Станислав Дубко: «Мы ожидаем дефолтов по облигациям в сфере недвижимости»

Один из критериев надежности строительной компании — ее кредитный рейтинг. О тонкостях процедуры рейтингования рассказывает генеральный директор «Кредит-Рейтинг» Станислав Дубко.

Building.ua: Как определить, насколько успешно работают застройщики? Есть ли универсальный механизм определения надежности строительных компаний?

С.Дубко: На сегодняшний день одним из критериев определения надежности строительных компаний является наличие кредитного рейтинга самой строительной компании или ее долговых инструментов, выпущенных под финансирование объектов в сфере недвижимости. Уровень кредитного рейтинга долгового инструмента дает возможность спрогнозировать вероятность и своевременность выполнения эмитентом своих обязательств. Процедура рейтингования предусматривает исследование внешней среды деятельности эмитента, включая, в частности, анализ рыночной среды, спроса, потребителей, конкурентов и внутренней среды, в частности, анализ финансово-хозяйственной деятельности, эффективности управленческого и финансового менеджмента, оценку долговой нагрузки, оценку рисков деятельности и способности эмитента их минимизировать; а также анализ инвестиционно-строительной деятельности эмитента, включая анализ опыта деятельности эмитента или группы компаний в сфере реализации строительных проектов, возможность получения эмитентом финансовой и другой поддержки со стороны партнеров по холдингу или группы компаний, своевременность и качество выполненных строительных работ. Одновременно, уровень кредитного рейтинга зависит от качества, однородности и полноты информации, которая подается эмитентом или есть в распоряжении у рейтингового агентства.

Building.ua: Какие компании привлекали средства для строительства жилой недвижимости путем выпуска целевых облигации? Насколько востребованным был этот инструмент финансирования?

С.Дубко:Каких-либо специфических характеристик у предприятий выпускавших целевые облигации не существует. Их выпускали как крупные компании с большим опытом деятельности и большим количеством текущих проектов, так и недавно созданные компании, не имеющие за своими плечами по сути никакого опыта такой деятельности. Действующим законодательством выпуск целевых облигаций был обозначен как законный механизм привлечения средств в строительство жилой недвижимости. Поэтому все компании, которые хотели воспользоваться этим механизмом, могли это сделать, удовлетворив при этом требования, которые выдвигали нормативные положения к эмитентам таких ценных бумаг.

По данным рейтингового агентства, около 30% строящегося жилья в Украине по состоянию на начало 2009 г. финансировалось за счет выпуска облигаций (целевых, дисконтных и процентных). Интерес к такому источнику финансирования стал снижаться начиная со второго полугодия 2008 г.

Всего агентством «Кредит-Рейтинг» было присвоено 405 рейтингов выпускам целевых облигаций на сумму 32,7 млрд. грн. На сегодняшний день агентство поддерживает 198 рейтингов выпусков целевых облигаций на сумму 19,8 млрд. грн.

Building.ua: Были ли изменены кредитные рейтинги строительных компаний, за последний год?

С.Дубко: За последний год рейтинговым агентством «Кредит-Рейтинг» были понижены 19 кредитных рейтингов компаний, работающих в строительной сфере и занимающихся операциями с недвижимостью. Основная причина понижения - это остановка строительных работ по проекту либо их введение с серьезным отставанием от графика, что несет существенный риск несвоевременного выполнения эмитентами своих обязательств. При этом за указанный период были повышены 10 рейтингов компаний, которые проводят деятельность в строительной сфере. Повышение рейтингов было связано с введением объектов строительства в эксплуатацию и началом досрочного погашения целевых облигаций.

Вместе с тем, доля инвестиционных рейтингов в строительном секторе является наиболее низкой по сравнению с другими отраслями экономики и общая тенденция к снижению ранее присвоенных кредитных рейтингов свидетельствует о сохранении невысокой надежности долговых инструментов строительных компаний.

Building.ua: А будут ли дефолты по целевым облигациям в 2010-2011 гг.?

С.Дубко:В 2010 г. строительная область продолжает ощущать последствия кризиса, которые проявились в возникновении проблем с финансированием проектов, обусловленных ухудшением доступа заемщиков к кредитным ресурсам. Указанное ухудшение затронуло потенциальных покупателей недвижимости, вследствие чего уменьшился платежеспособный спрос, а также застройщиков, которые привлекали кредиты для реализации собственных проектов. Если прежде компании имели несколько источников финансирования строительных проектов - собственные средства, средства от продажи недвижимости на этапе строительства и привлеченные средства (преимущественно кредиты от банков), то в 2009-2010 гг. главным источником для дальнейшего финансирования работ выступали средства собственников проектов.

На сегодняшний день более 95% прорейтингованых выпусков целевых облигаций имеют рейтинги спекулятивной категории. При этом за последние два года их доля увеличилась вследствие ухудшения ситуации на строительном рынке Украины.

Агентство ожидает в дальнейшем наступления технических дефолтов по выпускам целевых облигаций, выпущенных для финансирования проектов в сфере недвижимости. По таким выпускам работы ведутся разными темпами, ряд объектов имеют степень готовности более 70%, а ряд проектов находятся на стадии ввода в эксплуатацию. При этом эмитенты параллельно ведут переговоры с инвесторами относительно возможности задержки погашения целевых облигаций (погашение денежными средствами, обмен на новые долговые инструменты и т.д.). Полных дефолтов по выпускам целевых облигаций агентство в ближайшее время не ожидает.

Для предупреждения о возможности технических дефолтов рейтинговое агентство ввело дополнительные характеристики кредитных рейтингов спекулятивного уровня шкалы, которые не только оценивают способность своевременного и полного исполнения эмитентом своих долговых обязательств, а также характеризуют вероятный максимальный срок задержки исполнения обязательств в случае наступления дефолта.

Building.ua: Как Вы оцениваете состояние рынка недвижимости и строительной отрасли в 2010 году?

С.Дубко:В строительной отрасли на протяжении 2010 г. по-прежнему сохраняется тенденция снижения объемов выполненных строительных работ. Так за январь-октябрь 2010 года объемы строительных работ сократились на 9% к соответствующему периоду прошлого года. При этом темпы падения продолжают ежемесячно замедляться, в частности, в октябре 2010 года наблюдался незначительный прирост объемов выполненных строительных работ к октябрю прошлого года, что было обусловлено освоением ранее выделенных ассигнований на проведение работ в рамках подготовки к ЕВРО-2012.

На сегодня рынок недвижимости продолжает пребывать в состоянии стагнации, что находит свое отражение в незначительном количестве операций купли-продажи объектов жилой и нежилой недвижимости. Кроме сохранения низкого спроса, к основным факторам, оказывающим влияние на развитие строительной отрасли в текущем периоде, остаются также ограниченный доступ к заемному финансированию застройщиков и покупателей недвижимости и недостаточное бюджетное финансирование строительства объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Building.ua: Какие прогнозы компании относительно инвестиционной привлекательности украинской недвижимости?

С.Дубко:Инвестиционная привлекательность украинского рынка недвижимости остается на низком уровне. Для рынка жилой недвижимости это, прежде всего, связано с низким платежеспособным спросом конечных покупателей и ограниченным доступом к ипотечному кредитованию. В таких условиях инвестирование в строительство либо покупку жилья с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду является экономически малоэффективным. Особенно с учетом завышенных цен на недвижимость по отношению к уровню доходов граждан и качеству такой недвижимости.

Для того чтобы инвестиционная привлекательность инвестирования в недвижимость, а следовательно и активность на рынке жилой недвижимости возрастала, необходимо увеличение доступности ипотеки, снижение цен на жилье и/или рост доходов граждан. Для активизации первичного рынка застройщикам необходимо предлагать доступные по стоимости варианты строящегося жилья (это касается как стоимости квадратного метра, так и метражей квартир), а государству совместно с представителями отрасли сформировать адекватные механизмы гарантирования своевременного получения гражданами жилья в обмен на осуществленные инвестиции в строящиеся объекты.

www.building.ua