Вместо поселка – пустая земля: кто виноват и что делать?

Купил участок без подряда в поселке. Правда, поселком это пока не назовешь – только огороженная территория. Планировал весной начать строить дом, но не могу это сделать без коммуникаций. Застройщик «кормит завтраками» и ничего не делает.

Соседей тоже найти не могу, чтобы скоординироваться. Подскажите, можно ли застройщика заставить выполнять свои обязательства по проведению коммуникаций? Куда для этого обращаться?

Алексей ИВАНОВ, руководитель проекта «Экопарк Ушаково» компании «Вектор Инвестментс»:

Для правильного и полного ответа на вопрос необходимо иметь информацию о категории земельного участка и виде его разрешенного использования, а также проанализировать документы, подписанные с застройщиком, так как схемы строительства коммуникаций на землях для ИЖС и дачного строительства могут быть различными.

Обычно застройщиком коммуникаций при продаже участков без подряда выступает собственник продаваемых земельных участков или взаимозависимое с ним лицо, владеющее участком (застраиваемым коммуникациями) на основании договора аренды.

Если застройщик имеет с покупателем договор на строительство коммуникаций, то необходимо исходить из условий и мер ответственности, прописанных в договоре (например: неустойка за несвоевременную сдачу работ; отказ от договора с возвратом уплаченных сумм, если они еще не освоены застройщиком; взыскание убытков, причиненных собственнику участка несвоевременным окончанием работ).

Другой вариант - застройщиком коммуникаций выступает объединение собственников участков в поселке. Обычно для этого используется некоммерческая организация в виде некоммерческого партнерства на землях ИЖС либо дачное/садоводческое объединение граждан, куда покупатели участков без подряда вступают одновременно с приобретением участка и вносят часть оплаты за участок в виде взносов, которые как раз и расходуются на создание коммуникаций. В этом случае общее собрание членов этой некоммерческой организации может сменить руководство, не исполняющее свои обязательства по строительству коммуникаций, и привлечь для строительства иные подрядные организации. Новое руководство может также провести анализ хозяйственной деятельности бывших руководителей, чтобы понять, почему несвоевременно выполняются работы и куда ушли деньги от взносов, что при определенных обстоятельствах может явиться основанием для обращения в правоохранительные органы для привлечения таких лиц к ответственности.

Юлия СЕВЕРИНЕНКО, генеральный директор компании «ЗемАктив»:

В большинстве своем все дачные поселки начинаются с огороженной территории, а вот их дальнейшее развитие целиком зависит от грамотности и профессионализма девелопера, а также от соблюдения им принятых договорных обязательств. При этом в возможности защиты интересов конечного потребителя ключевую роль играет то, как эти обязательства закреплены, насколько их условия определенные и прозрачные, чем и каким способом обязательства гарантированы, существует ли возможность найти куда и как уходят деньги покупателя. Чем больше в проекте «подарков» и бесплатных опций, тем более «серую» схему применяет застройщик, тем выше вероятность того, что если «подарок» окажется не очень качественный, то спросить будет не с кого. Поэтому, как всегда, первичный совет – читать подписываемые документы.

Задача поиска соседей усложнена только механизмами защиты персональных данных, достаточно легко на основе данных кадастрового учета и данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно узнать наименование или фамилию, имя, отчество владельца, но дальше этой информации официальным путем пройти не удастся. Но даже это позволит определить, есть ли у покупателя соседи или нет (участок не продан).

Защита интересов, вероятнее всего, в данном конкретном случае возможна только через суд. Однако судебная перспектива зависит от того, что в соответствии с подписанными документами обещали покупателю, и насколько ответчик может ответить по данным обязательствам или это давно «мертвая» компания, активы с которой выведены.

Олег СУХОВ, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра»:

При покупке земельного участка необходимо знать два правила, которые помогут не допустить совершить ошибку, связанную с намерением получить благоустроенный земельный участок «со всеми удобствами».

Итак, если вы намерены приобрести земельный участок, то его необходимо покупать уже с подведенными коммуникациями, почему?

Первое - получение разрешений на проведение коммуникаций полностью зависит от местных органов государственной власти, и, как показывает практика, дороже всего обходятся именно коммуникации, кроме того, оформление согласований и «одобрений» на электрические мощности, газификацию (иногда канализацию и воду) занимает значительное время – от полу года до нескольких лет – это в лучшем случае. Кроме того, а этого не знают покупатели земли, не всегда можно «договориться» на предмет подвода коммуникаций с местной администрацией.

Простой пример: если у вас не оформлены в собственность земля и дом на ней, то газ вам никогда не подвести и т.д. Проще говоря, если у организации, которая обещала покупателю земли провести коммуникации, нет хороших связей в местных органах власти, то собственнику придется довольствоваться голым участком. Не стоит также забывать, что за разные коммуникации отвечают абсолютно разные службы, что означает необходимость иметь прямой, «дружественный» контакт во всех структурах администрации города или района, где собственник приобретает землю.

Правило второе - организацию невозможно заставить подвести коммуникации даже в судебном порядке по трем причинам:

Причина первая: необходимы определенные правовое условия, основания и возможности. А если их нет (нет мощностей электричества для вашей территории земли или нет документов на строение для газификации), то в удовлетворении искового заявления в отношении понуждения организации, что обещала собственнику коммуникации, будет отказано, и такое поставновление суда будет абсолютно законным.

Причина вторая: даже при наличии положительного решения суда приставы, которые наделены законом полномочиями исполнять такие решения, не имеют механизма реализации исполнения таких судебных постановлений, соответственно, принятое решение останется не исполненным.

Причина третья: механизм работы и ответственности любого юридического лица в нашем государстве таков, что любая компания может быть легко и «безболезненно» либо ликвидирована, либо переоформлена на третье лицо, и соответственно, прекратит свою либо юридическую, либо фактическую деятельность, либо и ту и другую деятельность, что будет являться основанием для невозможности исполнения или понуждения к исполнению каких-либо обязательств, что ранее провозглашались такой организацией.

Причина четвертая: очень редко в договорах на продажу земельного участка правильно и грамотно прописываются обязанности продавца земли или третьего лица на обеспечение снабжения земельных участков коммуникациями, в силу чего обязательства «оформляются» на словах, а соответственно, не имеют никакой юридической силы.

Покупатель земельного участка всегда попадает в зону риска, если приобретает землю без коммуникаций. Этот риск может быть снижен, если продавец земли – очень крупная компания, действующая на рынке недвижимости и строительства долгое время, и что самое главное, заинтересована в снабжении коммуникациями всего района, где расположен и ваш участок, но таких прецедентов единицы. Поэтому на практике заставить организацию согласовать, оформить и подвести коммуникации практически невозможно, а любое такое оформление – это большая удача для собственника земли и «добрая воля» той компании, что пообещала их собственнику.

Поэтому, покупать необходимо либо землю с коммуникациями, либо быть готовому к тому, что придется всем заниматься самостоятельно, тратить на это огромные средства и закладывать большой временной промежуток на оформление и согласование всех необходимых документов для подведения коммуникаций к купленному земельному участку.

www.zagorodna.com