Местоположение
Одним из важнейших аспектов, безусловно, является местоположение будущего жилища. Тут существует множество подводных камней. Даже идеальное, на первый взгляд, место может таить в себе массу неприятных вещей. Наибольшую опасность представляют объекты, расположенные по соседству от участка. Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» советует в первую очередь обращать внимание на наличие следующих объектов в непосредственной близости от поселка:
• Аэропорт. Воздушные транспортные коридоры.
• Крупные объекты промышленности и ТЭЦ.
• Транспортная магистраль и ж/д ветка.
• Логистические центры.
• Полигон ТБО (твердые бытовые отходы – прим. редакции), мусоросжигательный завод.
• Кладбища, скотомогильники.
• Очистные сооружения.
• Животноводческие и птицеводческие предприятия с/х.
• Высоковольтные ЛЭП, РЛС, вышки сотовых операторов.
Наличие хотя бы одного их этих объектов может сильно испортить удовольствие от загородной жизни. Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «ТЕРРА-Недвижимость», видит в местоположении поселка еще одну опасность: «Не должно быть слишком сильных перепадов высот. Это неудобно для жителей и может вызвать проблемы с дренажем территории. Второе ограничение – расположение в низине, так как на таком участке будет высокая влажность, которая может представлять опасность для здоровья. Также велика вероятность заболачивания территории».
Что же касается аспектов, повышающих уровень комфортного проживания, то к ним можно отнести наличие таких «природных благ», как лесной массив и водный объект, вне зависимости от того, что он собой представляет. Это может быть и пруд, и ручей, и река, и водохранилище.
Качество застройки
Сейчас большинство домов покупается еще на стадии строительства. Это дает возможность контролировать процесс застройки, использовать свой технадзор, т.е может помочь вам избежать некачественных стройматериалов, отследить качество и сроки строительства. Однако и здесь можно столкнуться с определенными трудностями, считает Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED: «Обычно застройщики не приветствуют, когда покупатели контролируют качество строительства и, как правило, не разрешают это делать в процессе. Наверное, это правильно, т.к. дополнительный контроль может затянуть сроки строительства на неопределенное время. Кроме этого, при покупке клиент принимает дом по акту приема-передачи. И как раз в этот момент он может нанять экспертов, поднять всю документацию по строительству и, если его не устроит качество, то по закону (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» - прим. редакции) потребовать устранить недостатки или вообще отказаться от покупки данного объекта. Это ситуация совершенно нормальная». С Еленой Перваковой соглашается и Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: «В целом застройщик не может запретить покупателю контролировать ход строительства, однако повлиять на его ход ему будет затруднительно. Это может быть связано с особенностями оформления объекта в собственность, когда до окончания строительства покупатель не является собственником участка и поэтому не имеет юридического права находится на территории участка». Не смотря на то, что специалисты видят некоторые сложности в возможности контроля качества строительства, все же не стоит сразу отступать. Как известно, клиент всегда прав.
Если вам повезло, и вам разрешили контролировать процесс строительства, то мы рекомендуем, в первую очередь, обращать внимание на культуру стройки. Ее отсутствие видно невооруженным глазом: отсутствие нормальных подъездов для строительной техники, свалки строительного мусора на участке. Хороший подрядчик никогда не позволит себе подобных вещей.
Инфраструктура
Определенных требований к наличию тех или иных объектов инфраструктуры на территории участка не существует. Застройщик, как правило, заранее заявляет о том, какие объекты будут построены на территории поселка, привлекая таким образом внимание покупателей к своему проекту. Покупая загородный дом, нужно четко понимать, для каких целей он будет использоваться – для постоянного, сезонного или в качестве дома выходного дня. В зависимости от этого можно предъявлять требования к наличию инфраструктурных объектов. Традиционно в любом поселке присутствуют такие объекты как гостевая парковка, охрана, служба эксплуатации, детские и спортивные площадки. По мнениею Марии Литинецкой, все, что выходит за рамки этого перечня, повышает стоимость домовладений. «На сегодняшний день требования к объектам внутрипоселковой инфраструктуры у людей различные и зависят от количества денег, которые клиент готов потратить на дом. В высоком бюджете клиенты обычно более требовательны к инфраструктуре поселка. При выборе поселка эконом-класса потенциальные покупатели обращают меньше внимания на этот аспект», - говорит она. Не смотря на то, какие объекты инфраструктуры и в каком объеме заявлены в строящемся поселке, их наличие нужно прописывать в договоре купли-продажи. К сожалению, не все застройщики готовы идти на этот шаг. Но если вы хотите застраховать себя от того, что девелопер проекта со временем решит отказаться от строительства фитнесс-центра или спа-салона, вы имеете полное право настаивать на указании в договоре всех объектов внутрепоселковой инфраструктуры.
Коммуникации
Если наличие тех или иных объектов инфраструктуры может изменяться в зависимости от поселка, то к коммуникациям предъявляются более жесткие требования, считает Елена Первакова: «Должны быть хорошие поселковые дороги, чтобы могли разъехаться 2 автомобиля, с тротуарами для пешеходов. Обязательно наличие ливневой канализации. Если ее не будет, то после дождя на дорогах будет скапливаться много воды. Непременно должны быть проложены сети, а именно электричество, канализация, газ, сделано внутрипоселковое освещение».
Обычно с наличием коммуникаций проблем не возникает, трудности могут проявиться в другом – не редки случаи, когда при прокладке дорог, установке пожарных гидрантов, размещении ливневой канализации нарушаются ГОСТы и СНИПы.
Этот момент необходимо проследить еще на этапе строительства, в противном случае, надзорные органы в лице СЭС или пожарных будут предъявлять претензии не к застройщикам, а к дачному кооперативу, членом которого будете являться и вы. По словам Генерального директора RODEX Development Валерия Мищенко, для того чтобы избежать проблем, стоит обратиться к специалистам: «Для этих процедур покупателю необходимо привлекать службу технического надзора за строительством или независимых экспертов. В случае нарушения нормативов, и не устранения их генподрядчиком, покупатель может в последствие осуществить данные исправления, но уже за свой счет». Он также отметил, что все сети в обязательном порядке нужно прописывать в договоре. Если продавец отказывается это делать, имеет смысл отказаться от покупки и найти более подходящий вариант.
Категория земли
Многие специалисты считают, что первое, на что стоит обратить внимание при покупке загородного дома – это категория разрешенного землепользования участка. Важно выяснить, находится ли земля в собственности девелопера, в какой категории земля находилась в момент покупки, будет ли осуществляться перевод, в какую категорию и с каким разрешенным видом использования. Валерий Мищенко советует не оставлять этот фактор без внимания: «Это необходимо в первую очередь для соблюдения законности застройки данного участка жилой недвижимостью, а также для понимания возможности прописаться в данном домовладение в будущем». Проблема прописки волнует и Марию Литинецкую, исполнительного директора компании Blackwood: «Категория разрешенного использования земель влияет только на простоту прописки: в категории «под дачное строительство» прописаться сложнее, поскольку нет четко установленной процедуры».
Долгострой
В последнее время мы все стали свидетелем множества случаев, когда люди, купившие недвижимость, сталкивались с грубым нарушением сроков строительства, а то и полного его прекращения. Проблема «обманутых соинвесторов» больше присуща городскому жилью, но и за городом никто от нее не застрахован. Для того, чтобы понять, насколько реально завершение строительства в заявленный срок, нужно ознакомиться с историей и репутацией компании-застройщика, считает Елена Первакова. «Здесь большую роль играет репутация застройщика. В первую очередь, необходимо навести справки, что за компания, какие объекты строила. Если при строительстве поселков, возводимых ранее, у застройщика не возникало никаких проблем и выдерживались сроки, то можно считать это определенной гарантией и в будущем», - говорит она. Немаловажную роль играет и финансовое благополучие компании-застройщика. Отсутствие средств на продолжение строительства может существенно отразиться на сроках. Однако не все компании готовы демонстрировать свою отчетность, говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «Определить точное финансовое состояние можно лишь у тех компаний-застройщиков, которые являются публичными, то есть провели IPO. К сожалению, компаний, занимающихся загородным строительством, открыто публикующих финансовую отчетность немного». В нашей стране, в принципе, сложно быть в чем-то уверенным на 100%, и даже если вы заключаете договор с серьезной компанией, не первый год работающей на рынке загородной недвижимости, требуйте внесения отдельного пункта о штрафных санкциях при нарушении условий договора, касающихся просрочек этапов строительства и даты завершения проекта.
К сожалению, даже знание всех подводных камней, встречающихся в процессе покупки загородного дома, не может вам дать полную уверенность в том, что вы приобретете именно то, что хотели изначально. Поэтому напоследок хотелось бы дать еще один совет. Не полагайтесь на свое знание рынка при покупке, обратитесь к профессиональным риэлтерам. Только настоящие специалисты, многие годы посвятившие изучению рынка загородной недвижимости могут помочь вам не ошибиться в выборе и получить удовольствие от беззаботного проживания вдали от городской суеты.
www.zagorodna.com
Комментарии