Строительство и защита прав инвесторов: четыре аспекта, о которых стоит знать

30.10.2020 00:30
Приобретение жилья в доме, который находится на стадии строительства — тенденция, набирающая все большую популярность. Что об этом стоит знать? Строительство и защита прав инвесторов картинкаВ отличие от покупки квартиры в готовом объекте, инвестирование в незавершенное строительство привлекает значительно меньшей стоимостью.

И эта выгода несет определенные риски, ненадлежащая проверка которых может иметь крайне негативные последствия — от многолетнего ожидания оплаченной квартиры из-за постоянного переноса сроков завершения строительства до безвозвратной потери годами накапливаемой суммы, переданной неблагонадежному застройщику.

Статья по теме: JLL обнародовала глобальный рейтинг городов по объёму инвестиций в недвижимость

Поэтому заключению договора в любом случае должна предшествовать тщательная проверка компании застройщика и самого объекта строительства.

Сегодня существует достаточно широкий перечень механизмов, использование которых позволяет получить достаточную информацию о надежности инвестирования средств.

Предлагаю взять за основу алгоритм, выполнение которого позволит вам получить общую картину реального положения вещей, которое может «тактично не разглашать» менеджер застройщика, амбициозно рассказывая о преимуществах и гарантиях, которые созданы на объекте и делают его (ну, очевидно!) лучшим и более выгодным среди конкурентов.

Собственно алгоритм


Первое. Любое строительство будет незаконным без земельного участка. Поэтому прежде всего мы спрашиваем у застройщика документ, удостоверяющий его право на землю, — чаще всего это договор аренды или суперфиция.

Независимо от предоставления такого документа проверяем информацию в реестрах. Больше всего нас интересуют два аспекта: целевое назначение земельного участка и наличие у застройщика права на землю.

Организовать не значит сделать: кто достроит недострои


Наверное, для всех очевидно, что строительство жилого комплекса на землях сельскохозяйственного назначения или промышленности — это неправильно. И не просто неправильно, а незаконно.

В этом случае надлежащей категорией будут земли жилой и общественной застройки, предполагающие несколько видов целевого назначения.

Характеристики объекта, возводимого на земельном участке, должны соответствовать его целевому назначению, то есть строительство 25-этажки на приусадебном участке тоже является нарушением.

Итак, проверяем целевое назначение земельного участка под объектом строительства по его кадастровому номеру на Публичной кадастровой карте.

Второй аспект — право застройщика на землю. Оно обязательно должно пройти государственную регистрацию, поэтому мы можем проверить его в Госреестре прав на недвижимое имущество.

Правда, для поиска информации здесь понадобится электронная цифровая подпись. Следует обратить внимание, на какой срок заключен соответствующий договор, поскольку его окончание до завершения строительства объективно может стать причиной остановки строительных работ или отсрочки принятия дома в эксплуатацию.

Второе. Разрешение на строительство. На самом деле для законного выполнения строительных работ застройщик должен иметь целый пакет необходимой документации: градостроительные условия и ограничения, проект, в некоторых случаях экспертизу проекта, технические условия и т.п.

Требования к перечню необходимой документации существенно отличаются, учитывая различные характеристики объекта строительства.

Предоставить общий перечень документов, подлежащих проверке по этому пункту, невозможно — здесь не обойтись без консультации специалиста, ведь в некоторых случаях отсутствие того или иного документа не будет иметь значения, а в других — будет однозначной проблемой.

Это может привести к остановке строительства контролирующим органом или невозможности принятия его в эксплуатацию.

Поэтому остановимся на рекомендации проверить наличие у застройщика зарегистрированного права на строительство. Это может быть сообщение о начале выполнения строительных работ или разрешение на их выполнение.

Обращаем внимание, что выбор между этими вариантами не является произвольным. Некоторые объекты могут строиться исключительно на основании разрешения — в таких случаях сообщение о начале является ненадлежащим документом.

Недостатки, выявленные по первым двум пунктам алгоритма, могут повлечь признание объекта самовольным строительством. А это неизбежная остановка выполнения строительных работ на неопределенный срок или даже снос, если нарушения не могут быть устранены.

Третье. Важно проверить «добродетель» застройщика — искать информацию, не вовлечен ли наш потенциальный контрагент в сомнительные схемы.

Этот этап охватывает проверку учредителей и руководителя компании застройщика, видов его деятельности, поиск и анализ имеющихся судебных споров и уголовных производств, установление арестов и других запретов, открытых исполнительных производств по непогашенным долгам и т.п.

Также обязательно следует проверить, не находится ли застройщик в состоянии прекращения (процедуре банкротства).

Четвертое. Если вы получили положительные результаты по предварительным пунктам, переходим к этапу заключения договора.

Следует учитывать, что застройщики используют различные схемы продажи помещений в объектах незавершенного строительства.

Как политики пиарятся на недостроях и почему это не повлияет на ситуацию

Это могут быть предварительные договоры, договоры об участии в фонде финансирования строительства, договоры ассоциированного членства в кооперативе, договоры купли-продажи имущественных прав и др.

Каждый вид договора имеет свою специфику, нюансы содержания и правовых последствий, разобраться с которыми неподготовленному человеку, который не имеет соответствующей квалификации и опыта, объективно сложно.

В любом случае советуем обращать особое внимание на такие ключевые условия договора, как:

максимально детализированная информация об объекте строительства и характеристики квартиры;
цена, порядок ее определения, срок оплаты и ответственность за просрочку платежа;
срок завершения строительства, порядок его изменения и ответственность за нарушение;
условия досрочного расторжения договора для обеих сторон.
Конечно, даже самая тщательная проверка не может гарантировать 100% своевременного завершения строительства.

Если застройщик не рассчитал свои возможности и по финансовым причинам не может закончить строительство, это может привести к длительному ожиданию и сложным судебным процессам.

Инвестирование в незавершенное строительство — это всегда риск.

Но профессиональная проверка объекта юристом, который специализируется на вопросах недвижимости и строительства, до заключения договора и уплаты значительной суммы средств позволит выявить скрытые нюансы, принять решение и не оказаться в ситуации, которая сознательно ведет в тупик.

Виктория Зайцева, Член Ассоциации юристов Украины, партнер АО «Кролевецкий и партнеры»

thepage.ua


Теги к контенту: советы по недвижимости
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти