Страхование на совесть

Из-за кризиса покупка первичной недвижимости вновь стала рискованным делом. Банкротство девелоперов, заморозка строек… Да и свежа еще память о громких скандалах с обманутыми дольщиками. Все это дало импульс для развития сравнительно новой услуги – страхования рисков незавершенного строительства.

Благородные цели
Чем рискует покупатель, вкладывая деньги в строящееся жилье? Как показывает практика, основных опасностей пять: 1) банкротство девелопера 2) мошенничество 3) затягивание сроков 4) проблемы с оформлением документов на собственность 5) разрушение дома. Закон №214 о долевом строительстве 2004 года защитил права инвесторов, но всех проблем не решил. Совсем недавно приняты поправки в закон, увеличившие ответственность девелоперов за использование «левых» схем и нарушение прав инвесторов. Однако в реальности ничего не изменилось, официальные договоры в соответствии с требованиями ФЗ-214 на первичном рынке заключаются лишь в 5-10% случаев.

Защиту предлагают специальные страховки для дольщиков. Первые подобные программы появились еще до кризиса, но до недавнего времени оставались единичными и весьма дорогими. К примеру, в компании «Русский мир» полис стоит 2-4,5% от стоимости жилья. Фирма проводит экспертизу разрешительной документации, после чего принимает решение о выдаче полиса и его стоимости. Тариф зависит от этапа строительства, количества его участников и других факторов. Однако, несмотря на дороговизну продукта, большинство страховщиков предпочитают с ним не связываться. Во-первых, для страхования финансовых рисков необходима специальная лицензия. Во-вторых, сложно рассчитать тарифы, поскольку нет полной и достоверной статистики. В-третьих, большинство рисков носят неслучайный характер и зависят от решений людей, а не от объективных факторов. Как следствие, возможны различные злоупотребления: фиктивные банкротства, сговор и т.п.

На официальном уровне
Тем не менее недавно открытая Корпорация по страхованию рисков незавершенного строительства решила сосредоточиться именно на работе с покупателями первички. Клиентам предлагается полный набор услуг: подбор объекта, юридическое сопровождение сделки, страхование. Полис стоит 1-2% от суммы договора в зависимости от типа соглашения, стадии строительства, количества проданных квартир и ликвидности объекта. При этом клиент получает гарантию, что в случае банкротства девелопера или затягивания сроков он вернет свои деньги в полном объеме. «Как известно, в настоящий момент банки не выдают кредиты при существовании риска незавершенного строительства, — отмечает управляющий партнер Корпорации Юрий Гольдберг. — В перспективе мы планируем договориться о либерализации ипотеки при наличии страховки». Таким образом, уверены в компании, удастся решить сразу две социальные проблемы: обманутых дольщиков и доступности жилья (развитие ипотеки). А также стимулировать новое строительство, повысить продажи, оживить рынок…

За и против
Но не все специалисты одобряют эти благородные порывы. «В международной практике застройщик сам страхует подобные риски, — подчеркивают в компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Заемщикам и так нелегко: помимо платежей банку приходится страховать имущество и жизнь, а это как минимум 40 тыс. руб. в год. Новый вид страхования увеличит долговую нагрузку еще на 40-80 тыс. в год». Правда, стоит отметить одну неточность. Дополнительная страховка действительно увеличивает расходы, но снижает риски банка. А это почти гарантированно ведет к уменьшению ставки. «Наличие страховки не повлияет на решение о выдаче кредита, — утверждает Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-банка. – Мы полагаемся на собственную оценку рисков, а не на финансового посредника. Если банк кредитует под возводимое жилье — значит он уже оценил и принял риски застройщика». Другие эксперты опасаются, что развитие такой услуги может привести к безрассудству покупателей и приходу на рынок непрофессиональных девелоперов с демпинговыми, ненадежными предложениями. В одной строительной компании вообще отказались комментировать тему, заявив, что это просто спекуляция на проблемах обманутых дольщиков.

Но даже сторонники данной инициативы признают, что всех проблем страховка не решит. «Сейчас наш банк не дает кредиты на строящееся жилье именно из-за повышенного риска данного продукта, — сообщает Марина Мишурис, председатель правления Флексинвест Банка. — Идея снизить риски банка, переложив их на страховую компанию, представляется вполне здравой. Однако все упирается в детали: способны ли страховщики грамотно оценить риски, как сформулированы исключения из страховой ответственности (случаи, в которых компания не будет платить), и главное — сколько будет стоить полис? К тому же основная причина недоверия к новому жилью — не риск долгостроя, а длительность регистрации права собственности и залога на объект. Отсутствие регистрации залога делает кредит фактически необеспеченным, и страхование тут никак не поможет».

Перспективы
Но как бы то ни было, проблема незавершенных домов есть и настоятельно требует решения. По оценкам экспертов, на пике кризиса в 2009 году доля замороженных жилых объектов составила в России около 70%. Стройки, финансировавшиеся за счет кредитов и продаж «будущих» квартир столкнулись с резкой нехваткой денег: кризис перекрыл оба источника. По словам губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, в ближайшее время в Госдуму будет внесен проект Федерального закона о страховании вкладов дольщиков. Предлагается создать Фонд, работающий по тем же принципам, что и Агентство по страхованию вкладов. Основная его задача — возврат частным инвесторам всех средств или их части в случае остановки строительства. Источниками финансирования, по мнению авторов проекта, станут госбюджет и девелоперы, а общий объем средств Фонда должен составлять не менее 1% рынка строящегося жилья в регионе. Максимальная страховая сумма, прописанная в проекте, — 700 тыс. руб., но авторы считают, что для крупных городов можно увеличить размер выплат до 1,5-2 млн. К тому же принятие закона потребует значительного времени, так что сегодняшним дольщикам стоит рассмотреть возможность покупки страхового полиса в коммерческой фирме. Хотя такой продукт предлагают лишь несколько компаний, уже зафиксированы случаи выплат, так что какая-то польза от страховки определенно есть.

Что конкретно
Застраховаться можно на любом этапе строительства (после заключения договора с девелопером), чем ближе к окончанию, тем ниже тариф. Страховая компания должна иметь лицензию на страхование финансовых рисков. Большинство фирм страхуют только договор долевого участия, некоторые еще и предварительный договор купли-продажи, но тариф в этом случае повышается. А вот вексельное соглашение и договор переуступки не страхует практически никто. Страхователем, как и выгодоприобретателем (получателем выплат), согласно статье 933 ГК РФ, может быть только сам покупатель жилья (а не его родственники и другие лица). Клиент может выбрать конкретные риски, от которых он хочет защититься, — тогда тариф будет ниже (согласовывается индивидуально). Не стоит удивляться и отказу. Иногда даже в одном доме некоторые договоры страхуются, а другие — нет! Компания принимает во внимание множество факторов, поэтому ее конечное решение сложно предугадать. Есть большой соблазн, получив согласие, не тратиться на сам полис: ведь девелопера уже проверили! Но, как было сказано, известны случаи выплат, а значит – никакая проверка не дает 100%-й гарантии.

Сумма выплаты определяется решением страховщика (или суда), но не может превышать сумму, заплаченную по договору с застройщиком. Такой принцип представляется не совсем адекватным, особенно на растущем рынке. Для полной защиты интересов дольщика должна выплачиваться рыночная стоимость квартиры, а не цена двух-трехлетней давности, вложенная на этапе котлована. В любом случае, чтобы данная услуга развивалась и стала популярной, необходимо снижать тарифы и максимально адаптировать ее к интересам потенциальных клиентов.
www.zagorodna.com