Шанс для долгостроев или новые коррупционные схемы?





21.07.2019 00:00
Вопрос долгостроев для Украины очень болезненный. Количество объектов незавершенного строительства увеличивается. Вторую жизнь получили единицы проектов, некоторые из обманутых инвесторов уже потеряли надежду наконец въехать в собственное жилье. К сожалению, все попытки разработать действенный механизм решения проблемы, также не дали результатов. Фото: долгострой на Троещине в КиевеНедавно правительство осуществило еще одну попытку - разработало проект Закона «О защите прав физических лиц-вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов». Документ довольно противоречивый, поэтому вызвал оживленное обсуждение профессиональных кругах. Поэтому Property Times обратился к специалистам с просьбой прокомментировать этот законопроект и его возможное влияние на рынок.

Владислав Кисиль, партнер ЮФ KPD Consulting

Законопроект пытается найти механизм решения болезненного вопроса долгостроев. Предусмотрено несколько основных алгоритмов: во-первых, изъятие долгостроя вместе с участком в судебном порядке; во-вторых, добровольная уступка прав на землю и долгострой несостоятельным заказчиком в интересах общества; в-третьих, признание объекта строительства бесхозным имуществом. Интересно, что долгостроем, по замыслу авторов документа, может быть квалифицирован объект, срок строительства которого просрочена на 1 год и более. Не веду специальной статистики, но из опыта могу сказать, что такая задержка свойственна значительной части проектов жилищного строительства на рынке.

Слабым местом законопроекта является отсутствие компенсации за изъятие долгостроя от заказчика-неудачника, а также недостаточно ясно предложение по применению конфискации в пользу общины. Ведь конфискация возможна только за совершение правонарушения. Документ в этой части ждет серьезные доработки, чтобы он не подвергся риску неконституционности. К случаю могла бы стать, например, идея уступки прав требования вкладчиков к заказчику в пользу общины. Это позволило бы обществу, после сноса объекта, заявить заказчику о зачете встречных требований о компенсации за изъятый ​​долгострой, и тому подобное. Наконец, законопроектом, не впервые, предложены механизмы стимулирования достройки: передача победителю конкурса по изменению заказчика земельного участка без аукциона; освобождение от паевого взноса и тому подобное. Кроме того, вводится минимальный срок аренды земли для градостроительных нужд не менее 5 лет. Это должно преодолеть лицемерную практику краткосрочной «строительной» аренды, которая держит заказчика на «коротком поводке». Резюмируя, в целом, можно поздравить попытку Минрегиона найти действенный законодательный механизм стимулирования своевременного завершения строительства.

Виктория Берещак, главный редактор онлайн-изданий о недвижимости 3м2 и Property Times

Предложенный законопроект - это не первая попытка разгрести Авгиевы конюшни долгостроев, которых по всей стране немало. Речь идет не только о печальных домах Войцеховского и плохое состояние «Элита-Центр» в Киеве, но и о точечные объектах в пригороде столицы, регионах и небольших городах.

Нередки случаи, когда, казалось бы, нормальный сначала объект превращался затем на заброшенный, потому что застройщик не мог / не хотел выполнить свои обязательства перед инвесторами.

Что предлагает законопроект?


Во-первых, он определяет порядок отнесения объекта к долгострою. Основанием к рассмотрению исполнительным органом местной власти является заявление вкладчика, а также копии договоров об инвестициях, документа о полной или частичной уплате средств за квартиру.

Если основания считать ЖК таковым, орган местной власти направляет письменный запрос застройщику, а тот уже, соответственно, обязан в течение десяти дней предоставить доказательства возможности завершения строительства и приемки в эксплуатацию объекта.

В законопроекте также прописано положение о собрании вкладчиков, которые могут признать объект долгостроем на основании аудита. После чего городские власти вправе обращаться в суд с иском об изъятии долгостроя вместе с земельным участком, на котором он находится, в пользу территориальной общины соответствующего села, поселка, города для проведения конкурса по определению конкурсного заказчика. Оснований для изъятия долгостроя и земельного участка всего два: решение собрания вкладчиков в объект строительства о признании объекта строительства долгостроем или тот факт, что заказчик / застройщик не предоставил исполнительному органу информацию о возможности завершения строительства и приемки в эксплуатацию объекта строительства . Может быть и добровольное отступление от прав собственности в пользу территориальной общины.

Далее проведение конкурса по определению нового заказчика. Что интересно, в законопроекте даже прописан ряд экономических стимулов, среди них предоставление льгот или освобождения конкурсного заказчика от уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. Это действительно может быть интересно девелоперам, которые, например, решат зайти в объект, провести реконцепцию и создать новый проект ЖК.

Могут также быть выделены средства из местного бюджета на завершение долгостроев, но, как показывает многолетняя практика, их кот наплакал. Ведь размер определяет исполнительный орган, а статей расходов в местном бюджете и без этого хватает. Деньги выделить могут, но только для отвода глаз. Поэтому надо понимать, что инвестиции основные будут от девелопера. Ему надо, чтобы в результате на объекте можно было заработать, то есть было достаточное количество свободных квартир для продажи.

Еще с экономических стимулов освобождения конкурсного заказчика от арендной платы или земельного налога за земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании, а также обеспечение присоединения к инженерным и транспортным сетям без взимания платы с конкурсного заказчика.

Это может быть существенным преимуществом для девелопера. Главное, чтобы эти прелести не стали толчком для наживы. Ведь на земельном участке, предусмотренном условно для трех домов, может внезапно вырасти пять, что существенно уменьшит придомовую территорию, избавит жителей комфорта и уюта.

Кроме того, надо учитывать и то, каким образом будет происходить реконцепция проекта, а она в случае с долгостроями очень нужна. В законопроекте этот порядок не прописан, а зря.

В общем попытка хоть как-то решить эту проблему с долгостроями вызывает одобрение и надежду, что вопрос может стать предметом конструктивных обсуждений и поисков решений. Но в какой редакции будет принят законопроект о долгостроях, как будут воплощаться эти изменения покажет только время. Вопрос должен быть на общественном контроле.

Максим Полишкевич, управляющий партнер Юридической фирмы "Результат"

Идея, заложенная в законопроекте, безусловно положительная и, вероятно, позволит «разморозить» значительную часть долгостроев, однако, по моему мнению, есть ряд противоречий, на которые стоит обратить внимание. Так, законопроект предусматривает в случае нарушения сроков, определенных в договоре вкладчика, возможность признания объекта долгостроем и передачи функций заказчика на конкурсной основе.

Однако проект закона не регулирует или переходят права и обязанности от заказчика-неудачника к конкурсному заказчику по отношению к вкладчикам. Логично, что частично переходят, но по срокам и суммам вопрос остается открытым. Теоретически вкладчик получает удвоение прав, потому что теперь ждет квартиры от конкурсного заказчика, но не избавляется права требовать в судебном порядке взыскания средств с заказчика-неудачника (их вполне реально взыскать в случае наличия средств у застройщика из других источников). Кроме того, проект не регулирует трансформации (изменения или прекращения) заключенного вкладчиком первоначального договора.

Включение в процесс органов местного самоуправления или государственных администраций также сомнительно. С одной стороны похоже, что законодатель пытался включить в процесс такого-себе арбитра или омбудсмена вкладчиков, однако фактически механизм предусматривает полную зависимость процедуры от действий (бездействия) субъекта властных полномочий. Исключена возможность вкладчиков эффективно влиять на процесс, открываются огромные возможности для коррупции и злоупотреблений: субъекты властных полномочий могут действовать вяло или бездействовать вообще, проигрывать суды, создавать «карманных» конкурсных заказчиков и тому подобное.

Механизм стимулирования конкурсных заказчиков, предложенный в ст. 6 законопроекта, - отдельный источник для злоупотреблений. Например, мощный застройщик с коррупционными связями в местном совете легко собственноручно превратит свой объект в долгострой с тем, чтобы «завести» на него своего же конкурсного заказчика и получить от субъекта властных полномочий существенные льготы (освобождение от арендной платы, освобождение от уплаты паевого участия) и бюджетное финансирование своего объекта.

Сомнительным также является определение в ч. 3 ст. 5 законопроекта организаторами конкурса местных государственных администраций для объектов, расположенных за пределами населенных пунктов, ведь жилищное строительство за пределами населенных пунктов не предусмотрено действующим законодательством.

По моему мнению, неурегулированность существенного количества вопросов, в частности прекращение права пользования землей предыдущего заказчика (не вносятся изменения в соответствующие статьи Земельного кодекса Украины, Закона Украины «Об аренде земли»), установление льгот для конкурсного заказчика (не вносятся изменения в соответствующие статьи Налогового кодекса Украины относительно возможного освобождения от арендной платы и т.п.), изменения правоотношения вкладчиков и застройщика или косвенных структур (жилищно-строительного кооператива, компании по управлению активами и т.д.), а также существенная зависимость от субъекта властных полномочий порождают огромный простор для творчества юристов и судебных процессов.

