Полномасштабное вторжение россии на нашу землю продолжается уже более восьми месяцев и за это время действия кафиров значительно ухудшили жизнь каждого украинца и состояние отечественной экономики.
Одним из наиболее пострадавших стал жилищный фонд страны, который россияне уничтожают с особой жестокостью, особенно в регионах, которые находятся в зоне боевых действий или непосредственной близости к линии фронта.
По данным Киевской школы экономики, на конец сентября в Украине уже было повреждено и разрушено 135,8 тыс. частных и многоквартирных домов. Из них 120 тыс. – частных домов, 15,6 тыс. – многоквартирных домов, а также 200 общежитий. Общая площадь поврежденных или разрушенных объектов составляет 74,1 млн. кв. м. или 7,3% от общей площади жилого фонда страны. Ущерб, нанесенный захватчиками жилищному фонду страны, оценивается уже в $50,5 млрд, и эти показатели, к сожалению, продолжают расти с каждым днем.
Учитывая более 5 млн. беженцев, покинувших Украину, а также 3,5 млн. внутренне перемещенных лиц, бежавших от войны в более безопасные регионы, вопрос восстановления жилищного фонда станет одним из ключевых для государства после Победы.
Судя по сделанным заявлениям, для руководства страны решение этой проблемы действительно является важным приоритетом на будущее. В Плане послевоенного восстановления Украины, который летом украинское правительство представило в швейцарском Лугано, есть важный пункт "Модернизация регионов и жилищного строительства". Из общей суммы, необходимой на реализацию плана, а это $750 млрд., на это направление предлагается направить $150-$250 млрд.
Украинские власти планируют повысить энергоэффективность жилых домов, построить новые и отремонтировать поврежденные дома. Кроме того, будут модернизированы системы водоснабжения, водоотведения и отопления, состоится локализация производства стекла, окон и термоизоляционных материалов.
Кроме того, государственный бюджет на 2023 год, который на прошлой неделе утвердила Верховная Рада, предусматривает создание в Украине Фонда ликвидации последствий вооруженной агрессии России с общим объемом в 35 млрд. грн. Средства этого фонда будут направлены среди прочего на реконструкцию и капитальный ремонт зданий для обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц и лиц, потерявших свои дома в результате военных действий, вызванных вооруженной агрессией РФ.
В октябре стартовала государственная программа доступных ипотечных кредитов "єОселя". Сейчас ею могут воспользоваться военные, правоохранители, медики, педагоги и ученые, которым предоставлена возможность взять кредит на жилье под 3% годовых на период до 20 лет. С 2023 года взять льготный кредит на тот же период смогут все желающие украинцы, но под 7%.
Будет ли достаточно таких шагов со стороны государства для решения проблемы обеспечения жильем украинцев?
Только ипотека ситуацию не изменит
Большинство экспертов сходятся во мнении, что один только запуск программы доступной ипотеки как-то кардинально ситуацию с обеспечением жильем украинцев, к сожалению, не изменит.
В комментарии УНИАН президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита указал на то, что на первом этапе государственная программа "єОселя" направлена на удовлетворение потребностей отдельных категорий населения. Но даже когда она станет доступна всем украинцам, то особого эффекта ожидать не стоит, потому что в условиях войны кредиты брать достаточно рискованно. А ведь речь идет о кредитах на 20 следующих лет, на которые мало кто может сейчас запланировать свою жизнь.
Кроме этого, не стоит забывать и о падении реальных доходов большинства сограждан. По данным Всемирного банка, количество людей в Украине, живущих за чертой бедности, с начала полномасштабной войны увеличилось в десять раз. К концу 2022 года из довоенных 2% этот показатель может увеличиться до 25%, а при текущей динамике к концу 2023 года количество украинцев, живущих за чертой бедности, может возрасти до 55%.
Понятно, что в таких условиях вряд ли можно ожидать массового спроса украинцев на участие в программе ипотечного кредитования. Кроме того, государство пока не создало надлежащие условия для запуска полномасштабной ипотеки в сложные военные времена.
"Не решен до сих пор вопрос, что делать, если разрушено ипотечное имущество, а кредит остается, страхование не распространяется на такой случай. Выходит так, что у человека нет жилья, а долг остается. Верховная Рада не приняла соответствующее законодательное решение", - отмечает Юрий Пита.
Также эксперт указывает на то, что ситуацию с обеспечением жильем может улучшить принятие обещанного властями законопроекта "О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией Российской Федерации".
Однако пока парламент принял его только в первом чтении, так что в стране пока нет четко прописанного порядка компенсации за поврежденное или разрушенное жилье. Следовательно, люди не могут позволить себе долгосрочное планирование в условиях форс-мажора.
"Должен быть принят закон о компенсации потерянного или поврежденного жилья. В первую очередь, это положительно повлияет на рынок, потому что, по моему мнению, государство должно все-таки ввести такие шаги, которые будут поддерживать застройщиков, девелоперов из-за того, что будет выкупать по рыночным ценам квадратные метры и передавать их пострадавшим", – сказал Юрий Пита.
Смена потребительских приоритетов
Многие эксперты указывают на то, что в ближайшие годы даже при потенциальной возможности приобрести квадратные метры из-за ипотеки или компенсации от государства следует ожидать кардинального изменения отношения украинцев к самому факту владения жильем, которое в любой момент может разрушить российская ракета. Пока не известно, когда война завершится, но ее влияние на психологическое состояние и базовые установки украинцев будет ощущаться еще десятки лет.
Эта тенденция к полномасштабному вторжению российских захватчиков на нашу землю уже наблюдалась у жителей оккупированного Донбасса, которые переезжали на контролируемые Украиной территории и, имея даже возможности, не покупали собственное жилье, а предпочитали арендовать его. Со временем и полученным горьким опытом такое отношение станет более массовым, что может оказать существенное влияние на спрос на рынке жилья.
"В ближайшие два-три года у покупателей существенно изменятся приоритеты. Их будут интересовать квартиры в построенных объектах, а не инвестирование на начальных стадиях строительства. Основным трендом ближайших лет станет постепенный переход от модели владения недвижимостью к модели пользования", - отмечает соучредитель, управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.
По его словам, на такое изменение ориентиров будет влиять не только факт смены парадигмы жизни украинцев, которые уже не будут так привязаны к постоянному месту жительства. Следует ожидать существенного падения покупательной способности населения на фоне присутствия страха потерять имущество из-за войны.
Поэтому следует ожидать роста спроса на арендуемое жилье, которое имеет дополнительные степени безопасности, и дает возможность гражданам быстро выехать в более безопасное место.
Кстати, не стоит забывать, что во многих странах Европы и демократического мира люди живут в основном именно в арендованном жилье. К примеру, в экономически развитой Австрии этот показатель составляет примерно 80 процентов. Так что украинцы в этом могут стать более похожими на европейцев, хотя и по трагическим обстоятельствам.
Новые реалии для застройщиков
Учитывая ожидаемое значительное изменение спроса, стоит уже сейчас понимать, что застройщики также будут существенно корректировать правила работы своего бизнеса.
Девелопер Назарий Бербека указывает на то, что уже сегодня большинство компаний не начинают новых проектов, что в будущем приведет к существенному дефициту квартир на рынке. Глубина этой пропасти зависит от продолжительности войны и от масштабов разрушений, которые испытывает жилищный фонд государства.
Это, несомненно, станет фактором роста стоимости квартир, особенно в тыловых регионах, где уже сегодня она увеличивается в гривневом эквиваленте. Понятно, что это связано со значительной девальвацией гривны с начала года.
"Цена квадратного метра в среднем больше той, которая была в феврале. И это нормально в стране, в которой идет война. В послевоенный период тенденция роста продолжится. Ведь на стоимость напрямую влияют покупательские настроения клиентов, ослабление гривны, темпы возобновления строительства и удаленность региона от боевых действий", – отмечает эксперт.
Цена квадратного метра в новых проектах также будет расти из-за удорожания строительных материалов и усложненной логистики. Учитывая это, можно ожидать переориентацию застройщиков именно на платежеспособную категорию покупателей и возведение такого жилья, которое за счет собственных сбережений и зарплаты не сможет "потянуть" значительное количество украинцев.
Также следует помнить, что война существенно изменила требования к безопасности новых домов, которые должны быть оборудованы бомбоубежищами и другими элементами безопасности. Это также отразится на росте стоимости жилья.
По мнению эксперта, в таких условиях в качестве надежных инвесторов должно выступить государство и местное самоуправление, которые смогут приобрести квадратные метры на существующем рынке за счет государственных гарантий, международных кредитов и грантов. Это должно положительно повлиять и на рынок.
"Тут речь о коммунальном жилье, которое будет принадлежать общине города, и которое может сдаваться в долгосрочную аренду именно незащищенным слоям населения, внутренне перемещенным лицам и тем группам людей, которые нуждаются, но не могут позволить себе его приобрести. Таким образом, города получат рыночный инструмент влияния на рынок аренды путем регулирования цен аренды жилья, и в определенной степени на стоимость первичного жилья", - отмечает Бербека.
Таким образом, всех нас ожидают существенные изменения на рынке как первичного, так и вторичного жилья. И государство должно отдавать себе отчет в важности этих тенденций и заранее реагировать на них, создавая надлежащие условия развития одного из ключевых секторов национальной экономики.
Для возвращения как можно большего количества беженцев после войны и создания условий для того, чтобы украинцы оставались на Родине, нужно найти эффективные стимулы для строительной отрасли, и в первую очередь той ее части, которая будет заниматься жилищным строительством. Одной только программой "доступной ипотеки" или направлением небольшой части бюджетных средств в качестве компенсаций на покупку жилья фундаментально общегосударственную проблему не решить.
Нужен системный подход в развитии наших городов и территорий, потому что многие украинцы видели негативные примеры строительства, когда новенькие многоэтажки стоят годами пустыми, потому что рядом с ними нет достойно оплачиваемой работы или развитой инфраструктуры. При правильном подходе жилищное строительство может стать одним из драйверов восстановления украинской экономики, ведь будет давать импульс к развитию сопутствующих отраслей, как производство стройматериалов, энергетика, металлургия, ЖКХ и другие.
Это должно быть комплексное решение с учетом той психологической травмы, которую все мы получили из-за жестокого российского нашествия. И, возможно, через десять лет государство и наши граждане смогут вернуться к более традиционной модели развития рынка жилой недвижимости. Но пока мы находимся в состоянии злого шторма.
Источник
Комментарии