Замість селища - порожня земля: хто винен і що робити?

Купив ділянку без підряду в селищі. Правда, селищем це поки не назвеш - тільки обгороджена територія. Планував навесні почати будувати будинок, але не можу це зробити без комунікацій. Забудовник «годує сніданками» і нічого не робить.

Сусідів теж знайти не можу, щоб скоординуватися. Підкажіть, чи можна забудовника змусити виконувати свої зобов'язання з проведення комунікацій? Куди для цього звертатися?

Олексій ІВАНОВ, керівник проекту «Екопарк Ушакова» компанії «Вектор Інвестментс»:

Для правильного і повної відповіді на питання необхідно мати інформацію про категорію земельної ділянки та вигляді його дозволеного використання, а також проаналізувати документи, підписані з забудовником, так як схеми будівництва комунікацій на землях для ІЖС і дачного будівництва можуть бути різними.

Зазвичай забудовником комунікацій при продажу ділянок без підряду виступає власник продаваних земельних ділянок або взаємозалежні з ним особа, що володіє ділянкою (забудовує комунікаціями) на підставі договору оренди.

Якщо забудовник має з покупцем договір на будівництво комунікацій, то необхідно виходити з умов і заходів відповідальності, прописаних у договорі (наприклад: неустойка за несвоєчасну здачу робіт; відмова від договору з поверненням сплачених сум, якщо вони ще не освоєні забудовником; стягнення збитків, заподіяних власникові землі несвоєчасним закінченням робіт).

Інший варіант - забудовником комунікацій виступає об'єднання власників ділянок у селищі. Зазвичай для цього використовується некомерційна організація у вигляді некомерційного партнерства на землях ІЖС або дачне / садівниче об'єднання громадян, куди покупці ділянок без підряду вступають одночасно з придбанням ділянки і вносять частину оплати за ділянку у вигляді внесків, які якраз і витрачаються на створення комунікацій. У цьому випадку загальні збори членів цієї некомерційної організації може змінити керівництво, не виконує свої зобов'язання з будівництва комунікацій, і залучити для будівництва інші підрядні організації. Нове керівництво може також провести аналіз господарської діяльності колишніх керівників, щоб зрозуміти, чому несвоєчасно виконуються роботи і куди пішли гроші від внесків, що за певних обставин може бути підставою для звернення в правоохоронні органи для притягнення таких осіб до відповідальності.

Юлія Севериненко, генеральний директор компанії «земельних актів»:

У більшості своїй всі дачні селища починаються з обгородженій території, а от їх подальший розвиток цілком залежить від грамотності та професіоналізму девелопера, а також від дотримання ним взятих договірних зобов'язань. При цьому у можливості захисту інтересів кінцевого споживача ключову роль відіграє те, як ці зобов'язання закріплені, наскільки їх умови певні й прозорі, чим і яким способом зобов'язання гарантовані, чи існує можливість знайти куди і як йдуть гроші покупця. Чим більше в проекті «подарунків» і безкоштовних опцій, тим більше «сіру» схему застосовує забудовник, тим вище ймовірність того, що якщо «подарунок» виявиться не дуже якісний, то запитати буде ні з кого. Тому, як завжди, первинний рада - читати документи.

Завдання пошуку сусідів ускладнена тільки механізмами захисту персональних даних, досить легко на основі даних кадастрового обліку і даних єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним можна дізнатися найменування або прізвище, ім'я, по батькові власника, але далі цієї інформації офіційним шляхом пройти не вдасться . Але навіть це дозволить визначити, чи є у покупця сусіди чи ні (ділянка не продано).

Захист інтересів, найімовірніше, в даному конкретному випадку можлива тільки через суд. Однак судова перспектива залежить від того, що відповідно до підписаних документів обіцяли покупцеві, і наскільки відповідач може відповісти за даними зобов'язаннями або це давно «мертва» компанія, активи з якої виведені.

Олег СУХОВ, адвокат «Першого Столичного Юридичного Центру»:

При купівлі земельної ділянки необхідно знати два правила, які допоможуть не допустити зробити помилку, пов'язану з наміром отримати упорядкований земельну ділянку «з усіма зручностями».

Отже, якщо ви маєте намір придбати земельну ділянку, то його необхідно купувати вже з підведеними комунікаціями, чому?

Перше - отримання дозволів на проведення комунікацій повністю залежить від місцевих органів державної влади, і, як показує практика, найдорожче обходяться саме комунікації, крім того, оформлення погоджень і «схвалень» на електричні потужності, газифікацію (іноді каналізацію і воду) займає значний час - від підлоги року до декількох років - це в кращому випадку. Крім того, а цього не знають покупці землі, не завжди можна «домовитися» з приводу підведення комунікацій з місцевою адміністрацією.

Простий приклад: якщо у вас не оформлені у власність земля і будинок на ній, то газ вам ніколи не підвести і т.д. Простіше кажучи, якщо в організації, яка обіцяла покупцеві землі провести комунікації, немає хороших зв'язків у місцевих органах влади, то власникові доведеться задовольнятися голим ділянкою. Не варто також забувати, що за різні комунікації відповідають абсолютно різні служби, що означає необхідність мати прямий, «дружній» контакт у всіх структурах адміністрації міста чи району, де власник набуває землю.

Правило друге - організацію неможливо змусити підвести комунікації навіть у судовому порядку з трьох причин:

Причина перша: необхідні певні правові умови, підстави і можливості. А якщо їх немає (немає потужностей електрики для вашої території землі чи ні документів на будову для газифікації), то в задоволенні позовної заяви щодо спонукання організації, що обіцяла власнику комунікації, буде відмовлено, і таке поставновленіе суду буде абсолютно законним.

Причина друга: навіть за наявності позитивного рішення суду пристави, які наділені законом повноваженнями виконувати такі рішення, не мають механізму реалізації виконання таких судових ухвал, відповідно, прийняте рішення залишиться не виконаним.

Причина третя: механізм роботи і відповідальності будь-якої юридичної особи в нашій державі такий, що будь-яка компанія може бути легко і «безболісно» або ліквідована, або переоформлена на третю особу, і відповідно, припинить свою або юридичну, або фактичну діяльність, або й ту і іншу діяльність, що буде підставою для неможливості виконання або спонукання до виконання будь-яких зобов'язань, що раніше проголошувалися такою організацією.

Причина четверта: дуже рідко в договорах на продаж земельної ділянки правильно і грамотно прописуються обов'язки продавця землі або третьої особи на забезпечення постачання земельних ділянок комунікаціями, в силу чого зобов'язання «оформлюються» на словах, а відповідно, не мають ніякої юридичної сили.

Покупець земельної ділянки завжди потрапляє в зону ризику, якщо набуває землю без комунікацій. Цей ризик може бути знижений, якщо продавець землі - дуже велика компанія, що діє на ринку нерухомості та будівництва довгий час, і що саме головне, зацікавлена ??в постачанні комунікаціями усього району, де розташований і ваша ділянка, але таких прецедентів одиниці. Тому на практиці змусити організацію узгодити, оформити і підвести комунікації практично неможливо, а будь-яке таке оформлення - це велика удача для власника землі та «добра воля» тієї компанії, що пообіцяла їх власнику.

Отже, купувати необхідно або землю з комунікаціями, або бути готовому до того, що доведеться всім займатися самостійно, витрачати на це величезні кошти і закладати великий часовий проміжок на оформлення та узгодження всіх необхідних документів для підведення комунікацій до купленого земельній ділянці.

www.zagorodna.com