Поэтому я считаю, что принятие этого закона не приведет к качественным системным изменениям на рынке недвижимости. Реальный инвестор и сегодня не лишен возможности участвовать в «реанимации» долгостроев, а местные советы не лишены возможности создавать благоприятные условия для стимулирования завершения строительства.

Дмитрий Грибов, адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры»

Представленный Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины проект Закона Украины «О защите прав физических лиц-вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов», по моему мнению, не может рассматриваться как готовый для представления в Верховную Раду Украины проект закона, поскольку требует в значительной доработки.

Необходимо отдельно отметить, что вопросы защиты прав вкладчиков в многоквартирные жилые дома уже были в прошлом основанием разработки соответствующего законопроекта. Так, 6 февраля 2017 Верховной Радой Украины было получено проект Закона Украины №6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулирования обязательств относительно долгостроев». Резонно будет обратить внимание, что указанный законопроект так и не был вынесен на рассмотрение Верховной Рады Украины.

Единственным положительным моментом Минрегионовского законопроекта можно назвать то, что Государство, в лице уполномоченного органа исполнительной власти, все же еще помнит о своих гражданах, пострадавших в результате банкротств заказчиков строительства и застройщиков (2008-2009, 2015-2017рр), преступных и других незаконных действий отдельных владельцев заказчиков / застройщиков, в результате которых значительно снизилось доверие граждан к инвестированию собственных денежных средств как в новое строительство, так и в целом к ​​застройщикам и объектам нового строительства.

В другой части, и вообще как нормативный правовой акт, данный документ, в представленной Министерством редакции, вообще не заслуживает внимания.

Так, представленный Минрегионстроем законопроект вообще не решает вопросов по защите прав вкладчиков-юридических лиц; по урегулированию проблемных долгостроев, которые находятся за пределами населенного пункта; не определяет в какой именно орган местного самоуправления должен обращаться вкладчик: в орган местного самоуправления по месту жительства (регистрации) или местонахождению такого объекта строительства; вопрос возмездности изъятия долгостроя с земельным участком в соответствующего заказчика / застройщика; компенсации расходов заказчика / застройщика на выполнение предпроектных, проектных и строительных работ (особенно в части, превышающей привлеченных на строительство денежных средств) прав и обязанностей конкурсного заказчика по отношению к вкладчикам; возможности и порядок применения указанного законопроекта в отношении конкурсных заказчиков в будущем и многие другие вопросы, вытекающие из положений такого законопроекта.

Более того, указанный законопроект вносит значительные разногласия относительно оснований и механизма изъятия у заказчиков / застройщиков долгостроев с земельными участками (исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на земельные участки установлено статьями 140, 141 ЗК Украины), законности, порядка и срока освобождения конкурсных заказчиков от арендной платы и / или земельного налога и тому подобное.

Поэтому, учитывая многочисленные пробелы и коллизии норм, которые обязательно возникнут в связи с принятием указанного законопроекта в опубликованной Министерством редакции, подходящим было бы рекомендовать Уважаемым разработчикам обратить внимание и учесть уже существующий опыт и многочисленные научные работы, проведенные многими специалистами и экспертами в области права и строительства и отраженными, как в проекте Закона Украины №6033 от 06.02.2017, который хоть и не является совершенным, однако более целостным нормативным актом, нежели проект Минрегионстроя, так и отраженного их в многочисленных дискуссиях, комментариях, статьях и предложениях, в том числе, предоставлялись профильному комитету Верховной Рады Украины и Минрегионстроя в 2017 году в связи с необходимостью доработки проекта Закона Украины №6033 от 06.02.2017.

Учитывая полное отсутствие конкретных механизмов защиты прав вкладчиков-физических лиц (юридические лица вообще не считаются вкладчиками в соответствии с указанным законопроектом) в предложенном Министерством законопроекте, однако внедрение законодательно спорных механизмов экономического стимулирования конкурсных заказчиков, по моему мнению, результатом такого законопроекта без его существенной доработки и учета Разработчиком как положительных достижений проекта Закона №6033, так и предложения ученых, практикующих юристов, застройщиков, в том числе публичных обсуждений и дискуссий, круглых столов, будет иметь следствием не только повышение коррупционной составляющей при выполнении строительных работ и значительным интересом заказчиков / застройщиков к новым схемам, связанным с получением ими определенных статьей законопроекта льгот, так и то, что из-за отсутствия каких-либо конкретных механизмов защиты прав вкладчиков, для обычного гражданина ничего фактически не изменится, ни в стоимости недвижимости в таких объектах строительства, так и в понимании реальности содержания имущества (квартиры), денежные средства за которое была уплачена заказчику / застройщику долгостроя.

www.zagorodna.com/
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти