Шансы на дом в коттеджном городке призрачны

Шансов купить дом в коттеджном городке, который будет достроен в обещанный срок, все меньше.
Единственный безопасный вариант — выбирать загородное жилье в уже сданных поселках. Но у этой недвижимости тоже есть недостатки.
Очередной скандал на рынке загородных комплексов просочился в прессу в конце июня. "В городке с декабря 2009 года не ведутся строительные работы, сделанное ранее разрушается и разворовывается, коллектив разбегается", — обрисовал мрачную картину один из инвесторов поселка, строительство которого началось осенью 2007 г. в пригороде столицы, в начале Житомирской трассы, возле КПП. Самое удивительное, что накануне этот городок вошел в тройку лидеров рейтинга наиболее привлекательных загородных поселков, подготовленного одним из деловых изданий.
Увы, реальной информацией о финансовом состоянии застройщика обладают немногие. Можно приобрести уже готовый коттедж, но сам городок так и останется без электричества, газа, магазинов, школ или детских садиков. Поэтому эксперты советуют вкладывать деньги в уже сданные поселки. В крайнем случае — в городки, готовые не меньше чем на 90%. Правда, за уверенность в том, что ваши деньги не вылетят в трубу, придется доплатить.

Антибонусы
"Вишневе Містечко" — один из первых жилых массивов под Киевом, дома в котором изначально продавались только на этапе полной готовности. Коттеджный городок давно сдан, но здесь до сих пор есть непроданные усадьбы. Олег Хома, руководитель проекта "Вишневе Містечко", поделился с "ВД" реалистичными планами: "Сейчас в нашем коттеджном городке на продажу выставлены 11 коттеджей и пять таунхаусов. Рассчитываем реализовать их за два года". Лето-2010 не стало катализатором продаж загородной недвижимости и для коттеджного городка "Севериновка" под Киевом. Если еще в феврале застройщик реализовал четыре коттеджа, то в марте — только один, а в апреле-июне — по два. И это при том, что данный поселок — один из наиболее популярных: в начале 2008 года здесь продавали до 12 усадьб в месяц.
Из-за такой низкой активности покупателей в 2010-м застройщики не решились на традиционное сезонное повышение цен. Более того, пообещали бонусы и скидки потенциальным покупателям. Но при ближайшем рассмотрении вскрылись любопытные детали.
Так, беспроцентная рассрочка, которую часто рекламируют застройщики, в большинстве поселков действует только для недостроенных домов. На готовые коттеджи эти льготы, как правило, не распространяются. Покупателю, оплачивающему построенный дом несколькими траншами, придется выложить дополнительно 15-17% годовых. Некоторые городки делают исключение сроком на год.
"Если вы хотите приобрести готовый дом в рассрочку, мы заключаем договор купли-продажи с отлагательным условием. В течение года оплата будет без процентов, — пояснили в городке "Парк Хаус" (Бориспольский район). — Допустим, дом стоит $270 тыс., вы платите $70 тыс., а оставшиеся $200 делим на 12 месяцев в равном количестве. Если же за год выплатить эту сумму вы не можете и вам нужно больше времени — три-пять лет (пять у нас еще не было, но на три года рассрочку уже брали), — тогда, начиная со второго года, вы оплачиваете 15% годовых. Т. е. мы сами кредитуем покупателей, пока банки этого делать не могут".
Кроме того, у покупателей готовых домов меньше шансов получить скидку, чем у инвесторов "в котлован". Дисконты действуют при единоразовой оплате всей стоимости коттеджа, но зачастую ими поощряют только покупателей недостроя. "У любого застройщика возможны скидки при 100%-й предоплате, но только если дом еще не введен в эксплуатацию, до завершения строительства, — подтверждает Валерий Захаров, директор по продажам коттеджного поселка "Золоче" (Бориспольский район). — Они оговариваются индивидуально. Максимальный размер — до 10%".

Скупой выбор
Коттеджных городков с обещанной и к тому же действующей инфраструктурой даже в Киевской области, рекордсмене по коттеджной застройке, — не больше десятка (подробнее — см. "Характеристика домов в некоторых коттеджных городках Киевской области"). В других крупных регионах выбор меньше.
В Днепропетровской области полностью достроены только два поселка. Под городом на Днепре возводятся еще 15 коттеджных массивов, но единицы из них — высокой степени готовности. "Я бы выделила только два коттеджных поселка — "Шишкино" и "БарВита", — иллюстрирует Маргарита Урицкая, президент ГК "Магистр-Недвижимость". — "Шишкино" практически построен, а дома продаются даже с дизайнерской отделкой. В "БарВите" достраивается вторая очередь. На мой взгляд, у них высокие шансы завершить стройку. А вот с нашумевшим поселком "Золотые ключи", который позиционировался как самый крупный в Украине, случилась скандальная история. Пока что строительство там остановилось".
Некоторые варианты отпадают, как только выясняется минимальная площадь готового дома. Как правило, дома небольшой площади уже разобраны. А в некоторых поселках "экономных" коттеджей и вовсе не было. В результате общая стоимость дома, соответствующая параметрам безопасной покупки, может оказаться неподъемной. "В "Шишкино" — прекрасные коттеджи, но их площадь —400-600 кв. м. Маленьких домов они вообще не строили, а основные запросы сейчас касаются домов площадью 200-250 кв. м", — поясняет Маргарита Урицкая.
А наиболее привлекательные цены на готовые коттеджи приведут покупателя к домам, построенным по не самым популярным в Украине технологиям. Так, жилье в поселке Green Hills по минимальной для Киевской области цене — 1,3 млн грн. — строится из деревянных сэндвич-панелей. В приобретении такого коттеджа есть доля риска. Ведь достаточного опыта использования канадской технологии в Украине пока нет. В некоторых поселках отсутствует такая важная составляющая загородной жизни, как река или озеро. "Водоема у нас нет. Но зато есть лесопарковая зона, хорошая зона отдыха, — попытались компенсировать этот недостаток в отделе продаж городка "Парк Хаус". — Развлекательных центров в городке мы тоже не строим, чтобы не мешать тем, кто предпочитает жить в тихом месте".
Но в любом случае до конца года выбор коттеджных комплексов с завершенной или почти построенной инфраструктурой в пригородах мегаполисов существенно не вырастет. По оценкам опрошенных "ВД" экспертов, в 30% коттеджных поселков в Украине строительные работы заморожены.
Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы ГК "Проконсул" (Харьков)
— По состоянию на второй квартал с. г. в Харьковской области ведется строительство десяти коттеджных поселков, в т. ч. возобновлено строительство городка "Резиденция" (Флоринка), приостановленное в прошлом году. Полностью готовые коттеджи реализуются практически во всех городках, за исключением тех, где строительство ведется по индивидуальным проектам ("Олешки", "Сосновый Берег"). Но тенденции к переориентации застройщиков на продажу готовых коттеджей не наблюдается.
В коттеджном городке "Рай-Еленовка" около 30% земельных участков выделены под строительство коттеджей для последующей их реализации, остальные участки выставлены на продажу (по состоянию на июнь 2010 г. в продаже имеется 40 участков площадью от 10 до 20 соток). Продолжают снижаться цены. По сравнению с началом 2010 г. коттеджи в городке "Резиденция" подешевели на 30%, в городке "Затишье" — на 20%, в городке "Парк Хаус — на 15%.

Власть денег