипотеку под минимальный процент годовых.
После победы все ждут новых инвестиций в нашу страну, в том числе и в недвижимость, поэтому нужно следить за всеми событиями и уже после детального анализа принимать решение о вложении.
Комментарии