Види альтернативних угод на ринку нерухомості

Альтернативні операції - одні з найпоширеніших на московському ринку нерухомості. Але не всі «альтернативи» схожі один на одного. Які з них розпадуться з великою ймовірністю, чого варто чекати, якщо в ланцюжку беруть участь 12 квартир, і чим може перешкодити операції раннє танення снігу?<br /><strong><br />Левова частка</strong><br />По суті, альтернативна операція - це обмін квартир з допомогою угоди купівлі-продажу. Іноді люди плутають «альтернативи» з угодами міни, хоча це різні речі.<br /><br />«Альтернативний обмін здійснюється, коли клієнт за допомогою ріелтора продає одну квартиру і відразу ж купує іншу. Всі розрахунки відбуваються з використанням живих грошей, - пояснює Михайло Роздольський, керівник відділення «Жовтневе Поле» компанії «Інком-Нерухомість». - Мена - це угода, в рамках якої власники проводять зустрічний обмін квартирами, при цьому відбувається передача всіх прав і обов’‎язків без використання грошей. Якщо квартири визнані нерівноцінними, то власнику більш дорогої квартири доплачується різниця ».<br /><br />Перевага альтернативної операції в тому, що її учасники можуть вибирати квартиру з десятків тисяч пропозицій, а не шукати того єдиного покупця, якому сподобається конкретна квартира. «При угодах міни шанси збіги, що Івана Петровича абсолютно повністю влаштує квартира Петра Івановича, а Петра Івановича - квартира Івана Петровича, близькі до нуля, - говорить експерт. - Це незручний, архаїчний спосіб ».<br /><br />На даний момент альтернативні угоди залишаються затребуваними і популярними, тому що для багатьох москвичів це найбільш простий спосіб вирішити свої житлові проблеми. «У докризові часи подібні угоди на ринку складали близько 50%, - говорить Ева Левченко, керівник відділу житлової і заміської нерухомості« БЕСТ-Нерухомість »(відділення« На Бронній »). - У кризу їх кількість збільшилася до 70%, що пов’‎язано насамперед зі скороченням доходів населення, призупиненням іпотечних програм, відсутністю достатньої кількості вільних готівкових грошових коштів у потенційних покупців ».<br /><br />Продати житло, не отримавши інше натомість, - так найчастіше чинять ті клієнти, хто успадкував нерухомість або вже купив іншу квартиру. Більшість же людей з’‎їжджаються, роз’‎їжджаються, продають житло меншої площі і купують - більшою. За словами Тетяни Воробйової, керівника підрозділу «Тверське» «Московського агентства нерухомості», на альтернативні угоди припадає 80% від загального обсягу операцій на вторинному ринку житлової нерухомості.<br /><br />Проте, на противагу попереднім думку, експерт говорить про те, що в період кризи кількість таких угод зменшилося. «Це пов’‎язано з тим, що впав попит на нерухомість, і покупцеві стало простіше підібрати вільну квартиру. Навіть «іпотечні» клієнти ставили умову: «купимо квартиру, якщо розірвете ланцюг». До кризи таких покупців продавці вибирали в останню чергу. При стагнації ринку продавці особливо не ризикували. Клієнти частіше стали обмінюватися квартирами, укладаючи договір міни або зустрічні договори купівлі-продажу ».<br /><br />Як би там не було, ясно одне: сьогодні альтернативні угоди займають якщо не левову частку на ринку нерухомості, то більше половини точно.<br /><br /><strong>Камінь спотикання</strong><br />І це при тому, що існує думка: ріелтори дуже неохоче беруться за ці угоди. На думку Олексія Шленова, генерального директора компанії «МІЕЛЬ-брокеридж", це міф. Альтернативні операції практикувалися з незапам’‎ятних часів і сьогодні це буденна процедура.<br /><br />Інша справа, що під час галопуючого зростання цін на нерухомість здійснювати альтернативні угоди дуже складно. "Якщо угода здійснюється на зростаючому ринку, то виникає наступне ризик: продавець знаходить на свою квартиру покупця, отримує з нього певну суму грошей, але до того часу, поки він шукає собі інший варіант, ця сума може виявитися недостатньою через що виросли цін, - пояснює експерт. - А ось падіння цін або хоча б їх стабілізація дають можливість здійснювати альтернативні угоди впевнено. По-перше, при зниженні рівня цін людина, продаючи квартиру, на певний час фіксує її вартість і виграє при пошуку собі альтернативи. По-друге, при загальному зниженні вартості квартир завжди скорочується розмір доплати ».<br /><br />Тетяна Воробйова називає цей вид угоди радянським прадідом сучасної ріелторської діяльності. Основний камінь спотикання, за який, за її словами, фахівці недолюблюють альтернативу, - це терміни. «При такій операції неможливо передбачити, скільки в ній буде учасників і, відповідно, на який час розтягнеться процес (іноді на це йде більше місяця). При цьому досить високий ризик «розвалу» ланцюжка. Навіть якщо в одній з квартир продавець змінює рішення або виникають проблеми з документами, страждають усі учасники угоди », - говорить експерт.