Наиболее надежной с точки зрения инвестора является покупка уже готовой недвижимости, то есть в сданном в эксплуатацию доме, с оформленными правоустанавливающими документами и по фиксированной цене.Однако чем выше стадия готовности дома, тем выше и цена. Поэтому многие украинцы предпочитают вкладывать деньги в жилье еще на стадии строительства дома.
Чтобы сделать процесс покупки максимально безопасным, нужно знать все преимущества и недостатки существующих схем приобретения недвижимости, чтобы выбрать из них наименее рискованную.
В соответствии со ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.
Учитывая это, если предложенный застройщиком способ инвестирования содержится в вышеупомянутой норме закона или регулируется другим законом, такой способ инвестирования уже является законным.
Компании-застройщики в подавляющем большинстве продают жилье в объектах строительства с помощью четырех схем: через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, заключением инвестиционного договора и договора купли-продажи имущественных прав.
Правовое регулирование данного вопроса осуществляется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Рассмотрим данные варианты более подробно.
Фонд финансирования строительства
Наименее рискованной из схем приобретения недвижимости на первичном рынке представляется инвестирования в фонд финансирования строительства (ФФС). Доверитель (покупатель) принимает участие в фонде финансирования строительства путем заключения соответствующего договора с компанией-управителем и вносит в ФФС денежные средства с целью получения в будущем недвижимости.
В свою очередь, компания-управитель направляет полученные от доверителя средства застройщику для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом доверитель имеет доступ к полной информации о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность их контроля. Преимуществом является также страхование рисков того, что объект будет недостроен застройщиком, и передачи соответствующего объекта в ипотеку компании-управителю, что фактически делает невозможным его двойную продажу.
Однако и такая схема имеет существенные недостатки. В частности, гарантом прав инвесторов, который обязан осуществлять контроль над процессом строительства, и в случае выявления нарушений имеет право даже заменить застройщика, должна выступать компания-управитель, но, как показывает практика, это не всегда так. Довольно часто бывает, что компания-управитель имеет непосредственное отношение к застройщику или вообще является с ним связанной фирмой с одним руководством. В таких случаях вместо отстаивания и защиты прав доверителей соответствующие управляющие всегда принимают сторону «своего застройщика» и пытаются защитить его любой ценой, жертвуя при этом интересами доверителей.
Целевые строительные облигации
Одной из самых безопасных для покупателя схем приобретения недвижимости на первичном рынке является приобретение сертификатов фондов операций с недвижимостью (целевых строительных облигаций).Данная схема выглядит следующим образом: покупатель приходит к застройщику и он предлагает подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене жилья. Одновременно с этим договором покупатель заключает договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики приобретаемой вами недвижимости.
Преимуществом целевых облигаций можно считать то, что к моменту обмена на квадратные метры, они могут быть использованы на вторичном рынке – например, в качестве залога по кредиту. Если же вы по каким-либо причинам передумали покупать недвижимость, облигации можно и продать – если, конечно, удастся найти покупателя.
Также, к положительным для покупателя моментам такого соглашения относится и тот факт, что выпуск облигаций, как и любых ценных бумаг, регистрируется Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Впрочем, контроль работ на строительной площадке и целевое использование инвестированных денег в полномочия Комиссии не входит, а поэтому такая регистрация не освобождает от других возможных рисков.
Учитывая изложенное, перед тем как инвестировать в новостройку путем приобретения облигаций нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (предприятия, выпускающего облигации) и непосредственно застройщика новостройки. Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры, в принципе, может любое юридическое лицо, не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству дома – ограничений и контроля в этой сфере практически нет.
Инвестиционный договор
Согласно условиям такого договора инвестор обязан вносить инвестиции в порядке, предусмотренном договором, и имеет право получить в собственность жилье после окончания строительства.
Застройщик несет обязанность направлять инвестиции, полученные от инвестора, на строительство жилья или построить жилье за счет инвестиций, предоставленных инвестором.
По своей сути, такие инвестдоговора в случае с покупкой жилья, являются чем-то средним между предварительным договором, так как после окончания строительства будет подписываться договор купли-продажи квартиры, и институтом совместного инвестирования, так как в схему привлекается паевой инвестиционный фонд.
Инвестиционные договоры на строительство жилья, как правило, связаны с весомой долей риска в случае банкротства застройщика, в частности:
невозможностью завершить строительство;
потерей прав на объект инвестирования;
невозможностью вернуть вложенные средства (полностью или частично);
невозможностью оформить права собственности на объект инвестирования;
невозможностью продать профинансированную недвижимость.
Плюсом данной схемы можно считать лишь только договорные отношения. Поскольку при заключении инвестиционного договора указываются все основе аспекты, а также ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств. Поэтому при заключении инвестиционного договора нужно серьезно отнестись к условиям договора и четко прописать обязательства сторон, сроки, порядок уплаты инвестиционных платежей и качество выполненных работ.
Договор купли-продажи имущественных прав
Схема финансирования строительства жилья путем подписания договора купли-продажи имущественных прав, или предварительного договора купли-продажи имущественных прав стала довольно популярной в последние несколько лет.
Согласно ч. 2, ст. 656 ГК Украины, предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. В постановлении Кабинета Министров №868 от 17.10.2013 г. указано, что договоры купли-продажи имущественных прав признаются одними из документов, подтверждающих приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства и на основании которых регистрируется право собственности.
Однако такая схема привлечения средств таит в себе немало «подводных камней», которые впоследствии могут негативно отразиться на инвесторе. Все будет зависеть от надежности застройщика и порядочности руководящих лиц.
Этот механизм инвестирования является достаточно рискованным, поскольку между заказчиком строительства и инвестором отсутствует посредник в виде ФФС, ПИФ и др.
Общие правила
Независимо от того, какую схему приобретения вы выберете, есть моменты, на которые необходимо обращать внимание в любом случае.
Прежде всего, нужно изучить застройщика: проанализировать репутацию, историю деятельности, ознакомиться с построенными объектами.
Проверить наличие всей необходимой документации:
правоустанавливающего документа на земельный участок;
разрешения на строительство или декларацию на начало строительных работ;
экспертизу проекта и сам проект;
технические условия на коммуникации;
лицензию на строительные работы;
собственную техническую и производственную базу застройщика.
Учитывая, что строительство соответствующей недвижимости еще не завершено, а в договоре указывается преимущественно проектная площадь будущего объекта, необходимо четко выяснить, каким образом будет решаться вопрос возможного различия задекларированной и реальной площади после сдачи объекта в эксплуатацию. Это нормальный процесс, когда площадь может не совпадать в ту или иную сторону, а поэтому важным становится момент оплаты за лишние метры, или, что самое важное для инвестора, возврата средств за метры, которых недосчитались.
Еще одним важным моментом является получение инвестором после завершения строительства правоустанавливающих документов на свою квартиру. Учитывая изменения в законодательстве о необходимости каждому инвестору после завершения строительства отдельно регистрировать за собой право собственности на свою построенную квартиру, важно еще на этапе заключения инвестиционного договора предусматривать в нем обязанность соответствующего застройщика предоставить инвестору пакет документов, необходимого для осуществления им соответствующей государственной регистрации.
Перечень необходимых для первичной государственной регистрации права собственности документов содержит Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 года №1127.
Денис Шкиптан, адвокат, старший партнер юридической фирмы “Правовест”
Ранее сообщалось, что международного инвестора может заинтересовать сегмент коммерческой недвижимости Украины.
www.zagorodna.com
Комментарии