Советы по покупке квартиры, дома, участка.

Вы решили купить квартиру (дом, участок)... купили газету, начали звонить ...и решили, что кроме посредников и агентств никто ничего не продает, и придется пользоваться их услугами?... а вот и не обязательно! Как сэкономить деньги и нервы в процессе купли-продажи недвижимости, если есть немного времени и желание разбираться в этом хаотичном рынке недвижимости? Как найти квартиру самому?

Прежде всего, деятельность посредников (агентств недвижимости) не регламентируется ни одним Законом, не лицензируется! Кроме того, частные предприниматели вообще не имеют права заниматься посредничеством! Ответственность ограничивается тем, что Вы можете прийти в офис агентства и помахать кулаком, судебные разбирательства весьма сложны.

Сначала стоит разобраться в сути работы наших профессионалов, коими они себя часто называют:

• Хозяин квартиры, подав объявление в газету или на сайт, сразу получает звонки от посредников, которые уточняют то, о чем не было сказано в объявлении (например, цена, адрес), затем размещают рекламу на эту же квартиру, только в больших объемах, занимая 90% печатного или Интернет-издания, поэтому первоисточник Вам найти трудновато
• Далее, иногда даже не пытаясь представить, что продается и зачем, они водят всех желающих, а иногда и не сведущих, куда они идут, потенциальных покупателей к хозяину домой, при этом подписывая с покупателем некие договора
• Эти договора потом и являются причиной возникновения "прав" требовать с покупателя от 5% до 1%, а то и меньше, от стоимости объекта. Зачастую "уступать" именно на эти проценты доводится продавцу

Возникает вопрос, как найти квартиру самому?

• Можно постоянно покупать основные газеты с частными объявлениями и отслеживать предложение, отличать посредников сможете после 2-3 прочитанных газет;
• Дать объявление в рубрике "Куплю", не забывайте про Интернет. Расклейку на столбах можно не практиковать - объявление не проживет и дня;
• Можете купить базу данных квартир без посредников (желательно проверить перед покупкой, стоимость от 30 грн/нед.);
• В конце концов, узнать у посредника по описанию дом, в котором продается квартира, никто не запрещает, будьте смелее.

Ошибки при подаче объявлений на продажу:

• Нет точного описания квартиры;
• Нет слова "своя" или "хозяин";
• Дается всего лишь одно объявление, или в одну газету (грубейшая ошибка, экономя 40-60 грн. вы теряете покупателей).

До сделки агентство может Вам, как покупателю, предоставить массу "услуг" (зачастую говорится больше, чем делается):

• "проверить документы и чистоту квартиры" - этим большинство посредников явно брезгуют. Почему? Это затратное дело и во многих случаях неведомое для самих посредников. Не вдаваясь в юридические тонкости, заметим, что, получив справку из БТИ для продажи (дарения, мены), можно быть уверенным, что по реестрам БТИ с квартирой все в порядке. Нотариус (частный или государственный) на момент совершения сделки проверяет все запреты на осуществление сделок с данным объектом. Поэтому во избежание неожиданностей в день сделки, нелишним будет (можно до оформления задатка) проверить квартиру, просто придя к нотариусу с копиями правоустанавливающих документов, за Вас это могут не сделать. Есть еще архивы БТИ (история квартиры), судебные решения, родственники и наследники со своими претензиями: Как минимум, надо поинтересоваться о жителях квартиры у соседей, осмотреть дом, подвал, как максимум, прибегнуть к <титульному страхованию> во время сделки (это недорого и просто, узнайте больше в любой страховой компании).
• "подготовить документы" (продавцу) - реально это сводится к ускорению получения <витяга> БТИ до 3-4 дней (неофициальному, разумеется), к ускорению приватизации (для тех, кто считает, что дело это несрочное), моральной помощи в отношениях с Опекунским Советом (который тоже ускоряется), если прописаны несовершеннолетние.
• помочь продавцу собрать справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам - это посредникам доверить можно, хотя проверить и прозвонить самостоятельно, указав адрес квартиры и фамилию, покупателю надо самому.

Как видите, ничего сложного в этом нет. Те люди, которые водят Вас на просмотры (агенты, частные посредники), в юридическом аспекте практически не разбираются (проверьте сами, я проверял), да им это и не надо - сделкой занимается руководство агентства. Тут стоит призадуматься, что же все-таки гарантирует нам агентство?

Разнообразие вариантов, может еще что-то...

Обращайтесь к тем, кто несет ответственность за свои действия - юристам, нотариусам.

Уловки посредников, о которых стоит знать:

Для покупателей:

Договора на оказание услуг, которые Вы, не глядя, подписываете перед просмотром квартиры, зачастую не имеют никакого отношения к договорам.

Обратите внимание на:

• Полное название юридического лица (агентства);
• Адрес, фактический и юридический;
• Телефоны агентства;
• Права и обязанности, ответственность сторон;
• Полномочия того, кто подписывает договор, печать, ее соответствие названию;
• Кем является человек, пришедший на показ?
• Предупредили ли Вас о предстоящем подписании?
• Дали ли Вам экземпляр договора?

При сомнениях проще ничего не подписывать.

Утаивание информации о качестве жилья. Если дом аварийный или есть проблемы с самой квартирой, Вам об этом не скажут! Косвенным подтверждением подвоха является в первую очередь цена и поведение продавцов.

Продажа по доверенности. Неопытному покупателю лучше всего требовать присутствия собственника на сделке. Доверенность могла быть дана человеком, не осознававшим свои действия, а того хуже - это спланированная афера, и как результат - невеселая перспектива судебных разбирательств. В идеале в день сделки надо пообщаться с собственником, который должен подтвердить свою волю и актуальность доверенности.

Нарушение условий сделки. В каждом конкретном случае, когда возникает противоречие между сторонами (покупателем и продавцом), агентство будет защищать свои интересы. Поэтому правды в их словах и уговорах можно не ждать. Чтоб сделка не сорвалась, предварительные договоренности о сроках, условиях, сумме сделки могут меняться у Вас на глазах, и даже то, что Вы можете остаться на улице - никого волновать не будет.

Оплата вознаграждения агентству (посреднику) не гарантирует приобретения квартиры. Если продавец передумал продавать квартиру, после того, как взял у Вас задаток, Вы имеете полное моральное право ничего агентству не платить. Хотя с этим с Вами будут спорить в агентстве, вплоть до невозвращения как задатка (кстати, в двойном размере), так и оплаченного Вами полностью или частично вознаграждения!

Совет один: не подписывайте договоров, где предусмотрено такое <пожертвование> посреднику, а тем более не платите, не завершив сделку!

Помощь в получении кредита в определенном банке. Не соглашайтесь на навязанный Вам банк, не кормите посредника, который привязан вознаграждением, узнайте условия большинства банков сами, менеджеры банка тоже рады Вам помочь. Уж тем более не платите за уверения, что у агентства <хорошие связи> и все будет сделано быстрее, на 99% это ложь.

Для продавцов:

Эксклюзивные договора. Просто скажите этому - НЕТ! Этим договором продавец становится заложником агентства, может потерять время, продать квартиру дешевле. Продать квартиру без уплаты процентов, Вы, как продавец, не можете. Если покупатель обошел посредника, именно Вас могут заставить платить.

Закладывание стоимости услуг агентства в цену объекта. Продавая квартиру, Вы можете услышать "заманчивое" предложение поделиться деньгами от продажи Вашего имущества под разными предлогами (например, как нынче тяжело жить, покупатель - знакомый посредника, дороговизна рекламы и прочий бред). Относитесь к этому трезво. Если нет покупателя - Вам его не найдут ни за деньги, ни бесплатно!

Уверения в том, что Вы цен не знаете и продаете дорого, а покупаете то, что завтра подорожает. Думайте своей головой. Сравнивайте, анализируйте, посмотрите, что продают другие...

Удачных сделок!

www.zagorodna.com