В этой статье речь пойдет о выборе земельного участка в централизованном коттеджном поселке. Сразу стоит пояснить, почему мы говорим о централизованном поселке. Дело в том, что старые садоводческие или дачные товарищества, которые достались нам в наследство от славного советского времени — это формат архаичный и обреченный на полное вымирание в обозримом будущем, как абсолютно не жизнеспособный.Будущее рынка загородной недвижимости за централизованными поселками или малоэтажными жилыми комплексами, обеспеченными всеми инфраструктурными элементами. Впоследствии такие комплексы будут составлять часть городской агломерации, так называемого метрополиса — слияния города с малоэтажным пригородом. И это нормальное течение процесса урбанизации крупных городов в развитых и развивающихся странах.
Покупка загородной недвижимости дело серьезное, чаще всего такое приобретение совершается один-два раза в жизни. А учитывая описанные выше тенденции развития рынка загородной недвижимости, покупать участок или дом стоит только в централизованном поселке.
Процесс покупки земельного участка можно разделить на следующие стадии:
Поиск идеального места
Выбор поселка, участка, девелопера
Подготовка к покупке
Покупка
Решение остальных вопросов
Поиск места
На стадии поиска все зависит от вашего характера, занятости и требовательности. Средний цикл покупки загородного участка с момента начала поиска до завершения сделки с подписанием договора купли-продажи занимает 1,5-2 месяца. При этом мне известны случаи, когда аналогичный цикл составлял 1 год и 4 месяца или, наоборот, 2 дня. Но такие случаи — большая редкость, ведь сами поиски загородной недвижимости начинаются задолго до приезда в поселок. Наберитесь терпения, эмоциональные покупки часто заканчиваются испорченным настроением, потерянным временем и деньгами, а то и разбирательствами в суде.
С чего стоит начать поиск загородного участка? Конечно, с поиска вариантов в Интернете. Стоит отметить, что сегодня практически 100% предложений на загородном рынке представлено в сети. Тем не менее, когда вы достаточно изучите вопрос, не стоит пренебрегать старым и проверенным способом — позвонить друзьям и спросить, что они порекомендуют, на чем остановились они сами и их знакомые.
Конечно, слушать советы тоже нужно с оглядкой: необходимо понять, как давно ваш друг приобрел себе земельный участок, как часто он бывает в своем поселке, живет ли он там, какие действия предпринимал со своим участком, пытался ли что-то строить на нем, подключать коммуникации и прочее. Ведь большая часть потенциальных проблем с девелопером и его поселком может проявиться не сразу, а через год или полтора.
Но если вам все-таки повезло с другом, и он выбрал качественный поселок от надежного застройщика — не факт, что там остались свободные участки. В этом случае, учтя все советы, неминуемо возвращаемся в Интернет.
Еще до начала поисков вы должны понять, что невозможно найти идеальное место, которое вы представляете себе, мечтая о загородном доме. Однако это не повод опускать руки. Возможно, в процессе поиска удастся найти другие преимущества, о которых раньше вы и не думали.
Поиск через интернет я рекомендую систематизировать, а именно:
Определитесь с критериями поиска (от и до): направление (шоссе), расстояние от города, площадь земельного участка, природные характеристики, стоимость, класс и статус поселка, количество участков в поселке
Введите дополнительные важные параметры: обязательное наличие электрических мощностей минимум 7 кВт на участок, центрального водоснабжения, газоснабжения, твердого дорожного покрытия, ливневой канализации, общей охраны и КПП; наличие рекреационных зон; наличие определенных инфраструктурных элементов (например, гостевая парковка, детская площадка и пр.)
Вы ищете поселок с единой архитектурной концепцией/стилистикой или вас устраивает поселок с участками без подряда на строительство
Наличие управляющей компании эксплуатации в поселке
Дополнительные опции или условия, которые принципиальны именно для вас
Затем необходимо составить что-то вроде таблицы, куда вы будете заносить подходящие варианты, отмечая наличие параметров, указанных выше. Зачастую на сайте поселка указана не вся информация о продукте, и вам наверняка придется позвонить по указанным на сайте контактным телефонам и узнать у менеджеров компании все интересующие подробности.
Будьте понастойчивее, задавайте, не стесняясь, все вопросы по вашему списку, интересуйтесь детально про сам поселок, про коммуникации, стадию готовности, стоимость и ее составляющие, сроки сдачи, гарантии и пр. Все это поможет вам сравнить выбранные поселки и осуществить первичный отбор. Вторичный отбор вы сделаете уже путем просмотра самого поселка на месте и посещения офиса девелопера.
Изучение сайта поселка
У надежных компаний красивые, функциональные и информативные сайты. Сайт поселка — это часть продукта, часть того подхода, который исповедует девелопер. Какой сайт, такой и сам продукт. Если на сайте нет фотографий поселка — покидайте его сразу. На сайте указаны только мобильные телефоны?
Это не серьезно, компания маленькая, а девелопмент — капиталоемкий и тяжелый бизнес, покидайте такой сайт. На сайте нет информации о проектной документации, стоимости участков или домовладений, нет данных о коммуникациях и инфраструктуре поселка — значит, девелоперу есть что скрывать, закрывайте страницу.
Подобрав несколько вариантов поселков, посмотрите в интернете информацию о компаниях девелоперах. Если это единственный поселок у компании, стоит крепко задуматься. Возможно, что это непрофильный бизнес или бизнес поневоле, а значит, компания заинтересована быстрее избавиться от этого проекта. Или, возможно, компания совсем маленькая и это ее первый проект, в этом случае есть риск сорвать сроки сдачи, да и в принципе невыполнения обязательства. Безусловно, есть исключения, и наличие одного единственного проекта у компании далеко не всегда означает ее несостоятельность.
Звонок в офис девелопера
Звоня по телефону в офис компании и разговаривая с менеджером, важно помнить, что вы покупатель, а покупатель всегда прав. Менеджер должен общаться с вами предельно корректно и уважительно, отвечать на все ваши вопросы не односложно, а раскрыто и детально. Если это не так, значит, мы опять имеем дело с низким качеством обслуживания и посредственным отношением к делу компании. И стоит ли тогда иметь с ней дело?..
Поиск участка через агентство недвижимости
Если вы думаете, что можете упростить себе жизнь, положившись на агентство недвижимости или риелтора, то это весьма сомнительная перспектива. Агенты, как правило, продают те поселки, в которых получают максимальную комиссию с продаж. И, поверьте, я еще не встречал ни одного агентства недвижимости, которое гарантирует чистоту сделки и отсутствие у вас проблем с участком или домом впоследствии. Это иллюзия! Не ленитесь, наберитесь терпения и ищите поселок самостоятельно.
Стадия выбора
Итак, мы подобрали несколько поселков, которые прошли первичный отбор. Пора договариваться о просмотре поселка вживую, на месте. Тут важно отметить, что время года и погодные условия играют немаловажную роль при осмотре места.
Лучшие месяцы для покупки загородной недвижимости — это период с мая по октябрь, а также январь. Хотя, надо понимать, что летом или тем более в мае все выглядит очень привлекательно, деревья зеленые, птички поют, солнце светит, настроение у вас замечательное, и вы не готовы воспринимать окружающую действительность объективно.
Другое дело ноябрь, февраль или время распутицы с марта до середины апреля, когда большая часть строящихся поселков превращается в абсолютную «кашу» из глины со снегом. Вот тут интересно посмотреть, как устроен процесс строительства у девелопера, как работает служба эксплуатации, как справляются с паводками системы ливневой канализации, не подтопляет ли ваш участок, как будет выглядеть поселок в самую ужасную погоду.
Я видел поселок, передвигаться по которому в ноябре месяце было просто невозможно, на въезде в поселок мне сразу выдали сапоги, и уже через пять минут на сапоги налипли огромные комья глины, а передвижение стало невозможным.
Процесс строительства был организован откровенно плохо, служба продаж не выполняла свои функции, и в поселке не было создано ни одной общественной зоны, свободной от земляных работ. Все это у нормального человека не вызывает ничего, кроме откровенного разочарования и ощущения потерянного впустую времени. Я подумал тогда, что эта стройка может растянуться надолго. Так оно и получилось, спустя 8 лет поселок так и не сдан. Но если даже в самую ужасную погоду поселок вам понравился, тогда стоит приступить к вопросу возможной покупки участка в нем.
Вопросы в поселке
Покупатели часто стараются приехать в поселок, не договариваясь заранее, чтобы им не докучал менеджер по продажам, который будет сопровождать их на каждом шагу. Конечно, менеджер сразу поведет вас по самому красивому и правильному маршруту, но не спешите отказываться его услуг. Главное — задавать правильные вопросы при осмотре. Итак, вот список вопросов, которые нельзя упустить.
Вопрос первый: электрика
Вам необходимо узнать про электрические коммуникации. Попросите показать существующие коммуникации на месте — где и как проведена электрика, где трансформаторная подстанция, откуда подходит внешняя линия электропередач (ЛЭП), установлены ли учетно-распределительные щиты (УРЩ).
Важно посмотреть на месте, что внешняя ЛЭП подключена к трансформаторной подстанции, трансформатор должен «гудеть» — верный признак, что сеть введена в эксплуатацию и на внутренние сети подано электричество; по поселку не просто стоят опоры для столбов, но и смонтированы сами провода, а на столбах установлены щитки с блоками автоматов — это в случае если электричество проведено воздушным способом; в случае с подземной прокладкой электрических кабелей обязательно посмотрите, чтобы в поселке были установлены учетно-распределительные щиты, в которые выведен электрический кабель; ну и, конечно, проверяйте, горит ли свет; если стоят уличные фонари освещения, тогда попросите менеджера включить их.
Вопрос второй: водопровод
Если в поселке заявлено наличие центрального водоснабжения, тогда вам необходимо удостовериться в наличии и работоспособности центрального или нецентрального водозаборного узла. Узнайте, на какую глубину пробурены скважины, как осуществляется подача воды в систему. Если в поселке один центральный водозаборный узел, то в нем обязательно наличие одной основной и одной резервной скважин. На случай поломки насоса основной, поселок будет питать резервная скважина. Попросите включить воду в доме или на улице.
Узнайте, как осуществляется очистка воды из артезианской скважины — централизовано или отдельно на входе в дом. Если очистка воды централизовано не осуществляется, это означает для вас дополнительные расходы в 150-300 тысяч рублей. Вода из артезианских скважин по московскому региону отличается высоким содержанием железа, часто с превышением норм в 2-10 раз, поэтому требует обязательной очистки.
Не соглашайтесь на покупку участка в поселке без централизованного водопровода, своя питьевая скважина на «верховодку» или на первый водоносный пласт (8-20 метров) — это опасно для здоровья. В такую воду часто попадают стоки канализации, очистить подобную воду фильтрами достаточно сложно. А бурить собственную артезианскую скважину очень дорого (более 300 тысяч рублей) и сложно (получение лицензии, а также расчеты и проектирование).
Вопрос третий: дороги
К сожалению, сейчас многие девелоперы, создавая дачные поселки (на землях для дачного строительства или для садоводства), не разрабатывают и не согласовывают проекты планировок. То есть получается, что можно самому нарисовать приблизительную схему разбивки участков и сделать на ее основе проект межевания. На практике это приводит к тому, что в таких поселках грубо нарушаются все градостроительные нормы и правила. И мы видим дороги по 3 метра, повороты на 150 градусов, отсутствие охранных зон вокруг инженерных объектов и т.д.
Посмотрите на дороги. Если основная дорога поселка шириной менее 4,5 метров, тогда обязательно наличие разъездных карманов через каждые 50-100 метров, иначе вы не сможете разойтись со встречным транспортом. Такие дороги иногда закольцовывают, но если петля очень длинная, тогда это просто неудобно. Я рекомендую покупать участки в поселках, где основные дороги не менее 5-6 метров в ширину, а второстепенные не менее 4-х метров. При этом посмотрите на углы поворотов, угол поворота должен быть рассчитан на проезд грузовой техники.
Качество дороги также очень важный момент. Например, дорога из щебня, которая вроде бы есть, может буквально исчезнуть уже после нескольких дождей. Поэтому внимательно посмотрите, как построена дорога из щебня. Если под щебнем сделано основание из песка, дорнита и георешетки, тогда дорога прослужит достаточно долго. Если щебень отсыпан просто на песок или даже на грунт — тогда я рекомендую уезжать из такого поселка, ведь это временная мера на полгода, потом дорога развалится и ее содержание ляжет на ваши плечи.
Но, в любом случае, дорога из щебня нуждается в постоянном обслуживании, особенно в период активных строительных работ. Я рекомендую выбирать участок в поселке, где сделаны дороги с твердым покрытием: ж/б плиты, армированный монолитный бетон (М100 и выше), плитка поверх бетона, асфальт, уложенный на щебень с правильным основанием.
Вопрос четвертый: газоснабжение
Пожалуй, вопрос газификации коттеджного поселка — это самая сложная часть работы девелопера. Речь, конечно, идет о центральном газоснабжении, а не «газгольдерах» (от англ. gas-holder — большой резервуар для хранения природного газа). Как правило, поселок газифицируется спустя 2-3 года с начала продаж, иногда быстрее.
Если газа в поселке еще нет, необходимо проверить все документы, необходимые для газификации поселка. Во-первых, вы должны убедиться в наличии технических условий на газификацию поселка (технические условия для присоединения), где должно быть перечислено: субъект — собственник поселка, объект газификации с количеством домов, источник газоснабжения (место присоединения к газопроводу), и дата, до которой действуют технические условия (2 года с момента выдачи).
ТУ не должны быть просрочены, количество домов должно соответствовать указанным на проекте планировки поселка, собственник земельных участков и субъект в ТУ в идеале должны совпадать. Если ТУ в порядке, необходимо ознакомиться, по возможности, с проектом трассы газопровода и актом выбора земельного участка под трассу газопровода. Если все эти документы есть и заверены печатями и подписями компетентных органов, тогда с большой вероятностью газ будет подведен и подключен.
Если же нет — остается вероятность, что вам придется газифицировать свой дом самостоятельно, возможно как раз при помощи «газгольдера». Надо отметить, что газ в «газгольдерах» плотнее того, что приходит по центральному газопроводу, и имеет более высокий КПД при сгорании, а значит при одинаковом количестве выделяемого тепла расход газа из «газгольдера» будет ниже, чем из центрального газопровода. Но, в любом случае, затраты на газ из «газгольдера» выше.
Вопрос пятый: общественные территории и инфраструктура
Еще одной важной частью экскурсии по поселку является его изучение на предмет соответствия заявленных инфраструктурных элементов тем работам, которые ведутся в поселке. Часто бывает, что девелопер выполняет лишь 30-40% работ по благоустройству поселка от заявленных при продаже.
Поэтому просто пройдитесь по списку тех инфраструктурных объектов, которые представлены в рекламных материалах, и подробно узнайте о каждом у менеджера. Часто не реализованными остаются спортивные комплексы и площадки, рестораны и кафе, парки и аллеи, тротуары, фитнес-центры и спа-салоны.
Вопрос шестой: охрана поселка
Этот вопрос достаточно сложный. Во многих поселках заявлена круглосуточная охрана, на практике же охрана может быть представлена одним очень «бдительным» рабочим из средней Азии. Стоит помнить, что на практике круглосуточная охрана возможна силами как минимум 4-х человек. Желательно, чтобы это был ЧОП (частное охранное предприятие), у которого, возможности по охране объекта гораздо выше.
Сотрудники охраны должны быть одеты в камуфлированную форму и иметь различные средства самообороны. Также охрана обширной территории поселка невозможна без видеонаблюдения, выведенного на центральный пульт охраны на КПП. Наконец, в поселке должна быть установлена тревожная кнопка для вызова сил быстрого реагирования из ближайшего отделения полиции.
Вопрос седьмой: c подрядом или без
В последнее время популярность получили так называемые поселки с участками без подряда (УБП), где к постройке разрешены здания абсолютно любой архитектуры. Девелопер в этом случае не несет какой-либо ответственности за соблюдение архитектурных правил и норм застройки. Если вы приехали именно в такой поселок, и он по ряду критериев попал в ваш список, одобренных к просмотру поселков — запомните несколько важных правило.
Правило первое — здесь никто не будет регулировать архитектуру домов, а значит, покупая участок в начале реализации такого поселка, будьте готовы, что сосед построит напротив вашего дома-мечты «избушку на курьих ножках», и вы ничего не сможете с этим поделать.
Правило второе — будьте также готовы к тому, что эта «избушка на курьих ножках» может быть построена в нарушение всех градостроительных норм и правил, и как следствие: отсутствие пожаробезопасности, тень от соседнего дома на половине вашего участка, строительство соседнего дома окно в окно с вашим, вода и снег с соседской крыши на вашем газоне и прочие «радости» загородной жизни.
Правило третье — внутрипоселковые заборы также будут разными, а значит ваш сосед с чудесной избушкой может отгородиться от вас, например, 4-х метровым забором из металлопрофиля.
Поэтому я рекомендую покупать участок в поселке с единой архитектурной концепцией, где действуют архитектурные правила застройки. Где девелопер следит и контролирует застройку участков либо через продажу участков с обязательным строительным подрядом, либо через договор эксплуатации, либо через правила землепользования и застройки.
Это несколько стесняет вас в выборе своего дома, но поверьте, всегда можно найти компромиссное решение. При этом вы гарантировано будете жить в поселке с архитектурой в едином стиле, где соблюдены красные линии застройки и согласуются пятна посадки (размещения) домов на участках. И помните, такая недвижимость со временем растет в цене, а вы получаете не только участок и дом в красивом поселке, но и совершаете выгодную инвестицию.
Вопрос восьмой: управляющая компания эксплуатации в поселке
Извечный вопрос, что лучше: управлять поселком самостоятельно, через ТСЖ или ДНП, или же довериться управляющей компании эксплуатации. Как говорится, из двух зол выбирают меньшее, а это управляющая компания эксплуатации.
Мой многолетний опыт работы на загородном рынке недвижимости показывает, что самоорганизация в нашей стране развита очень плохо, и жители в подавляющем большинстве случаев не могут договориться самостоятельно. Я знаю случаи, когда в дорогих поселках премиум-класса, где живут обеспеченные люди, два соседа не могут договориться о том, кому платить за ремонт небольшой ямки в асфальте между их участками, каждый винит своего соседа.
При этом стоимость ремонта составляет всего 5000-7000 рублей. Понятно, что такие поселки приходят в упадок достаточно быстро, ведь вопросов возникает масса, начиная от ремонта дорог и охраны, заканчивая поломкой трансформаторной подстанции или насосного оборудования скважин.
В таких случаях решением становится управляющая компания эксплуатации, а жителям остается исправно платить ежемесячные взносы. Поэтому мой совет — выбирать поселок, где есть управляющая компания эксплуатации. Пожалуй, с экскурсией по поселку можно заканчивать. Если вам все понравилось, менеджер ответил на все вопросы, и вы следовали советам, описанным выше, тогда необходимо переходить к покупке участка. Для этого вам необходимо приехать в офис продаж девелопера.
Стадия подготовки к покупке
Перед покупкой участка необходимо провести небольшую юридическую экспертизу документов по участку и поселку.
Первое — необходимо запросить все договоры, необходимые к подписанию в момент сделки. Не будем вдаваться во все юридические тонкости, ведь договоры у всех разные, поэтому описать единую модель анализа договорной базы весьма сложно. Но вы должны помнить главное — подписание договоров должно юридически гарантировать вам следующее:
переход права собственности с продавца на покупателя
обеспечение возможности подключения (или непосредственное подключение) к центральным коммуникациям — электрическим сетям с указанием максимальной мощности в кВт, выделенной на ваш участок/дом, водопроводу, газовым сетям, ливневой канализации, центральной канализации (если есть)
создание в поселке мест общего пользования
обеспечение поселка охраной (создание КПП) и объектами инфраструктуры
наличие общей управляющей компании эксплуатации в поселке
наличие правил землепользования и застройки
Второе — вы должны убедиться в том, что приобретаемый участок состоит на кадастровом учете, на него зарегистрированы права продавца, он не заложен, не обременен правами третьих лиц, не находится под судом или арестом. Как это сделать? Запросите у продавца выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), в данной выписке содержатся все данные о земельном участке, а также данные об обременениях участка.
Если продавец отказывается предоставить такую выписку, вы можете сделать это самостоятельно, например, через портал www.rosreestr.ru. Кроме того, продавец обязан по вашему требованию предоставить на ознакомление оригиналы кадастрового паспорта и свидетельства о государственной регистрации права. Проверьте разделы В3 кадастрового паспорта, там указываются существующие обременения участка, например, наличие водоохраной зоны.
Третье — неучтенные платежи. В большинстве случаев продавец не говорит сразу обо всех расходах, которые ложатся на плечи покупателя, а их может быть немало. Поэтому попросите менеджера сформировать весь перечень дополнительных затрат на покупку и обслуживание вашего участка. К таким расходам чаще всего относятся:
Отдельный платеж за подведение газа к границе участка
Отдельные платежи за подключение дома, т.е. коммуникации часто доводят только до границы участка, но не к дому
Платежи за обеспечение возможности подключения к сети интернет и к телефонной сети
Оплата услуг по регистрации договора купли-продажи, агентские комиссии продавца
Расходы на устройство съезда с дороги на участок
Расходы на ограждение участка
Размер ежемесячных расходов на эксплуатацию
Расходы на пользование объектами инфраструктуры
Комиссии банка за проведение оплаты
Если все в порядке, можно переходить к сделке.
Стадия покупки
Переход прав собственности на земельный участок от продавца к покупателю возможен только через регистрацию основного договора купли-продажи и подписание передаточного акта. Важно знать, что в договоре купли-продажи должна быть фраза «расчет между сторонами произведен полностью на момент подписания договора». В этом случае право перейдет на покупателя без обременений в пользу продавца.
В случае если в договоре указано, что оплата производится в несколько этапов (с рассрочкой), тогда во время регистрации будет автоматически наложено обременение «ипотека в силу закона», то же самое, что и при покупке участка с использованием ипотечного кредита в банке. Установленный законом срок регистрации права — 30 календарных дней, а срок снятия обременения, связанных с «ипотекой в силу закона» — 7 календарных дней.
В случае подписания предварительного договора купли-продажи необходимо убедиться, что в нем указаны все условия основного договора купли-продажи, который будет подписан в установленный в договоре срок.
Не соглашайтесь указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость земельного участка. В случае расторжения сделки вы рискуете возвратить только указанную в договоре сумму.
***
Если вы успешно прошли все этапы покупки земельного участка, тогда, скорее всего, ваш выбор правильный, и вы скоро сможете наслаждаться всеми прелестями загородной жизни.
Конечно, универсальных рецептов по покупке недвижимости не существует, поэтому комплексно описать модель того, как искать, выбирать, анализировать договорную базу и заключать договор на покупку участка, очень сложно. Надеюсь, что советы, описанные в этой статье, помогут вам и сделают выбор более осмысленным.
Главное помните, что основой любых отношений является доверие. Если вы не доверяете девелоперу, то не стоит ничего у него покупать. И еще, вы — покупатель, а покупатель всегда прав. Не позволяйте вам ничего навязывать, процесс покупки должен быть комфортным для вас, требуйте лучшего сервиса и отношения к себе.
Успехов и хороших приобретений!
Покупайте коттеджи и таунхаусы в коттеджных поселках под Киевом на Zagorodna.com
www.zagorodna.com
Комментарии