Труднощі покупки заміського будинку





Google+
13.03.2011 20:10
Покупка заміського будинку - процес досить складний. Мабуть, його можна поставити в один ряд з такими найважливішими подіями в житті людини, як весілля або народження дитини. Адже не дарма ж відоме прислів'я говорить, що справжній чоловік повинен народити сина, посадити дерево і побудувати будинок. У сучасному світі будівництво будинку, в більшості випадків, замінюється його покупкою. І тут дуже важливо не помилитися, щоб потім не було прикро за неправильно зроблений вибір. Існує кілька аспектів, на які потрібно звертати увагу, купуючи котедж. Спробуємо розглянути їх по порядку.

Розташування


Одним з найважливіших аспектів, безумовно, є місце розташування майбутнього житла. Тут існує безліч підводних каменів. Навіть ідеальне, на перший погляд, місце може таїти в собі масу неприємних речей. Найбільшу небезпеку представляють об'єкти, розташовані по сусідству від ділянки. Іван Шульков, директор департаменту інвестиційного консалтингу та аналітики компанії «Садиба» радить у першу чергу звертати увагу на наявність наступних об'єктів у безпосередній близькості від селища:

• Аеропорт. Повітряні транспортні коридори.
• Великі об'єкти промисловості та ТЕЦ.
• Транспортна магістраль і ж / д гілка.
• Логістичні центри.
• Полігон ТПВ (тверді побутові відходи - прим. Редакції), сміттєспалювальний завод.
• Кладовища, скотомогильники.
• Очисні споруди.
• Тваринницькі та птахівницькі підприємства с / г.
• Високовольтні ЛЕП, РЛС, вишки стільникових операторів.

Наявність хоча б одного з цих об'єктів може сильно зіпсувати задоволення від заміського життя. Надія Гребенникова, начальник відділу проектів компанії «ТЕРРА-Нерухомість», бачить в місці розташування селища ще одну небезпеку: «Не повинно бути занадто сильних перепадів висот. Це незручно для жителів і може викликати проблеми з дренажем території. Друге обмеження - розташування в низині, тому що на такій ділянці буде висока вологість, яка може становити небезпеку для здоров'я. Також велика ймовірність заболочування території ».

Що ж стосується аспектів, що підвищують рівень комфортного проживання, то до них можна віднести наявність таких «природних благ», як лісовий масив і водний об'єкт, незалежно від того, що він собою представляє. Це може бути і ставок, і струмок, і річка, і водосховище.

Якість забудови

Зараз більшість будинків купується ще на стадії будівництва. Це дає можливість контролювати процес забудови, використовувати свій технагляд, тобто може допомогти вам уникнути неякісних будматеріалів, відстежити якість та терміни будівництва. Однак і тут можна зіткнутися з певними труднощами, вважає Олена Первакова, керівник відділу заміської нерухомості агентства елітної нерухомості TWEED: «Зазвичай забудовники не вітають, коли покупці контролюють якість будівництва і, як правило, не дозволяють це робити в процесі. Напевно, це правильно, тому що додатковий контроль може затягнути терміни будівництва на невизначений час. Крім цього, при покупці клієнт приймає будинок за актом прийому-передачі. І саме в цей момент він може найняти експертів, підняти всю документацію з будівництва та, якщо його не влаштує якість, то за законом (Закон РФ від 7 лютого 1992 р. № 2300-I «Про захист прав споживачів» - прим. Редакції ) вимагати усунути недоліки або взагалі відмовитися від покупки даного об'єкта. Це ситуація абсолютно нормальна ». З Оленою Перваковой погоджується і Марія Литинецкая, виконавчий директор компанії Blackwood: «У цілому забудовник не може заборонити покупцеві контролювати хід будівництва, однак вплинути на його хід йому буде важко. Це може бути пов'язано з особливостями оформлення об'єкта у власність, коли до закінчення будівництва покупець не є власником ділянки і тому не має юридичного права знаходиться на території ділянки ». Не дивлячись на те, що фахівці бачать деякі складності в можливості контролю якості будівництва, все ж не варто відразу відступати. Як відомо, клієнт завжди правий.

Якщо вам пощастило, і вам дозволили контролювати процес будівництва, то ми рекомендуємо, у першу чергу, звертати увагу на культуру будівництва. Її відсутність видно неозброєним оком: відсутність нормальних під'їздів для будівельної техніки, звалища будівельного сміття на ділянці. Хороший підрядник ніколи не дозволить собі подібних речей.

Інфраструктура


Певних вимог до наявності тих чи інших об'єктів інфраструктури на території ділянки не існує. Забудовник, як правило, заздалегідь заявляє про те, які об'єкти будуть побудовані на території селища, залучаючи таким чином увагу покупців до свого проекту. Купуючи заміський будинок, потрібно чітко розуміти, для яких цілей він буде використовуватись - для постійного, сезонного або як будинок вихідного дня. Залежно від цього можна висувати вимоги до наявності інфраструктурних об'єктів. Традиційно в будь-якому селищі присутні такі об'єкти як гостьовий паркінг, охорона, служба експлуатації, дитячі та спортивні майданчики. На думку Марії Литинецкой, все, що виходить за рамки цього переліку, підвищує вартість домоволодінь. «На сьогоднішній день вимоги до об'єктів внутрішньоселищних інфраструктури у людей різні й залежать від кількості грошей, які клієнт готовий витратити на будинок. У високому бюджеті клієнти зазвичай більш вимогливі до інфраструктури селища. При виборі селища економ-класу потенційні покупці звертають менше уваги на цей аспект », - говорить вона. Не дивлячись на те, які об'єкти інфраструктури і в якому обсязі заявлені в споруджуваному селищі, їх наявність потрібно прописувати в договорі купівлі-продажу. На жаль, не всі забудовники готові йти на цей крок. Але якщо ви хочете застрахувати себе від того, що девелопер проекту з часом вирішить відмовитися від будівництва фітнес-центру чи спа-салону, ви маєте повне право наполягати на зазначенні в договорі всіх об'єктів внутрепоселковой інфраструктури.

Комунікації


Якщо наявність тих чи інших об'єктів інфраструктури може змінюватися в залежності від селища, то до комунікацій пред'являються більш жорсткі вимоги, вважає Олена Первакова: «Повинні бути гарні селищні дороги, щоб могли роз'їхатися два автомобіля, з тротуарами для пішоходів. Обов'язкова наявність зливової каналізації. Якщо її не буде, то після дощу на дорогах буде накопичуватися багато води. Неодмінно повинні бути прокладені мережі, а саме електрика, каналізація, газ, зроблено внутрішньоселищних освітлення ».

Зазвичай з наявністю комунікацій проблем не виникає, труднощі можуть проявитися в іншому - не рідкісні випадки, коли при прокладанні доріг, встановлення пожежних гідрантів, розміщенні зливової каналізації порушуються ГОСТи і СНИП.

Цей момент необхідно простежити ще на етапі будівництва, в противному разі, наглядові органи в особі СЕС чи пожежників будуть пред'являти претензії не до забудовників, а до дачного кооперативу, членом якого будете бути і ви. За словами Генерального директора RODEX Development Валерія Міщенко, для того щоб уникнути проблем, варто звернутися до фахівців: «Для цих процедур покупцеві необхідно залучати службу технічного нагляду за будівництвом або незалежних експертів. У разі порушення нормативів, і не усунення їх генпідрядником, покупець може в наслідок здійснити дані виправлення, але вже за свій рахунок ». Він також зазначив, що всі мережі в обов'язковому порядку потрібно прописувати в договорі. Якщо продавець відмовляється це робити, має сенс відмовитися від покупки і знайти більш підходящий варіант.

Категорія землі


Багато фахівців вважають, що перше, на що варто звернути увагу при покупці заміського будинку - це категорія дозволеного землекористування ділянки. Важливо з'ясувати, чи знаходиться земля у власності девелопера, в якій категорії земля перебувала у момент покупки, чи буде здійснюватися переклад, в яку категорію і з яким дозволеним видом використання. Валерій Міщенко радить не залишати цей фактор без уваги: «Це необхідно в першу чергу для дотримання законності забудови даної ділянки житловою нерухомістю, а також для розуміння можливості прописатися в даному домоволодіння в майбутньому». Проблема прописки хвилює і Марію Литинецкой, виконавчого директора компанії Blackwood: «Категорія дозволеного використання земель впливає тільки на простоту прописки: в категорії« під дачне будівництво »прописатися складніше, оскільки немає чітко встановленої процедури».

Довгобуд


Останнім часом ми всі стали свідком багатьох випадків, коли люди, що купили нерухомість, стикалися з грубим порушенням термінів будівництва, а то й повного його припинення. Проблема «ошуканих співінвесторів» більше притаманна міському житлу, але і за містом ніхто від неї не застрахований. Для того, щоб зрозуміти, наскільки реально завершення будівництва в заявлений термін, потрібно ознайомитися з історією та репутацією компанії-забудовника, вважає Олена Первакова. «Тут велику роль грає репутація забудовника. У першу чергу, необхідно навести довідки, що за компанія, які об'єкти будувала. Якщо при будівництві селищ, що зводяться раніше, у забудовника не виникало жодних проблем і витримувалися терміни, то можна вважати це певною гарантією і в майбутньому », - говорить вона. Важливу роль відіграє і фінансове благополуччя компанії-забудовника. Відсутність коштів на продовження будівництва може істотно відбитися на термінах. Однак не всі компанії готові демонструвати свою звітність, каже Іван Шульков, директор департаменту інвестиційного консалтингу та аналітики компанії «Садиба»: «Визначити точний фінансовий стан можна лише у тих компаній-забудовників, які є публічними, тобто провели IPO. На жаль, компаній, що займаються заміським будівництвом, відкрито публікують фінансову звітність небагато ». У нашій країні, в принципі, складно бути в чомусь впевненим на 100%, і навіть якщо ви укладаєте договір з серйозною компанією, не перший рік працює на ринку заміської нерухомості, вимагайте внесення окремого пункту про штрафні санкції у разі порушення умов договору, що стосуються прострочень етапів будівництва і дати завершення проекту.

На жаль, навіть знання всіх підводних каменів, що зустрічаються в процесі покупки заміського будинку, не може вам дати повну впевненість в тому, що ви придбаєте саме те, що хотіли спочатку. Тому наостанок хотілося б дати ще одну пораду. Не покладайтеся на своє знання ринку при купівлі, зверніться до професійних ріелтерами. Тільки справжні фахівці, багато років присвятили вивченню ринку заміської нерухомості можуть допомогти вам не помилитися у виборі і отримати задоволення від безтурботного проживання далеко від міської суєти.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти