Станіслав Дубко: «Ми очікуємо дефолтів по облігаціях у сфері нерухомості «





Google+
10.01.2011 11:06
Один із критеріїв надійності будівельної компанії - її кредитний рейтинг. Про тонкощі процедури рейтингування розповідає генеральний директор «Кредит-Рейтинг» Станіслав Дубко.

Building.ua: Як визначити, наскільки успішно працюють забудовники? Чи є універсальний механізм визначення надійності будівельних компаній?

С. Дубко: На сьогоднішній день одним з критеріїв визначення надійності будівельних компаній є наявність кредитного рейтингу самої будівельної компанії або її боргових інструментів, випущених під фінансування об'єктів у сфері нерухомості. Рівень кредитного рейтингу боргового інструменту дає можливість спрогнозувати ймовірність і своєчасність виконання емітентом своїх зобов'язань. Процедура рейтингування передбачає дослідження зовнішнього середовища діяльності емітента, включаючи, зокрема, аналіз ринкового середовища, попиту, споживачів, конкурентів та внутрішнього середовища, зокрема, аналіз фінансово-господарської діяльності, ефективності управлінського та фінансового менеджменту, оцінку боргового навантаження, оцінку ризиків діяльності та здатності емітента їх мінімізувати, а також аналіз інвестиційно-будівельної діяльності емітента, включаючи аналіз досвіду діяльності емітента або групи компаній у сфері реалізації будівельних проектів, можливість отримання емітентом фінансової та іншої підтримки з боку партнерів по холдингу або групи компаній, своєчасність і якість виконаних будівельних робіт . Одночасно, рівень кредитного рейтингу залежить від якості, однорідності та повноти інформації, яка подається емітентом або є у розпорядженні рейтингового агентства.

Building.ua: Які компанії залучали кошти для будівництва житлової нерухомості шляхом випуску цільових облігації? Наскільки затребуваним був цей інструмент фінансування?

С. Дубко: Яких-небудь специфічних характеристик у підприємств випускали цільові облігації не існує. Їх випускали як великі компанії з великим досвідом роботи і великою кількістю поточних проектів, так і нещодавно створені компанії, що не мають за своїми плечима по суті ніякого досвіду такої діяльності. Чинним законодавством випуск цільових облігацій був визначений як законний механізм залучення коштів у будівництво житлової нерухомості. Тому всі компанії, які хотіли скористатися цим механізмом, могли це зробити, задовольнивши при цьому вимоги, які висували нормативні положення до емітентів таких цінних паперів.

За даними рейтингового агентства, близько 30% житла, що будується в Україні станом на початок 2009 р. фінансувалося за рахунок випуску облігацій (цільових, дисконтних та процентних). Інтерес до такого джерела фінансування став знижуватися починаючи з другого півріччя 2008 р.

Всього агентством «Кредит-Рейтинг» було присвоєно 405 рейтингів випусків цільових облігацій на суму 32,7 млрд. грн. На сьогоднішній день агентство підтримує 198 рейтингів випусків цільових облігацій на суму 19,8 млрд. грн.

Building.ua: Чи були змінені кредитні рейтинги будівельних компаній, за останній рік?

С. Дубко: За останній рік рейтинговим агентством «Кредит-Рейтинг» були знижені 19 кредитних рейтингів компаній, що працюють у будівельній сфері та займаються операціями з нерухомістю. Основна причина зниження - це зупинка будівельних робіт за проектом або їх введення з серйозним відставанням від графіка, що несе істотний ризик несвоєчасного виконання емітентами своїх зобов'язань. При цьому за вказаний період були підвищені 10 рейтингів компаній, які проводять діяльність у будівельній сфері. Підвищення рейтингів було пов'язане з введенням об'єктів будівництва в експлуатацію та початком дострокового погашення цільових облігацій.

Разом з тим, частка інвестиційних рейтингів у будівельному секторі є найнижчою порівняно з іншими галузями економіки і загальна тенденція до зниження раніше присвоєних кредитних рейтингів свідчить про збереження невисокої надійності боргових інструментів будівельних компаній.

Building.ua: А чи будуть дефолти по цільових облігаціях у 2010-2011 рр..?

С. Дубко: У 2010 р. будівельна область продовжує відчувати наслідки кризи, які проявилися у виникненні проблем з фінансуванням проектів, обумовлених погіршенням доступу позичальників до кредитних ресурсів. Зазначене погіршення торкнулося потенційних покупців нерухомості, внаслідок чого зменшився платоспроможний попит, а також забудовників, які залучали кредити для реалізації власних проектів. Якщо раніше компанії мали кілька джерел фінансування будівельних проектів - власні кошти, кошти від продажу нерухомості на етапі будівництва та залучені кошти (переважно кредити від банків), то в 2009-2010 рр.. головним джерелом для подальшого фінансування робіт виступали кошти власників проектів.

На сьогоднішній день більше 95% прорейтингованих випусків цільових облігацій мають рейтинги спекулятивної категорії. При цьому за останні два роки їх частка збільшилася внаслідок погіршення ситуації на будівельному ринку України.

Агентство очікує в подальшому наступу технічних дефолтів за випусками цільових облігацій, випущених для фінансування проектів у сфері нерухомості. За такими випусків роботи ведуться різними темпами, ряд об'єктів мають ступінь готовності більше 70%, а ряд проектів знаходяться на стадії введення в експлуатацію. При цьому емітенти паралельно ведуть переговори з інвесторами щодо можливості затримки погашення цільових облігацій (погашення грошовими коштами, обмін на нові боргові інструменти і т.д.). Повних дефолтів за випусками цільових облігацій агентство найближчим часом не очікує.

Для попередження про можливість технічних дефолтів рейтингове агентство запровадило додаткові характеристики кредитних рейтингів спекулятивного рівня шкали, які не тільки оцінюють здатність своєчасного і повного виконання емітентом своїх боргових зобов'язань, а також характеризують ймовірний максимальний термін затримки виконання зобов'язань у разі настання дефолту.

Building.ua: Як Ви оцінюєте стан ринку нерухомості та будівельної галузі у 2010 році?

С. Дубко: У будівельній галузі протягом 2010 р. як і раніше зберігається тенденція зниження обсягів виконаних будівельних робіт. Так за січень-жовтень 2010 року обсяги будівельних робіт скоротилися на 9% до відповідного періоду минулого року. При цьому темпи падіння продовжують щомісяця сповільнюватися, зокрема, в жовтні 2010 року спостерігався незначний приріст обсягів виконаних будівельних робіт до жовтня минулого року, що було обумовлено освоєнням раніше виділених асигнувань на проведення робіт в рамках підготовки до ЄВРО-2012.

На сьогодні ринок нерухомості продовжує перебувати в стані стагнації, що знаходить своє відображення в незначній кількості операцій купівлі-продажу об'єктів житлової та нежитлової нерухомості. Крім збереження низького попиту, до основних факторів, який впливає на розвиток будівельної галузі в поточному періоді, залишаються також обмежений доступ до позикового фінансування забудовників і покупців нерухомості і недостатнє бюджетне фінансування будівництва об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури.

Building.ua: Які прогнози компанії щодо інвестиційної привабливості української нерухомості?

С. Дубко: Інвестиційна привабливість українського ринку нерухомості залишається на низькому рівні. Для ринку житлової нерухомості це, перш за все, пов'язано з низьким платоспроможним попитом кінцевих покупців і обмеженим доступом до іпотечного кредитування. У таких умовах інвестування в будівництво або купівлю житла з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду є економічно малоефективним. Особливо з урахуванням завищених цін на нерухомість по відношенню до рівня доходів громадян і якості такої нерухомості.

Для того щоб інвестиційна привабливість інвестування в нерухомість, а отже і активність на ринку житлової нерухомості зростала, необхідне збільшення доступності іпотеки, зниження цін на житло та / або зростання доходів громадян. Для активізації первинного ринку забудовникам необхідно пропонувати доступні за вартістю варіанти житла, що будується (це стосується як вартості квадратного метра, так і метражів квартир), а державі спільно з представниками галузі сформувати адекватні механізми гарантування своєчасного отримання громадянами житла в обмін на здійснені інвестиції в об'єкти, що будуються.

www.building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти