Такая практика вызывает вопрос о законности таких требований: разве война не является форс-мажором, освобождает выполнение каких-либо обязательств по договорам?
Война действительно чрезвычайное обстоятельство, однако, как и в любом юридическом вопросе, в этой ситуации есть важные нюансы, которые следует учесть инвестору при выборе стратегии поведения в отношениях с застройщиком.
Во-первых, подчеркнем, что возникновение форс-мажорной ситуации не освобождает стороны от исполнения долга в принципе. Форс-мажор освобождает от ответственности за неисполнение или несвоевременное обязательство (например, штрафа, пени), а в некоторых случаях (если это предусмотрено договором) является основанием для приостановки выполнения обязательств на время чрезвычайных обстоятельств.
Форс-мажор подтверждается по каждому договору отдельно
Военные действия, которые объективно исключают возможность выполнения обязательств, предусмотренных условиями договора, в соответствии с законодательством Украины являются обстоятельствами непреодолимой силы - то есть, форс-мажором.
28.02.2022 орган, удостоверяющий форс-мажорные обстоятельства в Украине – Торгово-промышленная палата Украины (ТПП), это подтвердила, опубликовав письмо № 2024/02.0-7.1 и отметив в нем, что военная агрессия РФ против Украины является чрезвычайными, неотвратимыми и объективными обстоятельствами для сторон по договору по обязательствам, исполнение которых стало невозможным.
Однако само по себе возникновение таких обстоятельств, а также письмо ТПП, в котором такие обстоятельства признаются чрезвычайными, не является подтверждением невозможности выполнения обязательств инвестора по договору с застройщиком. Такой вывод следует из норм законодательства Украины и ему следует Верховный Суд в своей практике (например, в правовой позиции по делу №910/9258/20). Суд отмечает: при возникновении форс-мажорных обстоятельств сторона должна доказать, что эти обстоятельства были форс-мажорными именно для данного случая исполнения обязательства.
То есть для того чтобы ссылаться на форс-мажор, заинтересованной в этой стороне по каждому отдельному договору нужно доказать наличие причинно-следственной связи между, скажем, военными действиями и невозможностью выполнить своевременно (или выполнить вообще) свои обязательства по уплате платежей по конкретному договору.
Для ответственности за неуплату средств не все так просто
Обосновать, что начало военных действий непосредственно повлияло на вашу возможность уплачивать своевременно (или вообще уплачивать) платежи по вашему конкретному договору может быть непросто, ведь законодательство Украины (ч. 1 ст. 625 Гражданского кодекса Украины) содержит норму, согласно которой должник не увольняется от ответственности за невозможность исполнения им денежного обязательства.
Из анализа указанной нормы можно заключить, что в случае, если в результате военных действий банковская система страны прекратила работу в принципе (чего в Украине не случилось), даже техническая невозможность перечислить средства (например, невозможность провести платеж вовремя из-за границы или обменять средства из-за очередей или неработающих обменных пунктов в Украине и т.п.) не освобождает должника от ответственности.
Исключением, по нашему мнению, могут быть случаи, когда инвестор лишен возможности оплатить застройщику платеж из-за наложения после начала войны на такого застройщика или связанных с ним компании санкций – в таком случае инвестор просто технически лишен какой-либо возможности провести такой платеж, поскольку он очевидно будет заблокирован банком как способствующий избеганию установленных санкциями ограничений.
Кроме того, вполне правомерным, по нашему мнению, является ссылка на возникновение форс-мажорных обстоятельств в случае, если застройщик подпал под установленный Кабинетом Министров Украины Постановлением от 3 марта 2022 г. №187 мораторий на выполнение денежных обязательств в пользу лиц, связанных с государством-агрессором.
В других случаях инвестору ничего не остается, как уплатить пеню по требованию застройщика?
Для ответа на этот вопрос нужно проанализировать условия конкретного контракта меж инвестором и застройщиком. В договорах иногда встречаются оговорки о форс-мажоре, которые предусматривают, что обстоятельства непреодолимой силы являются основанием для приостановки выполнения обязательств по договору на момент действия таких обстоятельств.
В таком случае целесообразно обратиться к застройщику в предусмотренном договором порядке с уведомлением о возникновении и форс-мажорных обстоятельствах, а также подтвердить их наличие, чтобы ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы как на основании приостановки выплат до окончания действия таких обстоятельств.
В случае если договор не содержит никаких оговорок относительно форс-мажора, целесообразно проанализировать другие положения договора в совокупности на предмет наличия тех или иных механизмов защиты прав инвестора. Например, законодательством Украины (ч. 1 ст. 615 ГК Украины) предусмотрено, что в случае нарушения обязательства одной стороной вторая сторона имеет право частично или в полном объеме отказаться от обязательства в случаях, когда это установлено договором или законом – соответствующая оговорка в договоре в случае его наличия может пригодиться инвестору для отказа от обязательства, например, в случае нарушения сроков выполнения работ застройщиком.
Чем подтвердить наличие форс-мажора?
Какие доказательства достаточны для доказывания форс-мажорных обстоятельств часто определены в условиях договора между сторонами — это может быть сертификат ТПП Украины или региональной торгово-промышленной палаты. Временно до завершения военного положения региональные ТПП уполномочены удостоверять форс-мажорные обстоятельства по всем вопросам, относящимся к компетенции ТПП Украины, то есть заявитель может обратиться в любую ТПП по своему выбору. Чтобы получить такой сертификат, необходимо заполнить и подать в ТПП заявление, добавить подтверждающие документы и уплатить административный сбор. В обосновании заявления опять же необходимо объяснить и подтвердить причинно-следственную связь между военными действиями и невозможностью выполнения инвестором обязательств по конкретному договору.
Несколько сложнее вопрос, может ли сторона отступить от указанных положений договора и подтвердить наступление форс-мажора другими доказательствами. По нашему мнению, возникновение форс-мажора — это, в первую очередь, подлежащий доказыванию юридический факт.
Следовательно, в случае, если в судебном порядке разрешается спор между инвестором и застройщиком относительно форс-мажорных обстоятельств, наличие этого факта может подтверждаться любыми надлежащими и допустимыми доказательствами, как это предусматривает процессуальное законодательство, в том числе письмом ТПП и добавленными к нему. доказательствами причинно-следственной связи.
Александра Федотова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства ADER HABER Ярослава Лаган, старший юрист по практике недвижимости и строительства ADER HABER
Комментарии