Заміська нерухомість придбана: як жити далі





Google+
12.11.2012 00:15
Статті про нерухомість | Заміська нерухомість придбана: як жити далі День, коли останній новосел в'їжджає в новий будинок побудованого котеджного селища, його історія, ніби як, починається. Насправді вона ведеться задовго до цього, ще навіть до того, як майбутні будинку тільки вимальовуватись на папері.
Експлуатація котеджних селищ структурою забудовника

День, коли останній новосел в'їжджає в новий будинок побудованого котеджного селища, його історія, ніби як, починається. Насправді вона ведеться задовго до цього, ще навіть до того, як майбутні будинку тільки вимальовуватись на папері. І на цьому шляху селище розвивається, як плід в утробі. Але якщо розвиток дитини визначає сама природа, то на всьому шляху дозрівання селища цим процесом треба управляти.

Варіанти експлуатації заміської нерухомості обговорювали учасники організованого аналітичним центром «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» круглого столу в ході 27-й міжнародної виставки «Домэкспо» в Гостиному дворі. Його темою стала «Заміська нерухомість Підмосков'я: як поєднати прагматичність з якістю».

За словами учасників круглого столу, серед традиційних варіантів експлуатації котеджних селищ - запрошення зовнішньої керуючої компанії (рідко), рішення цієї проблеми силами власників або створення власного експлуатаційного підрозділу (докладніше див. «Заміська нерухомість придбана. Вибір, як жити далі»).

Стратегія створення власного що експлуатує підрозділу в структурі забудовника передбачає, що в міру розвитку проекту він підключається до вирішення адміністративних завдань. Згодом таким чином з'являється керуюча компанія, сказав керівник проектів «Вектор Інвестментс» Олексій Іванов в доповіді «Власна керуюча компанія в структурі девелопера: «qui prodest?».

Він зазначив, що, кажучи про стадіях розвитку заміського проекту, багато залишають за кадром перші кроки на шляху його створення - час ідеї розвитку ділянки, розробки концепції, збору початково-дозвільної документації (ІРС), узгоджень і т.д. Але проект «Вектор Інвестментс» «Истринская долина» - комплексний, компанія розвиває 18 селищ, тому таке складне питання, як - експлуатації, її фахівці ніяк не могли залишити без уваги з самого початку.

«Тут зіграла роль і потенційна прибутковість цього сегменту ринку, і проблема відповідальності девелопера перед покупцями», - підкреслив Іванов.

За його словами, все більше покупців хвилюють питання експлуатації та її вартості. Вже під час реалізації першого проекту «Вектор Інвестментс» компанія почала замислюватися над цією темою, приваблювала консультантів з числа зовнішніх керуючих компаній. «На жаль, ми отримали космічні цифри вартості управління нашими селищами, крім того, нам пропонували незручні способи збору коштів з тих, хто не хоче платити або відсутній в Росії», - відзначив експерт. Він підкреслив, що найчастіше ця сторона питання покладалася на девелопера, ніхто з експлуатантів не хотів брати відповідні функції на себе.

Зазвичай зустрічаються кілька форм експлуатації селищ. Створюється споживчий кооператив або інше некомерційне партнерство домо - і землевласників, яке наймає сторонні керуючі компанії або просто працівників. «Ми вибрали третій шлях: створили компанію «Вектор Сервіс», - сказав Іванов.

За підсумками першого року роботи експлуатуючої компанії він зазначив, що поки йде період планово-збиткової діяльності. Поки в експлуатацію введено чотири селища, створено повноцінне ланка, забезпечене технікою, штатами, інвентарем, витратними матеріалами. «Величезні витрати, доходів поки небагато, - зізнався експерт, - але шлях до прибутку знаходиться в поширенні роботи цієї бізнес-одиниці на цілі групи селищ. Наступного року будуть введені в експлуатацію ще чотири селища, і вже до кінця року ми розраховуємо отримати першу прибуток».


До послуг «Вектор Сервіс» відносяться:

зміст та прибирання територій загального користування (дороги, газони, об'єкти озеленення, МАФ)
технічне обслуговування, плановий і аварійний ремонт общепоселковых інженерних мереж
вивіз сміття та санітарний утримання місць загального користування
зміст спільного майна мешканців (огородження, ворота, КПП, зони відпочинку)
охорона і пропускний режим
комендантська обслуговування, організація й проведення заходів общепоселковых
юридична і бухгалтерське обслуговування
контроль над ходом будівництва
зняття показань із лічильників за спожиті власниками енергоресурси і пр.


Ціна питання
Робота власної експлуатаційної компанії дозволяє утримувати ціни нижче загального рівня ринку, вказав Олексій Іванов (для порівняння см.: «Заміська нерухомість придбана. Вибір, як жити далі»). Він підтвердив це цифрами.


Експлуатаційні витрати в селищах «Истринской долини»

Микитське (економ-клас) - 2000 - 3000 руб/міс.
Шелестове (економ-клас) - 4500 - 5500/руб.міс.
Лісова пристань (бізнес-клас) - 7000 - 10 000 руб/міс.
Лісова пристань-2 (бізнес-клас) - 6000 - 7000 руб/міс.
Екопарк Ушаково (бізнес-клас) - 4500 - 5500/руб.міс.
Озерний Край (бізнес-клас) - 6000 - 7000 руб/міс.
Ушаковские Дачі (бізнес-клас) - 7000 - 10 000 руб/міс.
Тиха Заплаву (бізнес-клас) - 5000 - 6000 руб/міс.
ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (бізнес-клас) - 6000 - 7000 руб/міс.
Lake Side (преміум-клас) - 8000 - 12 000 руб/міс.

За словами експерта, експлуатаційним витратам покупці приділяють все більшу увагу. Девелоперу буде тільки гірше, якщо він щось буде приховувати в цьому сенсі. Оптимізацію витрат як самого девелопера, так і майбутніх власників на експлуатацію він бачить саме шляхом створення відповідної служби девелопера.

«Спочатку нам підрядники в деяких випадках поставили обладнання, яке ненадійним в експлуатації», - розповів експерт. Тепер експлуатуюча компанія бере участь у кожному проекті селища з самого початку, підказуючи вірні технічні рішення, які згодом полегшать життя і їй, і майбутнім мешканцям.

Покупець більше не хоче уявної економії, розуміючи, що кожен метр при самостійній обробці житла може обійтися до $1500, самостійна прокладка комунікацій додасть $3000 до вартості кожної сотки, а експлуатаційні витрати теж можуть бути різними, сказано в презентації доповіді Олексія Іванова «Власна керуюча компанія в структурі девелопера: «qui prodest?».


Надзавдання девелопера
Зрештою, як зазначалося під час дискусії іншими спікерами, діяльність девелопера може бути розбита на три умовні складові. Це девелопмент землі - зробити майстер-план, розбити на ділянки, підвести комунікації. Це забудова - взяти на себе підряди з будівництва будинків. І нарешті експлуатація. Девелопер може взяти на себе тільки першу, першу і другу або всі три функції разом, в залежності від того, наскільки йому вистачить сил, професіоналізму і далекоглядність, відзначають в www.irn.ru.
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти