Загородная недвижимость: сложности в оценке

10.12.2012 00:30
Статьи о недвижимости | Шансов продать объект по завышенной цене очень мало Пожалуй, одним из самых сложных сегментов рынка жилой недвижимости для оценки являются объекты загородной жилой недвижимости.
И, в первую очередь, это связано с субъективными факторами.

Например, при оценке городского жилья осуществляется сравнение квартиры с похожими объектами. Проще всего оценить типовые квартиры эконом и комфорт-классов; с элитными объектами могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку, например, здесь часто встречаются квартиры и дома, где работал дизайнер или архитектор мировой известности, что прибавляет объекту дополнительную ценность, которую достаточно сложно объективно оценить.

Статья по теме: Чиновники хотят контролировать качество оценки недвижимости


При оценке объекта коммерческой недвижимости также используется сравнительный подход, но определяющим фактором, как правило, является доходность объекта.

Для загородной недвижимости сложно применять и тот, и другой вариант: речи о доходности здесь вообще не идет, только если говорить о сдаче дома в аренду, а сравнивать его с похожими объектами в большинстве случаев также непросто. Попробуйте полистать каталог с загородными объектами на продажу; зачастую встречаются эпизоды, когда в одном микрорайоне на продажу выставлено два дома со сходной площадью, да и в принципе — видимых различий у них нет, но при этом стоимость настолько схожих объектов может различаться и на 50%. Это связано с тем, что стоимость загородного дома его собственник определяет исходя из своих субъективных суждений. Грубо говоря, в стоимость объекта закладывается «личная привязанность» собственника к нему.

Кроме того, загородный рынок очень непрозрачен в силу его разноформатности: здесь представлены объекты в составе коттеджых поселков, садоводств, дачных некоммерческих партнерств, отдельно стоящие объекты и др. Даже оценка наиболее структурированного и открытого вида загородной недвижимости — объектов, входящих в состав коттеджных комплексов, может вызвать определенные сложности. Как известно, границы классов объектов загородной недвижимости достаточно размыты. При этом класс объекта «присваивается» ему компанией-застройщиком, и ее оценка не всегда объективна. В результате отношение к нему со стороны покупателя может быть необъективно. Хотя, безусловно, здесь прекрасно раскрывает картину ценовой фактор.

Тем не менее, оценщик должен объективно оценить объект. Оценщик в такой ситуации старается оценить все составляющие объекта. Сегодня в первую очередь, это земельный участок, его локация. Учитываются следующие факторы: близость к городу, водоему, природное окружение, качество окружающей застройки, качество подъездных дорог, развитость инфраструктуры микрорайона, статус земель и пр. Далее оценивается сам дом: наличие и качество инженерных сетей, качество объемно-планировочных решений, архитектуры, состояние дома, его площадь.

Объективное определение стоимости объекта сегодня, в условиях огромной конкуренции на рынке, огромного количества разноформатных предложений играет важную роль в успехе его продажи. Очень часто встречаются случаи, когда стоимость объекта завышена настолько, что его не удается продать годами. Поэтому собственникам загородных домов мы бы рекомендовали быть максимально объективными: шанс продать объект по завышенной цене очень мал, особенно учитывая уже упоминаемый выше объем предложения, а адекватная оценка способствует более эффективному и быстрому результату.
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти