Тонкости налога «на недвижимость»

Вопрос целесообразности введения налога на недвижимость и процедуры его имплементации является скорее экономической, чем юридической категорией.

Вначале – немного об истории введения закона.

Как известно, налог на недвижимость как один из видов местных налогов был предусмотрен еще Законом Украины «О системе налогообложения», который был принят в пакете первых законов независимого украинского государства. В то же время, до имплементации никогда не доходили руки у народных избранников ввиду ряда объективных и субъективных причин, ввиду чего специального регулирования на этот счет не существовало.

Налог «материализовался» в Украине с принятием Налогового Кодекса, статья 265 которого предусматривает налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, «применение» которого должно было быть осуществлено с 01.01.2012. Летом 2011 г. был принят закон о перенесении срока вступления в силу закона до 01.07.2012, что следует обосновать неготовностью единой системы реестра прав на недвижимость, наличие которой является логичной предпосылкой для администрирования данного вида налога.

Неожиданностью для многих был тот факт, что налог применяется только к жилой недвижимости, объекты нежилой (коммерческой) недвижимости не являются объектом налогообложения, что вызвало ряд вопросов у общественности. Существующая редакция закона определяет, что базой налогообложения является жилая площадь объекта жилой недвижимости и предусматривает ряд льгот, в частности, освобождение одного объекта недвижимости от налогообложения, – для квартиры – 120 м, жилой дом – 250 м.

Таким образом, лицо, имеющее в собственности один объект недвижимости – квартиру или дом, жилая площадь которых не превышает 120 и 250 м соответственно, не будет нести налоговой нагрузки. Законодательная инициатива предполагает изменить принцип налогообложения, закрепленный выше и определить базой налогообложения ВСЮ площадь объекта жилой недвижимости, а не только жилую площадь, что существенно увеличит налоговую нагрузку.

С учетом вышеизложенного стоит выделить следующие основные позиции:

1.Налог на недвижимость – есть нормальным явлением в цивилизованном мире и не стоит драматизировать этот факт. Рано или поздно мы пришли бы к необходимости его введения, – на органы местного самоуправления в силу закона возложено масса обязательств относительно поддержания благоустройства населенных пунктов, в том числе и в части поддержания в надлежащем состоянии объектов недвижимости, многие из которых уже давно находятся в частной собственности. Ввиду бюджетного дефицита, таки е обязательства не могут исполняться, ввиду чего я считаю, что при условии направления полученных от недвижимости налогов в нужном направлении, этот налог оправдан.

2. Мировая практика знает несколько формул, по которой исчисляется данный налог, как в привязке к квадратному метру (то, что пытаются ввести в Украине), так и в привязке в цене приобретения (оценочной или транзакционной стоимости) актива (например, Калифорния, США). С учетом изложенного выше, то, что мы имеем в Украине, не есть нашим «изобретением».

3. При условии сохранения льготы по освобождению по существующему принципу, можно быть уверенным в том, что увеличение налоговой нагрузки, предусматриваемое законом, не коснется социально незащищенных слоев населения, которые в большинстве своем не могут похвастаться огромными площадями собственной недвижимости.

4.Если мы говорим о принципе «социальной справедливости», то разумно и логично было бы говорить о распространении налога также и на объекты коммерческой (нежилой) недвижимости. Трудно себе представить малообеспеченных граждан, имеющих объекты коммерческой недвижимости, – в данной ситуации налог нашел бы своих «жертв».

5. Имплементация данного налога является, по нашему мнению, совершенно реальным проектом, ввиду особенностей статуса объектов недвижимости, которые подлежат регистрации в реестре, в связи с чем администрирование налога станет вопросом налаженной кооперации между Госреестром и фискальными органами. Если вспомнить историю, то в свое время основным движущим фактором для введения реестра прав на недвижимость, были именно фискальные интересы, - а именно для целей налогообложения такой недвижимости. Многие органы местного самоуправления давно утвердили соответствующие инструкции и ставки налогов для собственных территориальных единиц, как это было предусмотрено налоговым кодексом.

Тимур Бондарев Управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства,
Arzinger
Building.ua