Шансів продати об'єкт за завищеною ціною дуже мало

Мабуть, одним з найскладніших сегментів ринку житлової нерухомості для оцінки є об'єкти заміської житлової нерухомості. І, в першу чергу, це пов'язано з суб'єктивними факторами.

Наприклад, при оцінці міського житла здійснюється порівняння квартири зі схожими об'єктами. Найпростіше оцінити типові квартири економ і комфорт-класів; з елітними об'єктами можуть виникнути деякі проблеми, оскільки, наприклад, тут часто зустрічаються квартири і будинки, де працював дизайнер або архітектор світової популярності, що додає об'єкту додаткову цінність, яку досить складно об'єктивно оцінити.

При оцінці об'єкта комерційної нерухомості також використовується порівняльний підхід, але визначальним фактором, як правило, є прибутковість об'єкта.

Для заміської нерухомості складно застосовувати і той, і інший варіант: мови про доходності тут взагалі не йдеться, лише якщо говорити про здачу будинку в оренду, а порівнювати його з схожими об'єктами в більшості випадків також непросто. Спробуйте погортати каталог із заміськими об'єктами на продаж; часто зустрічаються епізоди, коли в одному мікрорайоні на продаж виставлено два будинки з подібною площею, так і в принципі - видимих ​​відмінностей у них немає, але при цьому вартість настільки схожих об'єктів може відрізнятися і на 50% . Це пов'язано з тим, що вартість заміського будинку його власник визначає виходячи зі своїх суб'єктивних суджень. Грубо кажучи, у вартість об'єкта закладається «особиста прихильність» власника до нього.

Крім того, заміський ринок дуже непрозорий в силу його різноформатних: тут представлені об'єкти в складі котеджів селищ, садоводств, дачних некомерційних партнерств, що окремо стоять об'єкти та ін Навіть оцінка найбільш структурованого та відкритого виду заміської нерухомості - об'єктів, що входять до складу котеджних комплексів, може викликати певні складнощі. Як відомо, границі класів об'єктів заміської нерухомості досить розмиті. При цьому клас об'єкта «присвоюється» йому компанією-забудовником, і її оцінка не завжди об'єктивна. У результаті ставлення до нього з боку покупця може бути необ'єктивно. Хоча, безумовно, тут прекрасно розкриває картину ціновий фактор.

Тим не менш, оцінювач повинен об'єктивно оцінити об'єкт. Оцінювач в такій ситуації намагається оцінити всі складові об'єкта. Сьогодні в першу чергу, це земельна ділянка, його локація. Враховуються такі чинники: близькість до міста, водойми, природне оточення, якість навколишньої забудови, якість під'їзних доріг, розвиненість інфраструктури мікрорайону, статус земель і ін Далі оцінюється сам будинок: наявність і якість інженерних мереж, якість об'ємно-планувальних рішень, архітектури, стан будинку, його площа.

Об'єктивне визначення вартості об'єкта сьогодні, в умовах величезної конкуренції на ринку, величезної кількості різноформатних пропозицій відіграє важливу роль в успіху його продажу. Дуже часто зустрічаються випадки, коли вартість об'єкта завищена настільки, що його не вдається продати роками. Тому власникам заміських будинків ми б рекомендували бути максимально об'єктивними: шанс продати об'єкт за завищеною ціною дуже малий, особливо враховуючи вже згадуваний вище обсяг пропозиції, а адекватна оцінка сприяє більш ефективному і швидкому результату.