Почти все запросы поначалу сводятся к одному: «Покажите нам объекты». Инвесторов можно понять: каждый хочет поскорее увидеть конкретное предложение, в которое он влюбится и захочет купить. Однако начинать сразу с объектов — не самый конструктивный подход.Собственно, первую ошибку инвесторы делают, когда хотят всего и сразу: не только иметь доход от недвижимости, но и получить с её помощью «золотую визу», а также, возможно, самостоятельно пользоваться недвижимостью, приезжая на отдых.
Весь наш опыт показывает, что даже любые две из этих мотиваций почти нереально совместить в одном объекте, а все три — и вообще невозможно. Я советую не гоняться за «золотой рыбкой», которая выполнит все ваши желания, а остановиться на чём-то одном. Если вы хотите недвижимость для себя — покупайте то, что вам по душе, и не углубляйтесь в инвестиционную привлекательность. Если вас интересует недвижимость для оформления ВНЖ или паспорта — посоветуйтесь с юристами и налоговыми консультантами и выберите оптимальное решение безотносительно личных или инвестиционных предпочтений. Наконец, если вы рассчитываете на доход от инвестиций — отвлекитесь от перспектив собственного проживания или «золотой визы».
Клиенты, которые преследуют именно инвестиционную цель, часто делают вторую ошибку: не могут определиться, чего они добиваются — сохранить капитал или приумножить его. На рынке действует общий принцип: чем выше доходность — тем больше риск потери капитала. Если вы планируете надёжно «припарковать» свои средства, то ваш выбор — простой арендный бизнес в хороших локациях со стабильной экономикой: например, отель в развитом городе или студенческие апартаменты недалеко от хорошего университета. На развитых рынках такие проекты сегодня приносят от 2 до 5 % годовых чистой доходности и практически не влекут рисков потери капитала.
Если же вы рассчитываете зарабатывать больше — добро пожаловать в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент). Занимаясь реновацией квартир в Афинах, застройкой в том же Берлине и других европейских городах, наши клиенты получают от 7 до 18 % годовых (в зависимости от проекта), но имейте в виду: здесь есть риск потери капитала.
Если вы всё-таки надеетесь убить двух зайцев сразу — и сохранить, и приумножить капитал,— я могу посоветовать рассмотреть сценарий покупки уже готового арендного бизнеса с перспективой реновации и/или увеличения арендного дохода. Альтернативный сбалансированный вариант — это диверсифицировать инвестиционный портфель: вложите 75 % средств в простой арендный бизнес, а 25 % — в проекты добавленной стоимости.
Ну и, наконец, даже если вы определились с целью инвестиций, на этом этапе всё ещё рано изучать конкретные объекты. Это третья ошибка, из-за которой неопытные инвесторы могут необоснованно разочароваться в зарубежной недвижимости.
Сперва определитесь со стратегией и структурой проекта. Ответьте на ключевые вопросы:
В какой валюте вы хотите получать доход?
В какой локации и какой тип объекта вы хотите приобрести?
Собираетесь ли вы привлекать банковское финансирование или покупать объект полностью за свои деньги?
Как вы планируете структурировать сделку с точки зрения налогов на доход и на наследство?
Насколько активно вы готовы участвовать в управлении своей инвестицией? С учётом того, сколько стоит ваше время, что вам выгоднее — самому заниматься оперативным управлением или нанять управляющего?
До какой степени вы хотите контролировать проект? Предпочтёте ли вы полный контроль (и сопутствующие хлопоты), или, может быть, вам вовсе удобнее инвестировать через краудфандинг?
Каковы ваши планы на будущее — например, перепродать объект через несколько лет или оставить себе и в перспективе передать по наследству?
Ответы на большинство вопросов можно проработать совместно с независимыми консультантами и сформировать решение, подходящее вам персонально. Когда у вас сложится более-менее отчётливая картина рынка, имеет смысл переходить к следующему этапу… и это всё ещё не выбор объекта.
На самом деле, теперь вам стÓит сформировать команду, которая позволит реализовать покупку и управление инвестицией, в частности:
открыть счёт в банке,
найти юриста, который будет сопровождать сделку,
найти того, кто будет работать на вас в качестве брокера,
подобрать эссе-менеджера проекта (кто будет присылать вам «письма счастья» о том, что сломалось).
Вот на этой стадии, когда у вас есть чёткая цель, стратегия, структура и команда,— приступайте к просмотру объектов, потому что теперь вы готовы к покупке с точки зрения инфраструктуры и осознания того, что вам действительно нужно. Перебирая объекты на более ранних этапах, вы, скорее всего, зря потратите время, потому что даже если «золотая рыбка» приплывёт к вам в руки, вы не узнÁете её и не сможете поймать.
Покупайте недвижимость за рубежом на zagorodna.com
www.zagorodna.com
Комментарии