<br /><br />Цьому можуть посприяти і життєві обставини. У практиці Тетяни Воробйової був випадок, коли на одного з продавців квартири впала бурулька. Наслідки були жахливими: клієнт потрапив у реанімацію. Звісно, угода зірвалася. Інший випадок: подружжя, продаючи житло при розлученні, домовилися про виділення часток у квартирі, що продається, але в процесі підбору варіантів вони посварилися, і один з них відмовився брати участь в операції. Результат той самий: порушилася вся ланцюжок.<br /><br />Ще одна складність полягає в тому, щоб дотримати баланс інтересів всіх учасників угоди, досягти з ними домовленості про всі нюанси, починаючи з умов договору на доступ до осередку і закінчуючи терміном, протягом якого необхідно підписати акт передачі квартири.<br /><br />Причому в учасників угоди, за словами Олексія Шленова, є право відкликання документів з реєстрації, і «підстрахуватися» від розриву альтернативної ланцюжка можна, тільки ретельно вивчивши мотивацію учасників і максимально швидко організувавши процес самої угоди (підбір варіантів, оформлення документів і т. д. ).<br /><br />«У практиці був такий випадок, коли покупці однієї з квартир, у яких склалася альтернативна ланцюжок, внесли аванс і дали тиждень, протягом якої ми знайшли вільне житло, щоб закрити ланцюжок. Продавець нерухомості планував на отримані від її продажу гроші придбати житло в новобудові. Проте напередодні операції він передумав йти на первинний ринок, і ланцюжок урвався. У результаті у нас залишилося два дні, щоб знайти іншу квартиру і вийти на угоду », - розповідає експерт.<br /><br />Ланцюжок учасників в альтернативі може бути більше десяти осіб. «Однією з наймасштабніших в моїй практиці була альтернативна операція, в якій брало участь (!) 12 квартир, - розповідає Тетяна Воробйова. - Розселяли комуналку з шести кімнат, де проживало п’‎ять родин, в будинку на вул. Покровка. Кожній треба було підібрати варіант для купівлі житла. У свою чергу людям, у яких планувалося купити житло, теж треба було підшукати нерухомість. У призначений час у нотаріуса зібралося 43 людини. Операція тривала 12,5 годин ».<br /><br /><strong>Різна мотивація</strong><br />Часто при поліпшенні житлових умов покупці вдаються до допомоги іпотечного кредитування. Як первинний внесок виступає вже наявна в них квартира. «Найбільш часта сума позики оцінюється в 2-3 млн руб. Середній термін кредитування в даний час складає 5-7 років. Збільшується популярність іпотечних програм з комбінованими ставками, коли перші п’‎ять років ставка постійна, але трохи нижче, ніж стандартна, а потім змінна, що залежить від вартості грошей на ринку. Надалі сумарний приріст іпотечних угод за рік складе 60%, при цьому частка альтернативних буде досить велика », - вважає Михайло Роздольський.<br /><br />У кожного покупця або продавця квартири, що беруть участь в альтернативній ланцюжку, своя мотивація, а тому свої пріоритети у виборі квартири. «Зустрічаються варіанти, при яких придбання житла більшої площі не є головною метою, - говорить Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Основна ідея - в зміні місця проживання, наприклад, переїзд з Підмосков’‎я до Москви. Тоді визначальним фактором при виборі квартири є її місце розташування в столиці. У таких випадках нерідко відбувається якісне погіршення житлових умов, люди погоджуються на старі будинки, не самий кращий район столиці, меншу площу і поганий стан квартири ».<br /><br />Найчастіше доводиться стикатися з роз’‎їздом. Це продаж однієї квартири і одночасна купівля двох або більше квартир. Основними причинами роз’‎їзду є сімейні суперечки, розлучення, необхідність в окремому проживанні, розділ майна між спадкоємцями, подружжям і т. д.<br /><br />Більш складним видом альтернативної операції, хоча і не менш поширеним, є з’‎їзд. Суть його - продаж двох, а то і більше квартир, і замість них придбання однієї, з доплатою або без. Складність з’‎їзду полягає в тому, що продаючи одночасно дві квартири, вкрай рідко можна знайти відразу покупця на обидві. Тому спочатку приймається на певний термін аванс за одну квартиру, а на другу продовжують шукати покупця. Сказати, як швидко це станеться, ніхто не може, а аванс вноситься на певний термін. Саме тому такі угоди часто розпадаються.<br /><br />За словами Світлани Бирине, поширений і такий вид альтернативи, як продаж вторинного житла і придбання новобудови (з доплатою або без). До незвичайним альтернативним операціях можна віднести продаж московської нерухомості та придбання замість квартир у регіонах. Як правило, до таких заходів вдаються неблагополучні сім’‎ї або це трапляється при певному збігу обставин. Такі угоди зустрічаються рідше за інших. Продажі більш дорогої квартири взамін на більш дешеву нерухомість, навпаки, досить поширені.<br />http://sob.ru/issue4866.html <br />