Не секрет, что до войны иностранцы хорошо зарабатывали на украинской недвижимости.
Более того, они являлись той составляющей конъюнктуры рынка, которая заставляла ускоренно расти стоимость жилых и офисных "квадратов" в Украине.
Кто пытался приобрести хорошую квартиру в новостройке, хорошо знает, как это было непросто, ведь жилье скупалось задолго до сдачи доходных объектов.
Времена изменились. Иностранцы потеряли интерес к Украине, и отечественные инвесторы не спешат тратить деньги.
Однако это совсем не означает, что недвижимость стала совсем не интересной – многие задумываются об инвестициях в недвижимость за пределами Украины.
"Золотое" правило инвестирования
В общем, нужно придерживаться "золотого" правила инвестирования, рекомендующего раскладывать яйца в разные корзинки: что-то инвестировать в Украине, оценивая это как рисковый капитал, а что-то – за ее пределами.
Поскольку многим украинцам малоизвестны возможности мировых рынков недвижимости, без предварительного изучения этого вопроса не обойтись. Инвестировать можно как в компании, покупающие недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду, так и в жилую, коммерческую и промышленную недвижимость.
Кроме цен, инвесторов интересует срок возврата инвестиций, измеряемый соотношением стоимости квадратного метра к годовой арендной плате за квадратный метр. Обратное соотношение годовой арендной платы к стоимости купли-продажи называют общей ставкой капитализации.
Неважно, каким показателем будет пользоваться инвестор. Главное, чтобы этот показатель был приемлем по риску инвестиций, потому что чем больше риск, тем быстрее должны возвращаться инвестиции. И наоборот: надежные инвестиции имеют увеличенный срок возврата вложенного капитала.
В каждом конкретном случае необходимо анализировать, как быстро могут вернуться инвестиции, а для этого нужно рассмотреть разные рынки недвижимости.
Цены на домовладение в США
К 2007 году цены на жилье в этой стране росли, а затем начали падать в связи с кризисом на рынке недвижимости. В Украину этот кризис пришел в 2008 году.
Несмотря на коронавирус, средняя цена в 2022 году выросла, хотя и не столь существенно, как в 2021 году. В большинстве случаев средняя арендная плата тоже повышалась, хотя иногда наблюдалось и падение.
Резкий рост цен на недвижимость и арендную плату начался в 2021 году: в некоторых штатах стоимость аренды выросла более чем на 20%. С марта 2021 по март 2022 года месячная арендная плата на Гавайях и в Калифорнии, двух самых дорогих штатах, превысила 2 тыс долл за квартиру. При этом средняя месячная арендная плата в стране в феврале 2022 года составила 1322 дол.
Офисы в Европе
Чтобы увидеть поразительное разнообразие цен на офисную недвижимость, стоит посмотреть на европейский рынок, прежде всего – на британский.
Самые дорогие офисные помещения класса "люкс" сдавались в Лондоне. Их стоимость достигала 1492 евро за кв м в год или 124 евро в месяц. В тройку самых дорогих вошли помещения в Париже и Стокгольме со ставками аренды 930 евро и 711 евро в год или 77 евро и 59 евро за кв. м в месяц соответственно.
Аренда офисов в Восточной Европе намного дешевле. Самые низкие цены были в Бухаресте. Там офисную недвижимость класса "люкс" можно было арендовать за 228 евро за кв. м в год или 19 евро в месяц, что составляло почти одну шестую от стоимости аренды в лондонском Вест-Энде.
Вакантность площадей и вложенный капитал
С замедлением арендной деятельности уровень вакантности на главных рынках офисной недвижимости растет. Вакантность – еще один важный показатель доходности недвижимости, характеризующий степень ее заполненности арендаторами.
Вакантность возникает, когда арендаторы сменяют офисы из-за расширения деятельности или из-за ее сворачивания. Во времена хорошего спроса на недвижимость вакантность может составлять две недели в год, то есть 14:360=3,9%.
Этот процент приходится вычислить из потенциального годового дохода, поскольку в течение двух недель помещения были незаполнены и доход не получался. Для некоторых типов помещений нормальный уровень вакантности составляет 10%, обычно это крупные логистические склады или торговые центры.
Во время нестабильности или низкого спроса вакантность может увеличиваться. То есть владельцы вынуждены либо снижать арендную плату, либо терять арендаторов, что приводит к вакантности. К примеру, в Лондоне во втором квартале 2021 года уровень вакантности достиг 8,7%, тогда как в Берлине он составлял всего 2,9%.
Решение об инвестировании зависит не от абсолютной стоимости недвижимости или величины арендной платы, а от соотношения дохода от арендной платы и цены реализации недвижимости с учетом потенциальной вакантности.
От чего зависит соотношение дохода и цены продажи
Прежде всего – от типа недвижимости (жилая, коммерческая, промышленная) и ее подтипов. В жилой – это дома на одну семью, квартиры или таунхаусы. В коммерческой – офисы, гостиницы, ритейл, медицинские или развлекательные заведения. Среди промышленных подтипов склады, производственные помещения, портовые комплексы.
Поскольку наиболее надежными считаются вложения в жилую недвижимость, то здесь доходность наименьшая. Ставка капитализации составляет всего 4-5%, что означает период окупаемости 20-25 лет. Вот почему было так много иностранных инвестиций в киевскую недвижимость к началу войны. Доходность здесь достигала 10-12%, что гораздо больше, чем в развитых странах.
Островок стабильности. Как недвижимость помогает олигархам сохранять состояние
Наивысшую доходность (наиболее рисковые вложения) в развитых странах имеют отели и склады. Здесь ставка капитализации достигает 7-9% или 14-11 лет окупаемости.
Когда-то вложения в ритейл обладали высокой доходностью, но переход торговли в интернет, особенно в период пандемии, обрушил этот рынок. ТЦ начали закрываться или переходить в режим демонстрационных залов, площадь которых значительно меньше. Там можно примерить вещь, а доставят ее курьером или почтой. Поэтому доходность этих объектов стала снижаться до 5-7% ставки капитализации.
Что-то похожее произошло с офисными помещениями. Во времена пандемии многие компании отказались от больших площадей, а после нее не стали возвращаться в большие офисы, оставив небольшие для определенных административных функций. Из-за этого доходность офисных помещений снизилась до 4–9% ставки капитализации.
Впрочем, все зависит от страны инвестирования, экономической ситуации и развития рынка. Что следует делать, если вы хотите инвестировать в зарубежную недвижимость?
- 1. Определитесь с суммой инвестиций.
- 2. Решите, хотите ли вы самостоятельно управлять недвижимостью, вам лучше инвестировать в какой-то инвестиционный фонд или договориться об управлении с местной риэлторской компанией.
- 3. Определите, в какой тип недвижимости вы хотите инвестировать.
- 4. Проанализируйте ставку капитализации (период возврата капитала) для разных объектов недвижимости.
- 5. Примите решение об инвестировании, учитывая замечания местных консультантов по проблемам налогообложения и оцените законность своих вложений (варианты перевода денег). Эти вопросы могут помешать, поэтому такие консультации следует проводить перед анализом конкретных объектов недвижимости.
После войны цены на недвижимость в Украине выравняются с ценами в странах ЕС. По крайней мере, лет через десять наши цены на недвижимость будут не меньше, чем в Восточной Европе, а вот доходность инвестиций будет уменьшаться.
Людмила Симонова,
директор компании по оценке "Томас & Симонова", американский сертифицированный оценщик
https://www.zagorodna.com
Комментарии