Виды альтернативных сделок на рынке недвижимости

06.11.2010 09:20
Альтернативные сделки – одни из самых распространенных на московском рынке недвижимости. Но не все «альтернативы» похожи друг на друга. Какие из них распадутся с большой вероятностью, чего стоит ждать, если в цепочке участвуют 12 квартир, и чем может помешать сделке раннее таяние снега?<br /><br /><strong>Львиная доля</strong><br />По сути, альтернативная сделка – это обмен квартир с помощью сделки купли-продажи. Иногда люди путают «альтернативы» со сделками мены, хотя это разные вещи.<br /><br />«Альтернативный обмен осуществляется, когда клиент с помощью риэлтора продает одну квартиру и сразу же покупает другую. Все расчеты происходят с использованием живых денег, – объясняет Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Мена – это сделка, в рамках которой владельцы проводят встречный обмен квартирами, при этом происходит передача всех прав и обязанностей без использования денег. Если квартиры признаны неравноценными, то владельцу более дорогой квартиры доплачивается разница».<br /><br />Преимущество альтернативной сделки в том, что ее участники могут выбирать квартиру из десятков тысяч предложений, а не искать того единственного покупателя, которому понравится конкретная квартира. «При сделках мены шансы совпадения, что Ивана Петровича абсолютно полностью устроит квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю, – говорит эксперт. – Это неудобный, архаичный способ».<br /><br />На данный момент альтернативные сделки остаются востребованными и популярными, так как для многих москвичей это наиболее простой способ решить свои жилищные проблемы. «В докризисные времена подобные сделки на рынке составляли около 50%, – говорит Эва Левченко, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости «БЕСТ-Недвижимость» (отделение «На Бронной»). – В кризис их число увеличилось до 70%, что связано прежде всего с сокращением доходов населения, приостановкой ипотечных программ, отсутствием достаточного количества свободных наличных денежных средств у потенциальных покупателей».<br /><br />Продать жилье, не получив другое взамен, – так чаще поступают те клиенты, кто унаследовал недвижимость либо уже купил другую квартиру. Большинство же людей съезжаются, разъезжаются, продают жилье меньшей площади и покупают – большей. По словам Татьяны Воробьевой, руководителя подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости», на альтернативные сделки приходится 80% от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости.<br /><br />Однако, в противовес предыдущему мнению, эксперт говорит о том, что в период кризиса количество таких сделок уменьшилось. «Это связано с тем, что упал спрос на недвижимость, и покупателю стало проще подобрать свободную квартиру. Даже «ипотечные» клиенты ставили условие: «купим квартиру, если разорвете цепочку». До кризиса таких покупателей продавцы выбирали в последнюю очередь. При стагнации рынка продавцы особенно не рисковали. Клиенты чаще стали обмениваться квартирами, заключая договор мены либо встречные договоры купли-продажи».<br /><br />Как бы то ни было, ясно одно: сегодня альтернативные сделки занимают если не львиную долю на рынке недвижимости, то больше половины точно.<br /><br /><strong>Камень преткновения</strong><br />И это притом, что бытует мнение: риэлторы очень неохотно берутся за эти сделки. По мнению Алексея Шленова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», это миф. Альтернативные сделки практиковались с незапамятных времен и сегодня это обыденная процедура.<br /><br />Другое дело, что во время галопирующего роста цен на недвижимость осуществлять альтернативные сделки очень сложно. «Если сделка совершается на растущем рынке, то возникает следующий риск: продавец находит на свою квартиру покупателя, получает с него определенную сумму денег, но к тому времени, пока он ищет себе другой вариант, эта сумма может оказаться недостаточной из-за выросших цен, – поясняет эксперт. – А вот падение цен или хотя бы их стабилизация дают возможность совершать альтернативные сделки уверенно. Во-первых, при снижении уровня цен человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость и выигрывает при поиске себе альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты».<br /><br />Татьяна Воробьева называет этот вид сделки советским прадедом современной риэлторской деятельности. Основной камень преткновения, за который, по ее словам, специалисты недолюбливают альтернативу, – это сроки. «При такой сделке невозможно предсказать, сколько в ней будет участников и, соответственно, на какое время растянется процесс (иногда на это уходит больше месяца). При этом достаточно высок риск «развала» цепочки. Даже если в одной из квартир продавец меняет решение или возникают проблемы с документами, страдают все участники сделки», – говорит эксперт.<br /><br />Этому могут поспособствовать и жизненные обстоятельства. В практике Татьяны Воробьевой был случай, когда на одного из продавцов квартиры упала сосулька. Последствия были плачевными: клиент попал в реанимацию. Конечно, сделка сорвалась. Другой случай: супруги, продавая жилье при разводе, договорились о выделении долей в продаваемой квартире, но в процессе подбора вариантов они поссорились, и один из них отказался участвовать в сделке. Результат тот же: нарушилась вся цепочка.<br /><br />Еще одна сложность заключается в том, чтобы соблюсти баланс интересов всех участников сделки, достичь с ними договоренности обо всех нюансах, начиная с условий договора на доступ к ячейке и заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры.<br /><br />Причем у участников сделки, по словам Алексея Шленова, есть право отзыва документов с регистрации, и «подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно, только тщательно изучив мотивацию участников и максимально быстро организовав процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т. д.).<br /><br />«В практике был такой случай, когда покупатели одной из квартир, у которых сложилась альтернативная цепочка, внесли аванс и дали неделю, в течение которой мы нашли свободное жилье, чтобы закрыть цепочку. Продавец недвижимости планировал на полученные от ее продажи деньги приобрести жилье в новостройке. Однако накануне сделки он передумал идти на первичный рынок, и цепочка прервалась. В результате у нас осталось два дня, чтобы найти другую квартиру и выйти на сделку», – рассказывает эксперт.<br /><br />Цепочка участников в альтернативе может быть более десяти человек. «Одной из самых масштабных в моей практике была альтернативная сделка, в которой принимало участие (!) 12 квартир, – рассказывает Татьяна Воробьева. – Расселяли коммуналку из шести комнат, где проживало пять семей, в доме на ул. Покровка. Каждой надо было подобрать вариант для покупки жилья. В свою очередь людям, у которых планировалось купить жилье, тоже надо было подыскать недвижимость. В назначенное время у нотариуса собралось 43 человека. Сделка длилась 12,5 часов».<br /><strong><br />Разная мотивация</strong><br />Часто при улучшении жилищных условий покупатели прибегают к помощи ипотечного кредитования. В качестве первоначального взноса выступает уже имеющаяся у них квартира. «Наиболее частая сумма займа оценивается в 2-3 млн руб. Средний срок кредитования в настоящее время составляет 5-7 лет. Увеличивается популярность ипотечных программ с комбинированными ставками, когда первые пять лет ставка постоянная, но чуть ниже, чем стандартная, а затем переменная, зависящая от стоимости денег на рынке. В дальнейшем суммарный прирост ипотечных сделок за год составит 60%, при этом доля альтернативных будет довольно велика», – считает Михаил Раздольский.<br /><br />У каждого покупателя или продавца квартиры, участвующих в альтернативной цепочке, своя мотивация, а поэтому свои приоритеты в выборе квартиры. «Встречаются варианты, при которых приобретение жилья большей площади не является главной целью, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Основная идея – в смене места проживания, например, переезд из Подмосковья в Москву. Тогда определяющим фактором при выборе квартиры является ее месторасположение в столице. В таких случаях нередко происходит качественное ухудшение жилищных условий, люди соглашаются на старые дома, не самый лучший район столицы, меньшую площадь и плохое состояние квартиры».<br /><br />Чаще всего приходится сталкиваться с разъездом. Это продажа одной квартиры и одновременная покупка двух или более квартир. Основными причинами разъезда являются семейные споры, разводы, необходимость в раздельном проживании, раздел имущества между наследниками, супругами и т. д.<br /><br />Более сложным видом альтернативной сделки, хотя и не менее распространенным, является съезд. Суть его – продажа двух, а то и более квартир, и вместо них приобретение одной, с доплатой или без. Сложность съезда заключается в том, что продавая одновременно две квартиры, крайне редко можно найти сразу покупателя на обе. Поэтому сначала принимается на определенный срок аванс за одну квартиру, а на вторую продолжают искать покупателя. Сказать, как быстро это произойдет, никто не может, а аванс вносится на определенный срок. Именно поэтому такие сделки часто распадаются.<br /><br />По словам Светланы Бириной, распространен и такой вид альтернативы, как продажа вторичного жилья и приобретение новостройки (с доплатой или без). К необычным альтернативным сделкам можно отнести продажу московской недвижимости и приобретение взамен квартир в регионах. Как правило, к таким мерам прибегают неблагополучные семьи либо это случается при определенном стечении обстоятельств. Такие сделки встречаются реже остальных. Продажи более дорогой квартиры взамен на более дешевую недвижимость, напротив, довольно распространены.<br />https://sob.ru/issue4866.html<br />
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти