Украина. Рынок жилой и загородной недвижимости

Предыстория

До недавнего времени украинская недвижимость привлекла второй по величине (после финансового сектора) объем иностранных и отечественных инвестиций. Сегодня некогда процветающий украинский рынок недвижимости переживает не лучшие времена. В связи с мировым финансовым кризисом инвесторы в недвижимость Украины сталкиваются с большими экономическими трудностями. В результате многие из начатых строек были заморожены, и часть из них выставлены на продажу.

Здравый смысл подсказывает нам, что рано или поздно рост экономики, соответственно и интерес к недвижимости возобновится.
Почему люди вкладывают в недвижимость Украины?
Чтобы заработать деньги, нужно купить дешево и продать дорого. В качестве примера рассмотрим докризисные цены жилой недвижимости 2007 года. Относительно низкий по сравнению с западноевропейскими странами уровень цен на квадратный метр жилой недвижимости выглядел очень привлекательно для инвесторов. В то же время благодаря высокой динамике роста цен на недвижимость за последние несколько лет сделали украинский рынок одним из наиболее прибыльных и желанных мест в Европе для инвесторов. В Украине недвижимость является одним из лучших способов заработать деньги.
Согласно данным киевского агентства недвижимости "Благовест", средний рост цен квартир в Киеве, составил 51% в 2006 году, 44% в 2007 году и 17,6% в 2006 году. Каковы были причины такого бума, сопровождавшегося ростом цен на недвижимость?

Вот они:
1. В связи с ростом уровня дохода люди ищут возможности инвестиций и улучшения условий их жизни.
2. Недвижимость традиционно является одним из самых безопасных видов инвестирования, что подтвердилось и после банковского кризиса в начале 1990-х годов и 2008-9 гг. , когда люди потеряв свои сбережения перестали доверять банкам.
3. В экономике Украины мало других инвестиционных альтернатив, куда можно вложить деньги.
4. Люди стремятся переехать в большие города, где сосредоточено больше капитала и возможностей.

Однако сегодня рынок недвижимости Украины замер. По данным Colliers International "Недвижимость. Обозрение" (2009, Украина) ожидать полного восстановления инвестирования не стоит, пока экономика Украины не покажет четкие признаки восстановления. Тем не менее, интерес иностранных инвесторов к украинскому рынку останется сильным. Поэтому в этом 2009 году, стоит потратить время, чтобы пересмотреть существующие стратегии в сфере недвижимости и поискать продающиеся за разумную цену объекты, которые в течение ближайших лет. станут генерировать доход.

Городская недвижимость Киева - итоги первого полугодия 2009 года
Не остается никаких сомнений в том, что локальное ценовое дно было достигнуто в апреле 2009 года, после чего начался ценовой подъем. Оперативные рыночные данные по реальным продажам подтверждают это, хотя участники сделок часто не осознают роста, так как не всегда обладают полной и объективной информацией для сравнения.

При прогнозировании дальнейших кризисов, которые еще неизбежно будут возникать, необходимо помнить, что первыми начинают реагировать на экономический обвал многокомнатные квартиры и современные типы жилья, однако первыми достигают «дна» и затем показывают отскок цены вверх квартиры с самыми высокими ипотечными рисками. Такими квартирами в Киеве оказались однокомнатные квартиры, гостинки и хрущевки. Несмотря на высокую ликвидность данных квартир, риски и сила кризисного колебания цен были здесь максимальными.

Сегодня, необходимо отметить разнонаправленность ожиданий, как среди населения, так и среди профессиональных участников рынка. Одни эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен после технического отскока (задержки) вплоть до дополнительного двухкратного удешевление недвижимости. Прогнозы других экспертов строятся на ожиданиях девальвации американской валюты, что неизбежно повлечет рост цен в долларах..

Процессы на рынке недвижимости в целом зависят от состояния экономики Украины и ее динамики. Сегодня нет единого мнения относительно курса гривны на конец 2009 г., поэтому прогнозы по динамике цен приобретают риторический характер и является продолжением тех или иных макроэкономических прогнозов.

Вследствие девальвации гривни недвижимость Киева стала достаточно дешевой по сравнению с другими европейскими столицами. Как только зарубежные инвесторы осознают текущую недооценку украинской недвижимости, можно ожидать волну инвестиционного спроса. Первые признаки инвестиционного спроса, особенно со стороны российского капитала, видны уже сегодня.

В Украине обвал цен на недвижимость, стал одним из крупнейших в мире.
Цены зафиксированы в долларах и их обвал в большей степени связан с девальвацией национальной валюты. В гривнах цены снизились всего на 8%, что значительно меньше снижение многих развитых экономик.
Однако, с учетом 15%-ной инфляции за последний год, недвижимость все равно стала дешевле на 23% в реальном финансовом исчислении, что является существенным стимулом для потребителей. В случае укрепления национальной валюты может быть достигнут дополнительный социальный эффект - цены на недвижимость для иностранцев (в валюте) станут выше, а для украинцев (в гривнах) ниже. Однако это возможно лишь после стабилизации сальдо торгового баланса страны, на что и следует ориентироваться.

Поэтому вторая волна кризиса и ценового колебания недвижимости является сегодня вероятной, но не очевидна. Ее ожидания связано с ожиданием усиления экономического кризиса и второй волной девальвации гривни, что не является позитивным экономическим ожиданиям. Если повторное снижение случиться, его глубина не будет такой значительной, как в первый раз. Проведенный в марте сравнительный анализ цен на недвижимость в европейских столицах показывает, что наши цены близки к своему объективному значению.

Коррекция цен привела к тому, что рентабельность строительства в Киеве близка к нормальным 20-25% годовых. В регионах строительная деятельность вообще убыточна, положительная рентабельность сохраняется только в больших городах и курортах. Если цены снизятся еще больше, это приведет к потере инвестиционной привлекательности строительных проектов, как следствие сформируется дефицит жилья, который через год - полтора приведет к росту цен и переоценке недвижимости.

Дефицит жилья остается сегодня тем фактором, который формирует долгосрочные ожидания по ценам на недвижимость. Строительный бум последних лет не смог устранить низкую обеспеченность населения недвижимостью. На одного украинца в среднем по-прежнему будет приходиться 22-24 кв.м жилья, что является одним из самых низких показателей в Европе. Считаем, что текущий уровень цен является достаточно объективным для стабильного развития рынка недвижимости, и дальнейшее удешевление жилья должно быть связано не с кризисными явлениями, а с ростом предложения, темпами строительства и ростом обеспеченности жильем населения Украины.


Рынок загородной недвижимости

Резкое падение стоимости аренды загородных дач, домов и коттеджей подогрело спрос на эту недвижимость: на протяжении летнего сезона 2009 г. Три из четырех предложенных в наем объектов нашли своих клиентов. Впрочем, с окончанием теплого периода много предложений осталось без съемщиков, хотя арендные ставки упали еще больше.

Прошедший теплый сезон 2009 ознаменовался для рынка аренды загородных дач, домов и коттеджей двумя тенденциями:
1. резким увеличением предложения и
2. столь же стремительным падением цен в долларовом эквиваленте.
Более всего выросло в процентном соотношении предложение объектов бизнес- и эконом+ классов. Увеличение количества желающих сдать такие дома в аренду объясняется прежде всего спадом продаж на рынке загородной недвижимости: по сравнению с прошлым годом количество сделок сократилось более чем на 35-40%. Естественно, многие собственники домов решили попробовать сдать свою недвижимость в аренду, дабы получать хоть какой-то доход от ее эксплуатации. Причем готовиться к этому они начали еще с зимы, вкладывая деньги в ремонт и обустройство. Зачастую это касалось объектов, находящихся в банковском залоге.

По словам эксперта, рост предложений увеличился бы намного больше, если бы сдача дома в аренду не подразумевала наличие полной внутренней отделки, меблировки и бытовой техники. Учитывая, что многие собственники загородной недвижимости продолжают доводить до ума свои голые стены, можно смело утверждать, что в следующем году база данных агентств подрастет еще на 15-20%.

Несмотря на общую стагнацию рынка недвижимости, спрос на аренду загородного жилья упал по сравнению с другими сегментами не так значительно.
По информации директора отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуарда Бразаса, в сравнении с прошлым годом количество сделок сократилось не более чем на 7-10%. Весомую роль в этом сыграло значительное снижение ставок в долларовом эквиваленте. По словам начальника отдела маркетинга компании SV Development Владимира Степенко, в среднем по рынку цены на аренду загородного жилья подешевели на 30-50%. Минимальная стоимость аренды дач бюджетного сегмента сократилась по итогам сезона до $100/мес. против $200 год назад, домов класса эконом — до $300/мес. против 500 в прошлом году, коттеджей бизнес-класса — с $1,5 до 1,2 тыс./мес., премиум-коттеджей — с $5 тыс. до 3 тыс./мес., а домов с грифом делюкс — с $8 тыс. до 5 тыс. «Именно игра с ценами позволила не потерять клиентов. Если в начале сезона собственник не мог сдать свою недвижимость по желаемой цене, он существенно снижал стоимость аренды», — говорит Степенко. Косвенно его слова подтверждают и данные Украинской риэлторской группы. Например, за $400/мес. в нынешнем году был сдан дом площадью 65 кв. м со всеми удобствами в 25 км от Киева (с. Гнатовка, Киево-Святошинский р-н), который в прошлом году арендовался за $600. Жилой дом площадью 57 кв. м со всеми удобствами и комплектом необходимой мебели в Броварском районе, который в 2009 г. сдавался за $600/мес., был арендован за $380. Стоимость же «голубятин» без удобств в старых дачных поселках в этом сезоне стартовала со $100 в мес., тогда как годом ранее их минимальная цена не опускалась ниже $170-200 в мес. «Неофициально аренда загородного жилья, кроме элитных сегментов, напрямую привязана к стоимости найма квартир аналогичного класса в Киеве. Когда в прошлом году минимальная цена аренды однокомнатных апартаментов в столице составляла $500 в мес., арендные ставки на самое дешевое, но приличное загородное жилье также стартовали с $500. Сегодня же средняя цена «единички» опустилась до $300-350. За аналогичную сумму сейчас можно снять и небольшой загородный домик», — комментирует PR-менеджер Украинской риэлторской группы Дарья Дружченко, добавив, что цены в гривне за год практически не изменились.

По оценкам специалистов, совокупный валовой доход собственников сдаваемой в сезонную аренду загородной недвижимости Киевского региона составил в этом году порядка $8-10 млн против $15-17 млн годом ранее. Существенно упали и доходы агентств: если в 2008 г. их суммарные комиссионные превысили $1 млн, то в 2009 г. они составили не более $180-200 тыс. Такое резкое падение доходов риэлторских компаний объясняется не только снижением цен и сокращением числа сделок, но и уменьшением размера вознаграждений со 100 до 30-50% от месячной арендной ставки.

С дальним прицелом

По информации ведущего специалиста филиала АН Park Lane Ирины Сологуб, в течение сезона 2009 г. пустовать остались около 20% предложенных в аренду домов. «Основными причинами, по которым не сняли некоторые объекты, было несоответствие цены и качества, неудачное месторасположение и отсутствие благоустроенной придомовой территории», — говорит она. По данным компании, наибольшим спросом в нынешнем сезоне пользовались дома площадью 200-300 кв. м c мебелью, наличием всей бытовой техники, благоустроенной территорией и хорошей транспортной развязкой, которые расположены на обуховском, житомирском, одесском и варшавском направлениях. Как правило, их стоимость составляла $1,5-2 тыс. в мес. Осенью на рынке остался лишь сегмент долгосрочной аренды загородных объектов. По словам Владимира Степенко, ныне предложение сократилось до 1,3 тыс. домов, из которых 500-600 уже сданы на срок от полугода. «Максимальный спрос приходится на домовладения стоимостью $1-1,2 тыс. в месяц не далее 15 км от Киева, в таких поселках, как Старые и Новые Петровцы, Хотяновка, Ходосеевка, Плютово, Козин, Счастливое, Гора, Вишенки, Глеваха, Васильков, Зазимье. Как правило, клиенты ищут коттедж площадью 150-200 кв. м с автономным водоснабжением, отоплением, мебелью, стандартным набором бытовой техники и всеми удобствами. Таким критериям соответствуют далеко не все выставленные в долгосрочную аренду объекты, поэтому порядка 30-40% предложения останутся невостребованными», — говорит он.
Независимый эксперт рынка Ярослав Цуканов утверждает, что долгосрочной арендой загородного жилья в основном интересуются те же клиенты, которые снимают апартаменты в самом центре столицы — приезжие топ-менеджеры и иностранцы. «Жилье в центре и загородный дом обходятся для арендаторов примерно в одну сумму. Но если квартиры снимают преимущественно одинокие работники, то дома — семейные, особенно иностранцы, которые привыкли иметь много квадратных метров на природе», — говорит он. Стоимость долгосрочной аренды загородного жилья, как правило, на 10-20% ниже, чем в летний сезон. Однако предложение, которое останется вакантным еще один-два месяца, по мнению специалистов, сбросит еще 10-15% от нынешних цен.

www.zagorodna.com