Будівництво та захист прав інвесторів: чотири аспекти, про які варто знати

Придбання житла в будинку, що перебуває на стадії будівництва — тенденція, що набуває все більшої популярності. Що про це варто знати? На відміну від купівлі квартири в готовому об’єкті, інвестування в незавершене будівництво приваблює значно меншою ціною.

Але ця вигода містить певні ризики, неналежна перевірка яких може мати вкрай негативні наслідки — від багаторічного очікування сплаченої квартири через постійне перенесення термінів завершення будівництва до безповоротної втрати роками накопичуваної суми, яку ви передали неблагонадійному забудовнику.

Тому укладенню договору в будь-якому разі має передувати ретельна перевірка компанії забудовника та самого об’єкта будівництва.

Сьогодні є доволі широкий перелік механізмів, використання яких дає змогу отримати достатню інформацію щодо надійності інвестування коштів.

Пропоную взяти за основу алгоритм, виконання якого дасть вам змогу отримати загальну картину реального стану речей, який може «тактовно не розголошувати» менеджер забудовника, амбітно розповідаючи про переваги та гарантії, які створено на об’єкті та роблять його (вочевидь!) найкращим і найвигіднішим серед конкурентів.

Власне алгоритм

Перше. Будь-яке будівництво буде незаконним без земельної ділянки. Тому насамперед ми запитуємо в забудовника документ, який посвідчує його право на землю — найчастіше це договір оренди чи суперфіцію.

Незалежно від надання такого документа перевіряємо інформацію в реєстрах. Найбільше нас цікавлять два аспекти: цільове призначення земельної ділянки та наявність у забудовника права на землю.

Напевно, для всіх є очевидним, що будівництво житлового комплексу на землях сільськогосподарського призначення чи промисловості — це неправильно. І не просто неправильно, а незаконно.

У такому разі належною категорією будуть землі житлової та громадської забудови, які передбачають декілька видів цільового призначення.

Характеристики об’єкту, що споруджується на земельній ділянці, мають відповідати її цільовому призначенню, тобто будівництво 25-поверхівки на присадибній ділянці теж є порушенням.

Отже, перевіряємо цільове призначення земельної ділянки під об’єктом будівництва за її кадастровим номером на Публічній кадастровій карті.

Другий аспект — право забудовника на землю. Воно обов’язково має пройти державну реєстрацію, отже, ми можемо перевірити його в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно.

Щоправда, для пошуку інформації тут знадобиться електронний цифровий підпис. Варто звернути увагу, на який строк укладений відповідний договір, адже його закінчення до завершення будівництва об’єктивно може стати причиною зупинення будівельних робіт чи відтермінування введення будинку в експлуатацію.

Друге. Дозвіл на будівництво. Насправді для законного виконання будівельних робіт забудовник повинен мати цілий пакет необхідної документації: містобудівні умови та обмеження, проєкт, у деяких випадках експертизу проєкту, технічні умови тощо.

Вимоги до переліку необхідної документації суттєво відрізняються з огляду на різні характеристики об’єкта будівництва.

Надати загальний перелік документів, які треба перевірити за цим пунктом, неможливо — тут не обійтися без консультації фахівця, адже в деяких випадках відсутність того чи іншого документа не матиме значення, а в інших — буде однозначною проблемою.

Це може призвести до зупинення будівництва перевірчим органом або неможливості введення його в експлуатацію.

Тож зупинимося на рекомендації перевірити наявність у забудовника зареєстрованого права на будівництво. Це може бути повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на їхнє виконання.

Звертаємо увагу, що вибір між цими варіантами не є довільним. Деякі об’єкти можуть будуватися виключно на підставі дозволу — у такому разі повідомлення про початок робіт є неналежним документом.

Недоліки, виявлені за першими двома пунктами алгоритму, можуть мати наслідком визнання об’єкта самочинним будівництвом. А це неминуче зупинення виконання будівельних робіт на невизначений строк або навіть знесення, якщо порушення не можуть бути усунуті.

Третє. Важливо перевірити «доброчесність» забудовника — шукатимемо інформацію, чи не залучений наш потенційний контрагент до сумнівних схем.

Цей етап охоплює перевірку засновників і керівника компанії забудовника, різновидів його діяльності, пошук та аналіз наявних судових спорів і кримінальних проваджень, встановлення арештів і інших заборон, відкритих виконавчих проваджень за непогашені борги тощо.

Також обов’язково треба перевірити, чи не перебуває забудовник у стані припинення (процедурі банкрутства).

Четверте. Якщо ви отримали позитивні результати за попередніми пунктами, переходимо до етапу укладення договору.

Варто враховувати, що забудовники використовують різні схеми продажу приміщень в об’єктах незавершеного будівництва.

Це можуть бути попередні договори, договори про участь у фонді фінансування будівництва, договори асоційованого членства в кооперативі, договори купівлі-продажу майнових прав тощо.

Кожен різновид договору має свою специфіку, нюанси змісту та правових наслідків, розібратися з якими непідготовленій людині, яка не має відповідної кваліфікації та досвіду, об’єктивно складно.

У будь-якому випадку радимо звертати особливу увагу на такі ключові умови договору, як-от:

максимально деталізована інформація про об’єкт будівництва та характеристики квартири;
ціна, порядок її визначення, строк оплати та відповідальність за прострочення платежу;
строк завершення будівництва, порядок його зміни та відповідальність за порушення;
умови дострокового розірвання договору для обох сторін.
Звісно, навіть найретельніша перевірка не може гарантувати 100% своєчасного завершення будівництва.

Якщо забудовник не розрахував свої можливості й через фінансові причини не може закінчити будівництво, це може призвести до тривалого очікування та складних судових процесів.

Інвестування в незавершене будівництво — це завжди ризик. Але професійна перевірка об’єкта юристом, що спеціалізується на питаннях нерухомості та будівництва, до укладення угоди та сплати значної суми коштів дасть змогу виявити приховані нюанси, ухвалити зважене рішення й не потрапити в ситуацію, яка свідомо веде в глухий кут.

Вікторія Зайцева, членкиня Асоціації правників України, партнерка АО «Кролевецький та партнери»

thepage.ua